【正文】 檻低，其他行業(yè)也開始轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，使得一些房價原本較低的居住片區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱、房價過高的局面，如2000年的小河片區(qū)，將房價從以前的800~900元/m2一下炒到了1000多元/m2，甚至有1300~1600元/m2的價格，所以小河片區(qū)已經(jīng)沒有以前的價格優(yōu)勢。在房地產(chǎn)市場中主題概念、建筑、園林規(guī)劃、配套服務(wù)、戶型等都被作為項(xiàng)目供給方面的主力點(diǎn)，通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)貴陽樓市供給存在以下特征： 表13 貴陽市在售樓盤的主題概念樓盤名稱主題概念貴陽市城郊結(jié)合部中天花園一個離塵不離城的綠色家園,創(chuàng)造一種全新的生活方式及名校概念中天星園開創(chuàng)貴陽市住宅區(qū)主題是庭院設(shè)計的先河,創(chuàng)新高層面社區(qū)文化運(yùn)作模式常青藤花園共享式的人文社區(qū)。榕筑鮮花廣場新世紀(jì)住宅運(yùn)動的典范，一座真正的花園住宅；香江花園大型山水生態(tài)文化社區(qū)盤江花園沒有主題漓江花園無主題中興苑無主題紫竹苑南苑好環(huán)境、好便宜的好房子奧運(yùn)花園享受運(yùn)動，擁有健康花溪區(qū)清華山莊親山親水的香格里拉茗桂花園花溪首家全錯層式住宅華宇 云鼎居連排別墅為75位成功人士獨(dú)身訂做從以上樓盤的所炒作的主題概念我們可以看到：（1）、由于片區(qū)所處的自然及行政區(qū)域不同，樓盤所倡導(dǎo)的主題也不同； （2）、貴陽市區(qū)在甲秀樓及黔靈公園附近的樓盤以炒作山水為主；從環(huán)境來說他們既可以享受都市的繁華又可以享受寧山靜水；如天華大廈、在水一方、山水園；但僅有在水一方做得比較到位，它的園林以水景為主，不但有欣賞性、而且還有一定的使用功能；它的獨(dú)創(chuàng)獨(dú)立式主題會所，為家庭不同成員量身定做休閑娛樂活動；在戶型上全部是躍式；這些都如他的主題所說會給人源源不觀斷的生活享受。（3）、市中心及周邊的樓盤以炒作地段為主；市中心的樓盤如全林國際廣場、鉆石廣場都以地標(biāo)性的物業(yè)自居，而全林國際廣場還有6000平方米的空中花園，在市中心的物業(yè)中，它的配套和景觀都是做得不錯的。（4）、離城市中心較遠(yuǎn)的的市區(qū)或城郊結(jié)合的地方，多以綠色、生態(tài)、環(huán)保、文化教育為主題；在這一點(diǎn)上中天花園、常青藤花園根據(jù)城郊結(jié)合的區(qū)位特點(diǎn)，以及城里人向往自然的心理傾向，首先提出了綠色家園的概念，從環(huán)境、戶型設(shè)計、配套上都做到了，并且與名校聯(lián)合辦學(xué)，排除了人們對城郊接合部教育跟不上的心理顧忌；而錦繡家園所謂的森林居家以及一個鳥語比人聲更多的地方，其實(shí)是避重就輕了，錦繡家園緊鄰貴陽鋼廠，污染嚴(yán)重，后面較遠(yuǎn)的地方才是森林公園，所以并不是真正的生態(tài)家園，而生態(tài)的概念不僅表現(xiàn)在有沒有綠色，更表現(xiàn)在社區(qū)的低污染、建材的環(huán)保、水質(zhì)的優(yōu)劣等，從某種意義上來說只是一種概念的炒作；萬東花園所說的城市的、自然的、尊貴的感受，在尊貴這一點(diǎn)體現(xiàn)的并不明顯；而中天星園并沒有以生態(tài)、環(huán)保作為主題概念，因?yàn)樗才R近貴陽鋼廠，污染較為嚴(yán)重，但他也沒有脫離所謂的生態(tài)、環(huán)保，只是換了一種方式以主題式園林設(shè)計為買點(diǎn)，使得其處于城市邊緣的住宅能賣到了一個好價，但他創(chuàng)造的高層面的文化運(yùn)作模式就要從后期的服務(wù)來看了。而榕筑鮮花廣場的鮮花卻只有部分戶型才能看得見，因?yàn)楸容^好的戶型只分布在鮮花廣場的周邊，其他的組團(tuán)只做部分綠化，這樣會使整個社區(qū)業(yè)主的層次拉得太開，給物業(yè)管理和售后服務(wù)帶來一些難度，例如社區(qū)活動的品質(zhì)；而香江花園定位的是大型山水生態(tài)文化社區(qū)，山水生態(tài)暫且可以從周邊環(huán)境看出，但文化除了小區(qū)內(nèi)的圖書室之外，無從談起。