【正文】 地閑置的,將“協(xié)調(diào)處理”。房地產(chǎn)開發(fā)本身確實(shí)是一個(gè)較為長期的過程,在此期間,開發(fā)企業(yè)本身擁有的土地儲(chǔ)備多少才算合理,目前并沒有嚴(yán)格的界限,這需要相關(guān)部門的認(rèn)真研究。 從目前土地監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)應(yīng)用情況看,各地對(duì)于2009年1月1日以來簽訂的土地交易合同基本做到應(yīng)錄盡錄,但對(duì)于土地開發(fā)利用情況,由于地方基層部門人手短缺,信息錄入人員往往不掌握實(shí)際開工、竣工時(shí)間,閑置土地的認(rèn)定與信息錄入人員信息不對(duì)稱,竣工驗(yàn)收土地部門不參加,這些原因造成目前土地開發(fā)利用數(shù)據(jù)錄入不佳。地方政府及時(shí)向社會(huì)公開供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā)利用情況動(dòng)態(tài)信息。下半年要繼續(xù)堅(jiān)持土地政策向民生領(lǐng)域傾斜。要繼續(xù)堅(jiān)持土地政策向民生領(lǐng)域傾斜，保障廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造用地，并且認(rèn)真清理2007年1月1日以來商品房建設(shè)供地開發(fā)情況，堅(jiān)決依法依規(guī)嚴(yán)格管理和處置。國土部要按照中央要求保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，把保增長和調(diào)結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合起來，既要確保建設(shè)項(xiàng)目落地，又要積極促進(jìn)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。前兩項(xiàng)法規(guī)將于10月生效。由自主支付到受托支付，銀行業(yè)內(nèi)奉行多年的“實(shí)貸實(shí)存”已經(jīng)轉(zhuǎn)向“實(shí)貸實(shí)付”之路。根據(jù)《辦法》要求，新規(guī)實(shí)施后“單筆超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，銀行都應(yīng)采用貸款人受托支付的方式劃撥資金”所謂受托支付，是指銀行替貸款企業(yè)將貸款資金支付到指定單位，整個(gè)過程中，貸款企業(yè)并不能接觸這筆錢。這就意味著，銀行的貸款要求實(shí)貸實(shí)付。在此之前，銀行的貸款多采取貸款人自主支付的實(shí)貸實(shí)存方式，往往是企業(yè)在獲得信貸資金后，自己按需求分配資金用途。受托支付將對(duì)地方政府融資平臺(tái)、地產(chǎn)企業(yè)等固定資產(chǎn)融資大戶帶來很大影響，與此同時(shí)，也增加了商業(yè)銀行操作難度。這就意味著將來地產(chǎn)企業(yè)的大額綜合授信將會(huì)受限。建立新的“實(shí)貸實(shí)付”貸款流程、加強(qiáng)貸后管理，發(fā)展中間業(yè)務(wù)等都是新的應(yīng)對(duì)措施。這意味著對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營管理和現(xiàn)金流狀況將有更深的介入。國家稅務(wù)總局：規(guī)范政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅7月中旬，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》，對(duì)政府收回土地使用權(quán)的正式文件如何掌握以及納稅人進(jìn)行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為如何征收營業(yè)稅的問題進(jìn)行了規(guī)范。（2）納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。而去年年初國務(wù)院曾經(jīng)下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對(duì)于閑置土地如何處理作出明確的規(guī)定。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。銀監(jiān)會(huì)將嚴(yán)查房產(chǎn)企業(yè)假按揭騙貸行為中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)上表示：要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)二套房貸款業(yè)務(wù)中的各種違規(guī)問題，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將及時(shí)予以嚴(yán)肅處理。8月3日，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于對(duì)實(shí)施新資本協(xié)議相關(guān)指引征求意見》公告，該《指引》是銀監(jiān)會(huì)根據(jù)“巴塞爾協(xié)議2”的規(guī)定進(jìn)行修改而推出的。“巴塞爾協(xié)議2”包括了對(duì)原框架第三支柱(市場約束)的完善，包括加強(qiáng)對(duì)證券化、表外風(fēng)險(xiǎn)暴露和交易活動(dòng)的信息披露要求。寬松政策從嚴(yán)管理這次銀監(jiān)會(huì)查處的主要是上半年的貸款發(fā)放情況，防止貸款流向泡沫，力促資金流向?qū)嶓w，所以此次嚴(yán)查房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款和票據(jù)貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)。