【正文】 ，無流拍土地。開發(fā)商聯合拿地成趨勢。 土地掛牌概況：掛牌土地93宗，1宗暫停表21：2010年主城區(qū)土地掛牌狀況表掛牌宗數掛牌總建面（萬平）成交總建面（萬平）成交總金額（億元）成交平均樓面價（元/平）93（注：僅住宅及其配套公建用地，下同）（數據來源：政府公布數據）2010年大連主城區(qū)掛牌土地共計93宗，其中一宗用地性質為公建的地塊暫停掛牌。一是樓市“暖意”傳導所至。二是“保增長”壓力所致。在“保增長”的政策取向之下，政府無疑會更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。土地的集中放量是全域城市化得以順利進行的前提條件。） 土地成交分析 216。充足的土地供應匹配城市全域化發(fā)展需要，也側面預見了大連市政府的規(guī)劃愿景。以中山區(qū)為例，土地樓面價多為4000元/平以上并且商業(yè)用地價格明顯高于居住用地，但大規(guī)模商業(yè)用地價格仍屬于較低水平。 按月度：震蕩運行，9月成交集中圖22：主城區(qū)月度成交土地信息（數據來源：政府公布數據）本年度除5月與8月無土地供應外，其余各月均有土地供應。與商品房市場的“金九銀十”一樣，土地市場也在9月達到量價的最高峰。年度大連主城區(qū)土地市場加時競買現象減少，僅出現3宗，同比下降40%，同時成交土地多為底價成交。土地市場的火爆充分說明開發(fā)商對明年房地產市場的信心。 按區(qū)域：甘井子區(qū)和中山區(qū)平分秋色 圖23：主城區(qū)土地成交分布（數據來源：政府公布數據）從主城區(qū)的土地成交分布來看，一改08年與09年土地放量情況，高新園區(qū)退居三線，甘井子區(qū)和中山區(qū)平分秋色，并列第一，各占30%。但是居住用地日益稀缺，商業(yè)用地主要集中在東港，也是開發(fā)商的必爭之地。圖24：主城區(qū)土地成交建面與金額（數據來源：政府公布數據） ，雙雙達到歷史峰值。沙河口區(qū)與中山區(qū)作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，可利用土地面積日益稀少，而甘井子區(qū)大型開發(fā)商的進駐帶動了區(qū)域房地產的發(fā)展，使得成交金額大幅同比上漲。 成交特點之平均樓面價：東港大宗土地高樓面價帶動整體上揚，同比上漲34%圖25：主城區(qū)平均樓面價對比（數據來源：政府公布數據）2010年主城區(qū)土地市場火爆，雖然多為底價成交土地，但由于東港區(qū)域平均5874元/平的高樓面價帶動，同比上漲34%。216。甘井子區(qū)容積率集中在12之間，成交土地主要以普通住宅為主。土地的不可再生性使得未來高容積率將成為趨勢，建筑密度將越來越大，同時從另一層面上也說明大連城市化建設的腳步在不斷加快。 總結：2010年大連主城區(qū)房地產土地市場火爆，底價成交居多，供應量、成交量雙雙創(chuàng)歷史新高。受樓市調控政策影響，土地市場競爭日趨激烈，住宅用地明顯放量，聯合拿地將成為趨勢。隨著全域城市化建設步伐的加快，預計2011年土地放量會繼續(xù)加大，新城區(qū)將成為土地供應的集中區(qū)域，一改主城區(qū)獨木支撐的局面。2010年市場供小于求，“金九銀十”顯高峰，,幾與2009年持平，全年成交均價9219元/平,盤中一度突破萬元大關，金州新區(qū)和甘井子區(qū)為成交主力區(qū)域。品牌開發(fā)商物業(yè)或高端產品年度市場占有率高，億達企業(yè)居領頭羊之位。 供應狀況 ，；新城區(qū)方面總計61個在售項目，18個展示項目。