【正文】 劃致使開業(yè)后商家經(jīng)營(yíng)舉步艱難，先期銷售時(shí)發(fā)展商承諾的回報(bào)難以得到。反而，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期理性發(fā)展的同時(shí)，又吸納了商業(yè)房地產(chǎn)高峰期先進(jìn)的規(guī)劃及營(yíng)銷理念，進(jìn)入2004年整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)最終以住宅為主導(dǎo)。只有形成軟件、硬件與市場(chǎng)三者間完美統(tǒng)一，才能笑到最后。因此，本項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)之初，如何針對(duì)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)及今后發(fā)展趨勢(shì)而作出合適的項(xiàng)目整體形象定位、產(chǎn)品功能定位及為日后正常運(yùn)營(yíng)而規(guī)劃的各項(xiàng)軟硬件配套設(shè)施，才是令項(xiàng)目最終成功的可行之道。如對(duì)該圈進(jìn)行細(xì)分，又不難發(fā)現(xiàn)該圈左邊以商業(yè)為主，而右邊以著名酒店、銀行、娛樂及通訊為主，初步形成了目前全國(guó)大中型城市所致力打造的中央商務(wù)區(qū)的雛形——即：CBD。2）起始規(guī)模較小，功能主要集中在一條街道內(nèi)。例如：廣州CBD最初就是和商業(yè)中心混雜而居，如60年代，廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商業(yè)區(qū)一帶。由上述例證我們不難看出CBD在由“雛形”向“成熟”轉(zhuǎn)變的過程中必須具備的關(guān)鍵要素：第一， 最初是和商業(yè)中心混雜而居；第二， 規(guī)模較小，功能主要集中在一定區(qū)域內(nèi)；第三， 區(qū)域內(nèi)自然形成了由眾多商業(yè)、酒店、寫字樓及銀行、公寓項(xiàng)目的混合發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式，而單個(gè)項(xiàng)目所能完成；第四， 隨著區(qū)域內(nèi)城市標(biāo)志性物業(yè)的投入使用，該區(qū)域CBD形象才逐步走向成熟，形成對(duì)整個(gè)城市及周邊的影響力，發(fā)揮出“中央商務(wù)區(qū)”的真正功能。因此做為外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物“CBD—中央商務(wù)區(qū)”形成已已成為必然趨勢(shì)。唯一尚缺的就是“城市標(biāo)志性物業(yè)”的出現(xiàn)。CBD是城市空間組織的核心部分，以城市商貿(mào)、金融以及綜合服務(wù)部門為主體。二、項(xiàng)目功能定位在確定項(xiàng)目整體形象的基礎(chǔ)上，我們針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況，為世景國(guó)際各組成部分的功能定位如下圖： 商業(yè)部分的功能定位:一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，正確的定位是關(guān)鍵。定位原則：1，商圈互補(bǔ)；2，價(jià)值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；5，唯一性下面我們就以上海最著名的新興商圈—徐家匯商圈來說明商業(yè)中心定位的幾大原則。小小徐家匯又是如何容納這近10艘商業(yè)航母，而且讓每一家都經(jīng)營(yíng)興旺呢？奧秘就在商圈互補(bǔ)與價(jià)值鏈完整上。不管你是普通白領(lǐng)還是高級(jí)金領(lǐng)或是外企高管，富豪新貴，只要你來到徐家匯，方圓500米內(nèi)都有適合你的消費(fèi)天堂。在蘇州有徐家匯這樣規(guī)劃完整出色的商圈嗎？目前沒有。l 蘇州商廈：以經(jīng)營(yíng)中檔服裝為主體的綜合型購(gòu)物商城；l 寶皇購(gòu)物廣場(chǎng)：以經(jīng)營(yíng)中檔服裝與化裝品為主體的綜合型購(gòu)物商城；l 秋葉原購(gòu)物廣場(chǎng)：以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝與化裝品為主體的綜合型購(gòu)物商城；l 徐家匯商業(yè)廣場(chǎng)：以經(jīng)營(yíng)中檔服裝與美食為主體的綜合型購(gòu)物商城；l 北方商廈與美達(dá)服裝城：以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝為主體的服裝商城；l 中檔服裝服裝產(chǎn)品幾乎成了蘇州所有商業(yè)中心的支柱經(jīng)營(yíng)商品，商業(yè)項(xiàng)目的功能同質(zhì)化非常高，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，經(jīng)營(yíng)越來越困難。