目前銀行貸款存在的主要問題是，少數(shù)好的企業(yè)，現(xiàn)金流充足的不需要貸款，而差的企業(yè)貸不到款。但是，過于寬松的貨幣政策如果不加以控制，反而不利于中國的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不利于落后企業(yè)的自然淘汰。寬松的貨幣政策不意味著放任自流，反過來，由于如此巨額的房貸力度，更應(yīng)該加強(qiáng)管理。世經(jīng)未來點(diǎn)評(píng)：在國家4萬億刺激計(jì)劃的大背景下，中國銀監(jiān)會(huì)連發(fā)多個(gè)辦法及指引，均是銀監(jiān)會(huì)近年來一攬子貸款業(yè)務(wù)監(jiān)管法規(guī)修改與制定的重要組成部分，是銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的長期制度安排，體現(xiàn)的監(jiān)管思路亦一致。（三）產(chǎn)業(yè)政策分析國土資源部要求強(qiáng)力查處集體土地興建商品房9月初，國土資源部發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求各地采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅并予以嚴(yán)肅查處。各地必須嚴(yán)格按照土地管理法和國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知的規(guī)定，對(duì)在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。省級(jí)國土資源管理部門要加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè)用地批后實(shí)施情況的調(diào)查研究，幫助市、縣協(xié)調(diào)解決工作中的困難和問題。國土資源部要求加快運(yùn)行建設(shè)用地“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺(tái)，重點(diǎn)對(duì)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開發(fā)利用等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。二手房優(yōu)惠政策難持續(xù)：房價(jià)上漲快財(cái)政壓力大去年年底，國家出臺(tái)了房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，其中，對(duì)于二手房交易免營業(yè)稅。世經(jīng)未來點(diǎn)評(píng)：目前房價(jià)上漲比較快，從抑制房價(jià)的角度來講，稅收優(yōu)惠政策不應(yīng)延續(xù)。同時(shí)，一系列減稅政策已經(jīng)造成財(cái)政很大的壓力，房產(chǎn)稅收優(yōu)惠全部延續(xù)的可能性不大，也許部分優(yōu)惠會(huì)延續(xù)，比如購買方的契稅優(yōu)惠。當(dāng)前，隨著樓市回暖，北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市房價(jià)不斷上漲，甚至已經(jīng)超過2007年的高峰。同時(shí)，相關(guān)主管部門針對(duì)這些現(xiàn)象也開始出了一些有利的積極的措施和政策。這樣會(huì)向自住需求的購房者提供更多的、他們能夠支付得起的商品住房。世經(jīng)未來點(diǎn)評(píng)：官方的口頭表態(tài)效果有多大值得商榷，在上半年流動(dòng)性過剩、房企股市大量圈錢的背景下，僅靠表態(tài)引導(dǎo)房企不要推高地價(jià)乃至房價(jià)顯得乏力。二、2009年三季度房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)建材行業(yè)分析（一）建材工業(yè)增加值穩(wěn)步增長％，比去年全年水平下降6個(gè)百分點(diǎn)。今年以來建材工業(yè)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，同時(shí)也出現(xiàn)了一些新情況，部分產(chǎn)品、部分地區(qū)已呈現(xiàn)需求不足征兆。受美國經(jīng)濟(jì)不景氣影響，％，建材產(chǎn)品出口增長速度將繼續(xù)下滑。建材產(chǎn)品價(jià)格雖然還在上漲，但主要是能源成本上升所推動(dòng)，主要建材產(chǎn)品銷售都呈下降趨勢。水泥是一種快速工業(yè)消費(fèi)品，產(chǎn)銷率基本在100%，下游需求的增長將迅速導(dǎo)致水泥產(chǎn)量的上升。水泥行業(yè)的外部環(huán)境正在迅速改善，行業(yè)的景氣度將得到延續(xù)，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢企業(yè)將受惠明顯。預(yù)計(jì)從2010年下半年開始，水泥行業(yè)固定資產(chǎn)投資開始出現(xiàn)同比下滑，2011年下降更為明顯。%，%；，%，%。從玻璃主要原料純堿的價(jià)格變化看，雖然今年二季度以來價(jià)格有所上揚(yáng)，但明顯低于上年同期，玻璃行業(yè)的成本壓力明顯緩解。供求關(guān)系的變化已使玻璃行業(yè)呈現(xiàn)產(chǎn)銷平穩(wěn)、庫存下降、價(jià)格明顯回升的向好態(tài)勢，但玻璃價(jià)格的快速上漲，也使8月份的產(chǎn)銷率有所下降。隨著市場的好轉(zhuǎn)，停產(chǎn)冷修的40多條玻璃生產(chǎn)線是否會(huì)很快復(fù)產(chǎn)，也值得關(guān)注。此外，純堿、重油、天然氣等原燃料的價(jià)格波動(dòng)，也可能增加玻璃行業(yè)的成本壓力。 房地產(chǎn)投資逐步回暖 今年前三季度，%。 同時(shí)，太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，%%，%。 