【正文】 連云區(qū)地產(chǎn)開發(fā)簡閱：從無序到有序、從低端到高端。 占山為王 圈地運動 成熟模式 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 連云區(qū)主要在售個案概述： 大多為 05年大拍地的產(chǎn)物，多半開發(fā)周期超過 2年，且均有較大存量。 ? 2022年連云區(qū)在市區(qū)銷售量中僅占 18%。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 國展中心板塊 在連云區(qū)域內(nèi)最靠近海邊，海景資源是板塊獨有優(yōu)勢，目前板塊內(nèi)在售項目為高端別墅、觀海高層住宅和配套港口產(chǎn)業(yè)的商務辦公。 均價范圍： 41004500元 /㎡ 平山轉(zhuǎn)盤板塊 是連云區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)最熱點，板塊是老城區(qū)的延伸，區(qū)域目前配套不足，主要依靠老城區(qū)和自身打造的商業(yè)配備，由于多個大體量個案在售，競爭異常激烈。 均價范圍： 32003800元 /㎡ 國展中心板塊 墟溝老城板塊 經(jīng)濟開發(fā)板塊 平山轉(zhuǎn)盤板塊 區(qū)域競爭格局： 國展中心板塊外區(qū)導客能力最強價格最高，墟溝老城板塊開發(fā)量少，平山轉(zhuǎn)盤板塊競爭最激烈，開發(fā)區(qū)價格最低 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心問題界定 地緣客戶嚴重不足 量大而客稀，量價均賣不過內(nèi)陸的新浦 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 辨一個時代：城市發(fā)展方向數(shù)度搖擺 、 人口導入始終是難題 蹉跎 20年 ， 終歸大海 90年代：發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟 ， 確定新浦為港城經(jīng)濟 、 政治中心 0005年 :緩慢發(fā)展沿海 、 重點開發(fā)鳳凰新城 ， 市政府新浦西遷 05年至今：王建華堅定“城市向東”， 08版規(guī)劃確定連云新城為核心 不解決人口導入問題 ， 連云新城將變成黃海邊的 “ 鄂爾多斯 ” 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 雙城記 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 兩個連云港：陸地的、海洋的。新港城大道長約 25公里，車行半小時左右。海州以為海港， …… 今已定為東西橫貫中國中部大干線隴海鐵路之終點。 ……在沿江北境二百五十英里海岸之中，只此一點，可以容航洋巨舶逼近岸邊數(shù)英里內(nèi)而已”，指出海州 (連云港 )應建成“可以容航洋巨舶”之大港。今天連云港人評價說， 第一次機遇就是被定為首批沿海開放城市，“連云港與其他沿海開放城市基本處于同一水平線上，但這個機遇沒抓住。 2022，連云港重回全國前十，榮光再現(xiàn) ? 由由中國國際海運網(wǎng)、中國港航研究院、大連海事大學世界經(jīng)濟研究所聯(lián)合推出的“ 2022港口綜合競爭力排行榜”揭曉， 連云港 港在全國港口中排名第八。 ? 規(guī)劃中的東部濱海地區(qū)將形成“一體兩翼，組團遞進，三極拉動，重點突破”的整體空間結(jié)構(gòu)，由內(nèi)至外形成港灣服務區(qū)、中央商務區(qū)、海濱居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個層次和多個組團，成為能夠承托城市未來希望的濱海新城、支撐城市經(jīng)濟騰飛的產(chǎn)業(yè)基地和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的樞紐大港，屆時， 主城區(qū)將擴充到150平方公里，可容納 100萬人。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 點睛之筆： 連云新城 —— 連云港國際性海港城市“一心三極”戰(zhàn)略的核心。根據(jù)連云港連云新城規(guī)劃初步方案， 擬建的連云新城西至臨洪河西堤，北以外堤為界，南至大港西路和規(guī)劃中的 242省道中心線，東以北崮山為界，規(guī)劃面積 。