因此我們必須找到與現(xiàn)有商圈互補(bǔ)的空白點(diǎn)——那就是超越秋葉原，達(dá)到接近上海港匯廣場(chǎng)檔次的，集購(gòu)物，休閑，美食，娛樂為一體的精品型SHOPPING MALL；因此，結(jié)合項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)與中等規(guī)模的體量，我們對(duì)于商場(chǎng)部份的定位就是：蘇州首座精品綜合性商業(yè)廣場(chǎng)：集購(gòu)物，休閑，美食，娛樂為一體的綜合性消費(fèi)平臺(tái)。l 臨街商鋪應(yīng)延續(xù)長(zhǎng)安路巨大的人流及傳統(tǒng)商業(yè)格局，以形成與項(xiàng)目形象相協(xié)調(diào)的“品牌店”經(jīng)營(yíng)模式l 內(nèi)街商鋪可通過營(yíng)造室內(nèi)休閑廣場(chǎng)，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進(jìn)入，以形成依托于項(xiàng)目強(qiáng)大商務(wù)客源基礎(chǔ)上的特色經(jīng)營(yíng)。l 四樓另一種備選的業(yè)態(tài)——數(shù)碼科技市場(chǎng)：隨著科技的快速發(fā)展，通訊產(chǎn)品與其他數(shù)碼電子產(chǎn)品的聯(lián)系日益緊密，同時(shí)PDA、MPMD及手提電腦在商務(wù)活動(dòng)中的大量運(yùn)用也為該市場(chǎng)的繁榮帶來穩(wěn)定的客源支持。以天河體育中心為圓心，方圓1000米內(nèi)云集了：中信廣場(chǎng)，市長(zhǎng)大廈，金利來大廈，高盛大廈，財(cái)富中心等數(shù)十座高級(jí)寫字樓；雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但卻一直保持極高的出租率與穩(wěn)定增長(zhǎng)的高租金，新的寫字樓與商住樓，銷售與出租情況亦十分好，天河北寫字樓熱賣熱租的奧妙在哪里？奧妙就在于良好的商業(yè)商務(wù)商住互動(dòng)互補(bǔ)，形成了完整的商務(wù)生態(tài)鏈。緊鄰天河北中央商務(wù)區(qū)的就是廣州最早的豪宅區(qū)：名雅苑，薈雅苑等，最暢銷的豪宅區(qū)：伊頓18，芳草園等，及最新的酒店式公寓都會(huì)華庭，希爾頓陽(yáng)光等。因此，實(shí)現(xiàn)商業(yè)商務(wù)商住互動(dòng)互補(bǔ)，不但是項(xiàng)目目前銷售成功的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目成功營(yíng)運(yùn)的關(guān)鍵。提供租客 提供租客由此可見：商業(yè)中心商務(wù)中心——酒店公寓提供顧客 提供顧客這種商業(yè)商務(wù)商住互動(dòng)互補(bǔ)的規(guī)劃，將是中國(guó)商業(yè)商務(wù)中心發(fā)展的必然趨勢(shì)。CBD，不但是一個(gè)城市商業(yè)商務(wù)的核心，也是一個(gè)上規(guī)模的城市發(fā)展的核心。蘇州的發(fā)展就是最好的例證。以CBD為龍頭帶動(dòng)城市的飛速發(fā)展。毋須任何前期資本投入，亦不必為未被使用的空間支付任何費(fèi)用。世景會(huì)為入住企業(yè)妥備一切：由進(jìn)入世景辦公室的一刻開始，即可享用世界級(jí)資訊科技及硬件設(shè)備，傲然掌握分秒，確保時(shí)刻盡攬最優(yōu)越商機(jī)。l 對(duì)使用世景經(jīng)商者而言：經(jīng)商關(guān)鍵莫過于企劃及財(cái)務(wù)管理。l 對(duì)在世景中的公司而言: 無論創(chuàng)立一所新公司還是，擴(kuò)充營(yíng)運(yùn)規(guī)?；?qū)⑵煜罗k公物業(yè)增至最大化，世景都可為之效勞。四、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)的建立基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)策略：經(jīng)營(yíng)哲學(xué)：顧客至上。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進(jìn)世界流行的商務(wù)服務(wù)概念，建筑設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個(gè)舒適的商務(wù)環(huán)境。