2008年三季度，%，%。開發(fā)投資力度的不斷擴(kuò)大，表明開發(fā)商的信心在不斷恢復(fù)。其中，占到商品房全部施工面積的四分之三以上，%。 今年以來太原市商品住宅的投資開發(fā)量大幅增長，也意味著未來兩年內(nèi)，太原市商品住房銷售市場會(huì)有更多的房源，消費(fèi)者的選擇余地更大。今年前三季度，%；銷售套數(shù)15497套，%；銷售金額也出現(xiàn)大幅增加。 房價(jià)平穩(wěn)之中小幅回落 今年前9個(gè)月，太原市商品房銷售均價(jià)為5427元／平方米，%。 從新建商品住房價(jià)格月度走勢來看，2008年10月份開始，商品住房的單月價(jià)格呈現(xiàn)逐步下降的態(tài)勢，并于今年一季度達(dá)到近一年來的最低點(diǎn)。此外，今年以來太原城市建設(shè)發(fā)展迅速，眾多被拆遷戶存在購房需求，提高了房地產(chǎn)市場的被動(dòng)需求。這意味著在未來兩年內(nèi)，太原居民可以用較少的錢去選購更多、更好的住房。太原市土地供應(yīng)已連續(xù)三月保持低位，且均在8萬平方米以下，這與本年度土地供應(yīng)計(jì)劃的完成情況有很大關(guān)系。雖然較與去年同期仍有小幅增長，與上月土地成交相比卻出現(xiàn)較大幅度的下降，這與目前市場上可供開發(fā)的理想地塊相對(duì)稀缺有關(guān)。 （三）2009年9月太原商品房市場分析2009年9月，太原市供求比繼續(xù)上升且幅度較大，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。%。%，下降幅度較小。其中，恒大項(xiàng)目于9月13日新推案，；多地爾花園于9月26日開盤。太原市商品房市場成交大幅放大，%。根據(jù)我們的市場調(diào)研顯示，市場9月份實(shí)際成交氣氛普遍較為冷清，銷售人員也都反映9月份市場大不如前，市場趨冷的態(tài)勢還是比較明顯的。本月成交備案數(shù)據(jù)中，單價(jià)7000元/平方米以上產(chǎn)品共375套，占全部成交的27%。這是本月成交均價(jià)出現(xiàn)上漲的一個(gè)重要原因。從資金來源結(jié)構(gòu)看，自籌資金和其他資金占比高達(dá)80%以上，銀行貸款占比不及20%。（二）土地市場分析2009年18月。同時(shí)，三季度，土地開發(fā)面積增速保持高位，開發(fā)商開發(fā)意愿較高。18月，浙江商品房投資額保持快速增長勢頭，同比環(huán)比都保持正增長。圖11 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖12 、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用地投資及增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)分類型建設(shè)情況分析從新開工情況看，山西省商品房新開工面積維持高速增長，18月累計(jì)增幅近100%，開發(fā)商開發(fā)欲望強(qiáng)烈。同期，商品房竣工面積也保持較高增速。同時(shí)，商品房銷售增速明顯不及新開工建設(shè)和竣工增速快，市場上房屋存量增加。其中，二手房成交價(jià)降幅不斷擴(kuò)大，同期全國二手房價(jià)格則不斷上升；新建商品房銷售價(jià)格增幅逆轉(zhuǎn)跌勢，8月小幅回升。這體現(xiàn)出監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行開始對(duì)樓市急速上漲抱有警惕，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，房價(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)?，可能?huì)積累金融風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示，2009年上半年，我國主要城市住宅市場成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。受投資客卷土重來、通脹預(yù)期加劇等因素影響，近期一些城市房價(jià)更是上漲得讓人心驚。目前樓市的投機(jī)氣氛過于熱烈，銀行收縮房地產(chǎn)信貸是有理由的。6月底以前，許多銀行已經(jīng)早早消化完全年的放貸額度，下半年已沒有太大的放貸壓力，所以現(xiàn)在回歸于政策，其實(shí)是“順?biāo)浦邸钡氖虑椤Ｕ呙嬷鸩绞湛s是大勢所趨，隨著房價(jià)的上漲，政策面收緊的力度將有所加強(qiáng)。未來一兩個(gè)月，政策面更多以傳遞預(yù)警信號(hào)為主，大幅度嚴(yán)格收緊的概率較小。由此我們判斷，政府在政策制定和實(shí)施時(shí)，更多將以釋放預(yù)警信號(hào)，引導(dǎo)市場預(yù)期，逐步收縮為主，而不會(huì)采取相對(duì)過激的行為使得短期市場產(chǎn)生劇烈波動(dòng)。值得注意的是，這一輪“地王”行情與2007年的一個(gè)顯著差別是，2007年拿下“地王”的多為港資和內(nèi)地民企，而今年“地王”大多落入國企手中。 許多房企爭當(dāng)“地王”還有另一個(gè)動(dòng)機(jī)，那就是到股市上圈錢。如果企業(yè)已經(jīng)是上市公司，則可用增發(fā)新股或發(fā)債券等方式再融資；如果企業(yè)還是非上市公司，則可用這種方式爭取上市。 至于地方政府，都希望本地能多出幾個(gè)“地王”，既可以增加地方財(cái)政收入，又可以拉高本地房價(jià)，對(duì)地方而言自然是大好事。因?yàn)榈貎r(jià)是房價(jià)的主要成本，因此，只要什么地方有個(gè)“地王”出現(xiàn)，那里的房價(jià)立刻應(yīng)聲而漲。嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān)，%。如果政府害怕房市泡沫過大想加以調(diào)控的話，除了有怕傷及經(jīng)濟(jì)的舊憂，現(xiàn)在又有了恐懼國有資產(chǎn)受損的新愁。投資房地產(chǎn)容易賺錢，但是不具備引