規(guī)劃區(qū)建設面積 。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從 40萬到 100萬 ， 人從哪里來 ？ 產(chǎn)業(yè)人口導入不足 城市內(nèi)區(qū)縣關(guān)聯(lián)性弱 缺少城市群依托，城市間缺乏交流 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶現(xiàn)狀概述： 典型的區(qū)域客市場，基礎(chǔ)人口有限、外區(qū)導客能力不足，外省市投資客有限且中低端化。 ? 連云區(qū)樓盤新浦人置業(yè)比例通常在 1015%，越是高端樓盤（海景資源占有）新浦人置業(yè)比例越高。 資源占有型導客 政府導向型導客 投資行為 ， 未呈現(xiàn)規(guī)模化居所遷徙 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 城市間：公路抵達便利、人口流動少、缺乏產(chǎn)業(yè)互補 城市內(nèi)：受山脈阻斷，新浦及三縣對海的向心力較弱 產(chǎn)業(yè)：港業(yè)、能源、醫(yī)藥為主，結(jié)構(gòu)單調(diào)、人口不足 城市群弱、區(qū)域聯(lián)通差、缺少特大型企業(yè) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心策略界定 客源的深挖與拓展 區(qū)內(nèi)搶客 與城爭客 城外拓客 如何避免落入混戰(zhàn) ？ 如何建立全市影響力 ？ 如何獲得投資客青睞 ？ 強化板塊唯一性與純粹性，切斷與區(qū)域其它板塊的價格關(guān)聯(lián)。 強調(diào)資源與核心優(yōu)勢，以高性價比海景產(chǎn)品導入價值投資客源 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 入市：一次劃時代 ——成功實現(xiàn)全市客戶號召力 掀起第三次 “ 東進 ” 高潮 第一次 “ 東進 ” 高潮：廉價買資源 ——03版規(guī)劃確定墟溝 CBD 第二次 “ 東進 ” 高潮：政策性引導 ——05版規(guī)劃確定 “ 城市入海 ” 第三次“東進”：后 CBD時代 ——08版規(guī)劃確定以連云新城為核心 一 線 品 牌 首 次 參 與 港 城 開 發(fā) “ 品牌 +資源 +產(chǎn)品 +政府引導 ” 導入人口 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 歷史上的兩次導客運動： 第一次：資源型導客；第二次：政府導向型導客 資 源 型 導 客 代表樓盤：陽光國際中心一期、海客瀛洲一期 開發(fā)背景：前 CBD開發(fā)進行中 政府導向型導客 代表樓盤：久和國際一期 開發(fā)背景：東部規(guī)劃 05版出臺，平山大賣地 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 陽光國際一期：一線海景、 CBD地標，花了四年從 3000賣到 6000。 轟轟烈烈的平山圈地運動隨之展開 “王書記聯(lián)合南京人忽悠連云港人 ” 地價翻四倍 、 “ 平山奇跡 ” 可以寫入 M B A 教材 企 業(yè) 團 購 公務人員鼓勵購買 動 遷 戶 四 大 優(yōu) 惠 項目一二期 將要推售的三期 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地價翻四倍、 “ 平山轉(zhuǎn)盤奇跡 ” 可以寫入 MBA教材 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域開發(fā)的三種模式 產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域開發(fā) 淮安：富士康模式 用賣房子的方法賣地 上海新江灣城、 連云港平山轉(zhuǎn)盤板塊 ? 此種模式適合于未來城市化可以波及到的，對產(chǎn)業(yè)依托性比較弱的土地，這種模式的衍生形式之一就是一二級聯(lián)動。這是一種簡單的原理，新江灣模式需要樣板統(tǒng)計，從而需要配套銷售，立即輔助配套產(chǎn)品，從而發(fā)掘其未來發(fā)展趨勢，將土地未來的規(guī)劃展現(xiàn)給開發(fā)商。