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 世景國(guó)際的核心競(jìng)爭(zhēng)力來自其三部分功能的相互依賴，共同形成對(duì)外部強(qiáng)大的商務(wù)輻射能力首先，立足于傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)部分，以經(jīng)營(yíng)品牌、電訊和數(shù)碼科技等時(shí)尚商務(wù)產(chǎn)品，將項(xiàng)目與周邊商業(yè)、賓館、金融、通訊及娛樂產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嫁接，共同形成進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的區(qū)域環(huán)境。第三，是世景甲級(jí)寫字樓強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，以其獨(dú)樹一幟的經(jīng)營(yíng)模式和絕對(duì)與國(guó)際接軌的軟硬件配套設(shè)施，通過高檔的形象及相對(duì)低廉的租金，將蘇州蘇州最具發(fā)展?jié)摿Φ母黝惞?、企業(yè)及商家聚集在一起，共同組成項(xiàng)目?jī)?nèi)部的商務(wù)環(huán)境。 這就是我們項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：完善全面內(nèi)部商務(wù)功能，依托周邊環(huán)境共同組成——商務(wù)活動(dòng)生態(tài)鏈 前景展望：商務(wù)生態(tài)鏈以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為投資者提供最具投資價(jià)值的產(chǎn)品，為商務(wù)客戶提供周到貼心的服務(wù)，優(yōu)雅舒適的商務(wù)環(huán)境，必將成為引領(lǐng)本地區(qū)商務(wù)潮流，極大程度的引導(dǎo)城市功能格局的國(guó)際化進(jìn)程。五、目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場(chǎng)地，以及大量人流量等先決條件所吸引購(gòu)買或租賃本案來經(jīng)營(yíng)的大大小小的各類型商家、公司、企業(yè)及投資者。省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其來本地進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的首選地點(diǎn)省外人流來到蘇州必到的首選地點(diǎn)本地人使其認(rèn)知到這是蘇州市CBD的一個(gè)最重要標(biāo)志性商務(wù)中心及最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)l 顯性從目前掌握的市場(chǎng)情況來看，蘇州市寫字樓的租金價(jià)格比較平穩(wěn)，投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購(gòu)買意向不強(qiáng)；而高檔寫字樓供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目，規(guī)模都比較大。由此可以看出，本案顯性目標(biāo)客戶群主要由：國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)、中小型企業(yè)、品牌經(jīng)銷商、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者組成。這些公司一直以來都在租用小面積的辦公間，也許是老式寫字樓的一間，也許是酒店的一個(gè)房間。有些企業(yè)在創(chuàng)建伊始便力圖建立一個(gè)國(guó)際化的公司，他們有一定的資金量，注重企業(yè)形象，C、品牌經(jīng)銷商此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營(yíng)的專業(yè)集團(tuán)，其實(shí)力、資金較為雄厚，其進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品檔次高，價(jià)格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。D、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購(gòu)物、商務(wù)、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。同時(shí)穩(wěn)定的商務(wù)客源也可最大程度的支持其投資信心。