2009年市場火爆帶來的傳導反應是開發(fā)商對2010年市場的預期看好與熱情，結合全域城市化大背景下的城市化進程在不斷加快等多種因素決定了2010年商品房市場項目數量超過同期，但兩輪樓市調控政策促使市場不確定因素增多，急于入市與靜觀其變形成兩極心態(tài)，同時因項目工期原因及新的預售審批制度等多種因素影響下，雖然2010年整體項目數據同比增幅明顯，但在數據對比上出現展示項目的增幅遠遠超過在售項目的情況。新城區(qū)方面金州新區(qū)在原金州與開發(fā)區(qū)合并后表現搶眼，%，充分顯示了在區(qū)域行政重組后潛在的巨大發(fā)展?jié)摿?。從存量面積的主要分布區(qū)域來看，高新園區(qū)、泛星海、西部區(qū)域占比較大，%、%、%，三個板塊在2010年城市住宅供需市場上的表現也較為活躍。而中山區(qū)東部風景區(qū)在未來以東港為中心的全新規(guī)劃建設的美好藍圖下，未來供應量與市場表現值得期待。2010年相對復雜的市場形勢下開發(fā)商入市更加謹慎，“擠牙膏”式的推盤導致新增供應少，市場主要以消化去年余量為主，因而在全年銷售量略低于09年的情況下市場余量反而低于09年。%，去化率明顯，沙河口區(qū)做為二次改善集中區(qū)域受調控政策限制去化速度明顯滯后。從新城區(qū)的供應結構主體上來看，雖然金州新區(qū)目前各版塊經過一年的消化出現有效供應明顯不足的現象，但未來在濱海板塊與大黑山板塊的帶動下金州新區(qū)依然有著極高的供應量。1) 年度成量價情況：成交量略有下調，成交均價依舊高位徘徊圖213：20082010年大連市成交量走勢圖 （數據來源：網絡數據、政府公布數據；統(tǒng)計口徑：主城區(qū)+新城區(qū)）圖214：20082010年大連市成交金額及成交均價走勢圖 （數據來源：網絡數據、政府公布數據；統(tǒng)計口徑：主城區(qū)+新城區(qū)）簡評:從年度走勢上看，國家政策導向型因素影響，09年的房市受政策支持，其成交量居于近三年之榜首。政策環(huán)境因素之下，2010年大連的房地產市場觀望態(tài)度依然濃厚，買方謹慎入市，賣方小心加推。預計在宏觀背景不變的情況下，當前房市狀態(tài)將在2011年初得以延續(xù)。2月傳統(tǒng)淡季成交量出現年內至低點，3月小陽春出現明顯回暖，成交量反彈并一路上揚，至4月商品房市場達到年內成交第一輪峰值，同時成交均價亦有所上揚，市場恐慌情緒也有所蔓延。9月，“金九銀十”初現端倪，一段時間以來受到擠壓的需求得到釋放，成交量開始攀升。而此時因搶搭政策末班車原因，大連10月出現集中備案，成交量井噴，成交均價突破萬元大觀。兩輪調控的共同之處在于，成交量成為了政策調控的直接表現，成交均價則始終堅挺，居高不下。西崗區(qū)受供應因素制約，成交占比較小。高新園區(qū)規(guī)劃利好，區(qū)域升值潛力巨大，區(qū)域認知度亦逐步得以提升，其成交情況有愈演愈烈之勢。未來也將繼續(xù)其主力地位，繼續(xù)扮演大連樓市中流砥柱的角色。而高新園區(qū)則恍若后起之秀，其均價扶搖直上，趕超甘井子區(qū)，邁過了萬元大關。新城區(qū)中，旅順口區(qū)及金州新區(qū)成交均價上升趨勢明顯，其中，旅順口區(qū)均價表現相對穩(wěn)定，處于平穩(wěn)上行的態(tài)勢，而金州新區(qū)受制于供應產品的差異性，均價呈現波動式上揚。從局部來看，除4月份樓市調控前期出現本年度成交最高峰之外，10月份的供應與成交同時走高，一方面是進入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季以及擔心未來市場出現變數使開發(fā)商有意加大入市量，另一方面9月末新一輪樓市調控政策促使準客戶集中入市提前規(guī)避相關政策，雙重合力下促使本年度的“金九銀十”市場表現成色較足。在開發(fā)商市場排行榜方面, 本土企業(yè)億達憑“深得人心”的品牌號召力和全線布局的項目數量優(yōu)勢而遙遙領先。