解決一個 30平方公里的土地問題，比如三亞海棠灣、亞龍灣的時候，需要由政府出面。這種做法的尺度感更大，對政府提出的要求就是將土地的外圍的樣板段安排妥當，需要政府給予很大投入 。 保利地產(chǎn)品牌價值 連云新城區(qū)域價值 連云新城的 、 保利的 塑造獨立板塊價值 （ 案例：上海碧云 ） 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 連云新城 ——向大海要土地，補充商務、商業(yè)功能，強化政務功能 ——CBD實至而名歸。 （ 1）地區(qū)商業(yè)服務區(qū) 集中發(fā)展以本地區(qū)居民為主要服務對象并創(chuàng)造大量就業(yè)崗位的商業(yè)、服務業(yè)、文化娛樂和商務辦公設施，并可適當發(fā)展酒店式公寓，為未來在本地區(qū)工作的外來人口提供更多樣的居住選擇。 （ 3）旅游商業(yè)服務區(qū) 作為西墅漁村游樂區(qū)的補充和擴展，以周邊旅游地產(chǎn)和景觀地產(chǎn)的使用者為主要對象提供較高檔次的餐飲、觀演、零售等服務，形成與西墅漁村不同氛圍的休閑空間和消費場所。 切斷與平山 、 墟溝老城 、 開發(fā)區(qū)等板塊的價格關(guān)聯(lián) ， 塑造獨立價值體系 。強調(diào) CBD核心區(qū)的稀缺性與板塊的純粹性。立足區(qū)域基礎(chǔ)客源，“與城爭客”與“城外拓客”并行。 品牌引領(lǐng) 強勢高調(diào)進入港城，迅速確立連云港地產(chǎn)品牌“ NO1”地位，以品牌創(chuàng)造項目溢價。 核心客戶層 延展客戶層 拓展客戶層 第一圈層 第三圈層 第二圈層 向外延伸至東海、灌南、灌云三縣以及市外投資客群 ； 引入新浦區(qū)、海州區(qū)的中高端客群 工作、居住在墟溝地區(qū)（贛榆縣）的才富階層 居住生活于墟溝主城的政府官員、原住民有拆遷換房需求的，周邊產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的工作人員以及從贛榆縣的先富領(lǐng)袖人群； 標簽：以項目未來發(fā)展看好，對項目品牌認同，對項目資源認可，能體現(xiàn)居住者的身份和層次； 三縣客戶為有往城市動遷需求的客戶，向往城區(qū)生活；還有部分從全國各地來連云港投資房產(chǎn)尤其是海景房的投資客群 標簽：看重項目品牌、未來價值，了解海景房的價值所在； 新浦區(qū)為政府較早發(fā)展的較為成熟的城區(qū)，置業(yè)人群多為政府公務員，私營業(yè)主，大型國企管理層以及部分原住民。 強 購 買 力 客 群 拆遷戶 品 牌 企 業(yè) 員 工 政 府 官 員 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 常規(guī)之外的非常規(guī)之戰(zhàn) 陣 地 戰(zhàn) 突 擊 戰(zhàn) 滲 透 戰(zhàn) 除現(xiàn)場售樓處外 ， 墟溝老城 、 贛榆縣城設分銷點 針對待拆遷戶 ， 10萬平米以上的老小區(qū)上門派單 針對產(chǎn)業(yè)工人 ， 通過食堂 、 傳達室 、 班車等進行滲透 售樓處設小禮品 、 來就送 ， 看房車連接現(xiàn)場 ， 實現(xiàn)目標客戶全覆蓋 精細排摸 、 定點突破 。 維護班車司機等廠區(qū)工作人員關(guān)系 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 墟溝超過 10萬方的老生活小區(qū) – 重點滲透 ? 港務局小區(qū)， 32萬方 ? 大港生活區(qū)， 15萬方 ? 三航五公司， 12萬方 ? 堿廠生活區(qū)， 25萬方 ? 中華新村生活區(qū)， 18萬方 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 非常規(guī)戰(zhàn)執(zhí)行：立足全市造勢、陣地截留，滲透 +突擊。 銷售對應策略： 策略一：地毯式推盤，強調(diào)覆蓋率與來人量 策略二：價格策略，大膽嘗試（初期針對團購折扣力度要大） 策略三：調(diào)整傭金制度、強化團隊指標、弱化個人指標。 策略五：強化兼職派報人員管理，與來人掛鉤進行獎懲。 ?根據(jù)路口人流情況分為 A、 B級，通常 A級路口安排 23人， B級路口安排 12人。 ?通常一周兩天，安排在周二周四比較適宜。 目的： “ 地毯式 ” 對區(qū)域內(nèi)工作人員進行