內(nèi)容如下： １、傳播形式的重點(diǎn)是創(chuàng)新性活動(dòng) 以少而精為原則，適當(dāng)打一些戶外廣告、車體廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告，把重點(diǎn)放在公益性、公關(guān)性、文化性的活動(dòng)廣告上，形成強(qiáng)大的口碑廣告。 許多創(chuàng)新型公關(guān)文化活動(dòng)的原則爭(zhēng)取以最小的投入獲得最大的效果。這方面一定從顧客心理和市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，以追求長(zhǎng)期的、持續(xù)性的發(fā)展為原則，精心策劃營(yíng)銷階段，寧可先稍低潮一點(diǎn)而逐漸掀起一波波新的高潮，也不可一下子耗盡了競(jìng)爭(zhēng)力的精華，最后不得善終。明確堅(jiān)定的經(jīng)營(yíng)思路 在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)整體策劃、經(jīng)營(yíng)與管理相結(jié)合的前提下（經(jīng)法律合同認(rèn)定，不準(zhǔn)隨意變更）將項(xiàng)目全部出售，然后統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或委托專業(yè)化的物業(yè)公司來進(jìn)行管理，以保持經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性、整體性、長(zhǎng)期性和雙贏性。應(yīng)該規(guī)定，購(gòu)買者在用途限定的區(qū)域內(nèi)只能進(jìn)行相應(yīng)內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)，不得亂來。但一旦承諾了的就應(yīng)該做到，有時(shí)多付出一些代價(jià)也是必要的。步驟二：三樓通訊專業(yè)城本身就是二樓通訊業(yè)態(tài)的延續(xù)，它是二樓經(jīng)營(yíng)面積的合理補(bǔ)充，用小面積間隔，最大程度的降低了投資及經(jīng)營(yíng)門檻，完全符合這部分商家的經(jīng)營(yíng)能力。原因在于該部分商鋪涉及金額巨大，買家作出投資決定的時(shí)間較長(zhǎng)，如力圖在短期內(nèi)銷售完畢的風(fēng)險(xiǎn)較大。在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，選出商鋪中的絕版位置進(jìn)行拍賣，既可以將一個(gè)項(xiàng)目的人氣炒到最旺，同時(shí)可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。第二階段：酒店式公寓：（2005年7月—9月）說明：操作重點(diǎn)在于橫賣與豎賣。其中的主要操作因素是價(jià)格。l 一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個(gè)性形象。實(shí)現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價(jià)來消化尾盤。操作手法同酒店式公寓。為了全力打造蘇州市投資型小面積公寓的第一品牌—世景國(guó)際國(guó)際公寓，世景置業(yè)公司在硬件與軟件的投資開發(fā)上是不貴余力的。以下就從居住環(huán)境和英式管家服務(wù)上來進(jìn)行設(shè)計(jì)說明：環(huán)境設(shè)計(jì) 21世紀(jì)將是環(huán)境的世紀(jì)。從創(chuàng)造人居環(huán)境的角度來講，第一是環(huán)境，第二是環(huán)境，第三還是環(huán)境。第二個(gè)“環(huán)境”是指中環(huán)境，就是居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)境。第三個(gè)“環(huán)境”是指住戶內(nèi)部的小環(huán)境。那么環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)從以下七個(gè)方面著手考慮：1．空間環(huán)境要滿足人的活動(dòng)要求 提供充分的空間環(huán)境是營(yíng)建居住區(qū)的基本條件：布置居住房屋的空間，教育兒童、購(gòu)物、文化活動(dòng)、醫(yī)療、居民交往休閑、老人兒童的通道、道路、停車場(chǎng)地及市政設(shè)施用地……住宅的內(nèi)部空間要滿足人居的會(huì)客、起居、餐飲、學(xué)習(xí)工作、盥洗、烹飪及貯藏等需要。五天工作制的推行以及家務(wù)勞動(dòng)愈社會(huì)化，使生活閑暇時(shí)間增多，健身文化娛樂成為生活中不可缺少的部分。衛(wèi)生間和廚房須具備自然采光及通風(fēng)，因均為小戶型單位，避免發(fā)生一些不必要的事故。居住空間環(huán)境標(biāo)的提高并不是要簡(jiǎn)單地放大面積，而是要注重其功能的質(zhì)量和充分發(fā)揮每一個(gè)平米的作用。