本土企業(yè)先天的“人和” 優(yōu)勢是令異地品牌開發(fā)商所無法匹敵的，強大的口碑效應有力的推動項目消化,牢牢地占據成交面積排行榜的6個座席，成交金額排行榜也占半壁江山；但在成交面積排行榜上，華潤海中國和萬科魅力之城對本土開發(fā)商進行了“阻擊”，憑借企業(yè)的品牌價值、獨到的價格和營銷策略贏得廣大消費者的青睞，成功地完成了“異地”反擊，分別搶占了年度成交面積TOP10的龍頭寶座和榜眼之位。異地品牌開發(fā)商始終蠢蠢欲動，攜“十盤聯動”氣勢、將“明星牽手樓盤”演繹的得心應手的遠洋，大打“社區(qū)文化”牌、以“說唱”藝術娛樂樓市的萬科，憑產品品質和服務意識著稱的華潤，對榜首寶座也是虎視眈眈奮起直追。2011年大連市房地產市場發(fā)展預測 供應預測：以7090平產品為主老城區(qū)拆遷改造，新城區(qū)規(guī)劃利好，大連市的升值潛力可從規(guī)劃的不斷落實中窺見一斑。但是基于政策調控因素，一輪政府與開發(fā)商的博弈大戲正在上演，開發(fā)商如履薄冰，入市謹慎。根據新泰投資統(tǒng)計，預計老城區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū))在未來12個月將有26827套房源的新增供應。普通住宅中，7090平產品供應占比居于榜首，占據2011年供應（預計）市場32%的份額,次之90120平面積段的產品居多，占據供應總量23%的份額。表41：普通住宅各面積段供應分布表（單位：萬平）區(qū)域＜50㎡5070㎡7090㎡90120㎡120150㎡150180㎡180㎡以上總計占比中山區(qū)10%西崗區(qū)2%沙河口區(qū)10%甘井子區(qū)53%高新園區(qū)26%總計100%占比3%14%32%23%11%3%14%100%—— 數據來源：指南針市場部 成交量價預測：或將出現510%增幅2010年的房地產市場受兩輪政策調控，成交量銳降，但是成交均價居高不下，始終處于高位。市場因素不變情況下，長期受到抑制的需求將在下半年得到一定程度的釋放，從而駕高成交量表現，成交均價也將有一定程度的提升，基于政策等因素影響，成交均價表現屆時雖將有所增長，但是其幅度不會過高，預計將出現微幅上揚的態(tài)勢，或將出現5%10%的漲幅。 房地產走勢預測：調控繼續(xù)，房市基調維穩(wěn)政策因素將成為2011年大連乃至全國房地產市場的風向標。但是樓市調控依然處在量變的狀態(tài)上沒有得到實質性的突破。而房地產作為抵抗通脹的不多選擇之一，在2011年量價齊升的動力是很大的，政府若放寬房地產市場調控政策，極有可能造成樓市成交的報復性反彈，因此，房地產宏觀調控政策絲毫不能放松。而該期間一定程度上受到抑制的需求，或將在下半年得以釋放。（二）項目銷售安排 項目預計于2012年5月開盤，項目總銷售額預計為220,806萬元。七、 項目成本費用估算項目建設投資估算表 單位：萬元序號項目項目建設投資所占比例　項目建設投資158,713100%1土地獲得價款57,028 %2開發(fā)前期準備費6,159 %3主體建筑工程費49,878 %4主體安裝工程費5,704 %5社區(qū)管網工程費5,127 %6園林環(huán)境費3,183 %7配套設施費2,832 %8資本化利息11,656 %9管理費用6,624 %10銷售費用4,416 %11其他費用6106 %土地取得費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1綜合地價50,000　2契稅2, 4%其他4,　合計57,028 前期工程費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1勘察設計費1836 2報批報建增容費3039 3三通一平費11244臨時設施費160 合計6159社區(qū)管網、園林環(huán)境、配套設施建設費估算表單位：萬元序號