就營(yíng)造結(jié)合自然并具有良好的生態(tài)循環(huán)的人居環(huán)境而言，共生與再生原則就要求我們特別注意和自然的環(huán)境的結(jié)合和協(xié)作；關(guān)于因地制宜，因勢(shì)利導(dǎo)地利用一切可以運(yùn)用的因素和高效地利用自然資源；減少人工層次而注意自然環(huán)境設(shè)計(jì)。所以在綠化設(shè)施中要考慮生態(tài)綠化和景觀綠化的結(jié)全，多栽一些可以釋放有益氣體或可以減少塵埃和消音功能的樹種。室內(nèi)綠化設(shè)施對(duì)改善住宅的生態(tài)環(huán)境也有著很好的作用。居住區(qū)內(nèi)的住宅、公建、小品和綠化設(shè)施必須進(jìn)行整體考慮和相互諧調(diào)。房屋的良好比例及和諧 、明快的色彩是最主要的，不要在造型上過多地追求形式和一些不必要的裝飾。4．文化環(huán)境要達(dá)到陶冶人的要求世景國(guó)際入住的客戶大都是城市精英，整體居住人群素質(zhì)較高。居住區(qū)內(nèi)融合著居住文化環(huán)境。千萬不要亂設(shè)廣告而讓商品經(jīng)濟(jì)手法去干擾和破壞居住環(huán)境，要從環(huán)境的內(nèi)涵上讓我們潛移默化地在心靈感受到濃郁的文化氣息而陶冶自己的情操。要使居住區(qū)內(nèi)洋溢著更為溫馨的氣氛，促使人們更加熱愛生活和追求自己崇高的理想。7．管理環(huán)境要符合人的方便要求居住區(qū)的管理必須全面和周到。房屋以及設(shè)備的修繕必須及時(shí)、主動(dòng)和迅速。英式管家服務(wù) 一、 “英式管家”的概念“英式管家”起源于法國(guó)，成熟于英國(guó)，代表了國(guó)際家政服務(wù)領(lǐng)域的最高境界。二、世景國(guó)際國(guó)際公寓引入英式管家服務(wù)的起因世景國(guó)際國(guó)際公寓是為世景國(guó)際寫字樓的辦公人群和來往客戶配套服務(wù)的長(zhǎng)期或短期或臨時(shí)居住、休息的住所。世景國(guó)際國(guó)際公寓的英式管家配置將有首席管家(相當(dāng)于物管主任)、大管家(相當(dāng)于物管各配套服務(wù)部門主管)、管家。每樓層設(shè)置的管家小組可以很清楚住戶的狀況，隨時(shí)達(dá)成住戶近乎量身訂做的要求。長(zhǎng)時(shí)期24小時(shí)365天過行任何方面(衣、食、住、行、商務(wù)、文體娛樂、休閑、健身等)的服務(wù)。世景國(guó)際英式管家尊貴的服務(wù)體現(xiàn)在：我們服務(wù)的座右鉻：我們是為女士和紳士服務(wù)的侍從，你的貼心管家。對(duì)于住戶提出的要求：我們可以做到，且能馬上做到。我們服務(wù)的宗旨：我們是您忠實(shí)的管家，24小時(shí)隨時(shí)恭候，住戶只需要撥打一個(gè)電話，其他事情均由我們來完成。216。 公共設(shè)施維護(hù)服務(wù) ?建立房屋及公共設(shè)施的方案； ?嚴(yán)密的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和維修制度； ?嚴(yán)格的日常管理和巡查制度； ?按季度清洗生活水池，化驗(yàn)水質(zhì)； ?定期清疏公共排污系及化糞池。 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)服務(wù) ?明細(xì)大廈設(shè)備的臺(tái)賬； ?嚴(yán)格制定實(shí)施設(shè)備巡查制度； ?嚴(yán)密設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃； ?齊全設(shè)備和場(chǎng)地的標(biāo)識(shí)； ?完備設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)記錄； ?實(shí)行24小時(shí)技工值班制度； ?按時(shí)參加并通過各項(xiàng)設(shè)備年檢。 消防系統(tǒng)管理服務(wù) ?設(shè)立消防責(zé)任人，建立消防隊(duì)； ?消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班制度；?定期檢測(cè)和維護(hù)消防設(shè)施和報(bào)警系統(tǒng)；?消防出口、通道及設(shè)施標(biāo)識(shí)電腦明顯、齊備；?建立動(dòng)火、危險(xiǎn)品堆放等作業(yè)審批制度；?保持日常巡視、及時(shí)清潔消防隱患；；?定期舉行消防學(xué)習(xí)。 公共秩序管理服務(wù) ?24小時(shí)保安員巡邏制度； ?人防、特防相結(jié)合的安全防范體系； ?嚴(yán)格的內(nèi)保人員招聘和培訓(xùn)制度； ?大廈內(nèi)道路的標(biāo)識(shí)齊全，指引明確； ?封閉大廈實(shí)施人、