（6）、花溪片區(qū)的樓盤多以山水、生態(tài)為賣點(diǎn)；花溪目前推出的樓盤中，清華山莊就在花溪公園附近，定位為親山親水的香格里拉，以花溪的景致來說親山親水到是真；而臨近貴州大學(xué)和花溪公園的茗桂花園的主要賣點(diǎn)確是花溪首家全錯層，而且買得不錯，可以看出貴陽人對動靜分區(qū)，有空間感的錯層比較鐘愛。由于貴陽市特殊的自然狀況，很多城郊及郊區(qū)開發(fā)商多以自然的景觀為主題概念，城市中心的多以地段為賣點(diǎn)，從以上分析可以看出，有的開發(fā)商做得比較到位（如興隆城市花園、在水一方等社區(qū)園林景觀），有的則只是概念的炒作（如奧運(yùn)花園項(xiàng)目只是幾棟簡單的住宅群圍合附加一個小型的高爾夫推桿練習(xí)場而已）。（2）、建筑規(guī)劃；建筑規(guī)劃直接體現(xiàn)發(fā)展商的開發(fā)理念、對樓盤的定位，可以說發(fā)展商給了你什么樣的建筑規(guī)劃，就給了你特定的生活空間，而生活方式直接受到生活空間的制約，所以我們可以認(rèn)為發(fā)展商在為人們構(gòu)造建筑的同時也構(gòu)筑了一種生活方式。目前貴陽市建筑規(guī)劃做得比較好的有：中天花園：在建筑規(guī)劃上采用的是圍合結(jié)構(gòu)，在空間層次上、按公共性、半公共性、私密性、半私密性四級空間序列劃分，形成小區(qū)中心綠茵花園、組團(tuán)花園和院落花園三級花園布置；中天星園：在建筑規(guī)劃上依古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個等質(zhì)空間，引動環(huán)境的交替滲透，讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景；興隆城市花園：依山勢而建，借景造景，錯落有致，各組團(tuán)之間是中式的圍合結(jié)構(gòu)； 在水一方:13幢建筑迎水而立， 規(guī)劃體現(xiàn)“人與環(huán)境對話”，以“步步高”通透式圍合結(jié)構(gòu)為主；香江花園和榕筑鮮花廣場同樣采用的是分組團(tuán)圍合結(jié)構(gòu)；小結(jié)：可以看出圍合的建筑規(guī)劃已經(jīng)成為貴陽住宅社區(qū)的主流產(chǎn)品，同時這也是建筑形式的回歸，因?yàn)閲系慕ㄖ偸怯幸粋€陰角、有一個陽角，容易聚集人氣；但貴陽市場上做得好的不多，像中天星園、在水一方的建筑群設(shè)計略能體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，把建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃進(jìn)行和諧統(tǒng)一，利用窗戶、陽臺這些細(xì)小的建筑元素來體現(xiàn)其獨(dú)到之處。（3）、園林規(guī)劃:在人們越來越重視自己居住空間的今天，園林景觀也逐漸成為開發(fā)商一個很大的賣點(diǎn)，這同時說明開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向以客戶需求為導(dǎo)向了。而其它的樓盤如中天星園有下沉的瀑布泳池、有嬉水臺；中天花園、天恒城市花園都有疊泉瀑布，還有香江花園、盤江花園、清華山莊、千禧苑、全林國際廣場等都設(shè)置噴泉廣場。更有巴洛克式的牌樓，下沉的瀑布泳池，伸到南明河上方的小廣場，悠然入耳的背景音樂；而興隆城市花園小區(qū)在整體上以西方園林元素為主，以古羅馬柱為元素的入口歐式廣場，園內(nèi)以圣經(jīng)故事及法國騎士為題材的雕塑、還有最具法國風(fēng)情的香榭利舍大道；在千禧苑羅馬式的噴泉、雕塑合柱廊；全林國際廣場莊重典雅的羅馬回廊；中天廣場的歐式廣場及羅馬回廊等。小區(qū)的各組團(tuán)分別以8種不同的花卉來命名有櫻花園、桃花源、茶花園、桂花園、紫薇園等8大花卉組成，如桂花園主要以桂花進(jìn)行園林規(guī)劃，然后在配以其他相得益彰的花卉。從會所的服務(wù)來看：開發(fā)商越來越重視會所的配置和服務(wù),在所調(diào)研的樓盤中,除了眾廈佳苑、千禧苑、小河的盤江花園、漓江花園、花溪的清華山莊、茗桂花園等外其它的樓盤均有會所服務(wù)，做的比較有特色項(xiàng)目有：在水一方獨(dú)創(chuàng)的主題式會所概念，有為業(yè)主不同家庭成員量身訂做的休閑娛樂活動；分別設(shè)立全城首個男式會所“英豪天地”；女士會所芙蓉坊水力纖體美容中心；兒童會所及合家歡會所，這些在貴陽市樓盤乃致全國房地產(chǎn)市場中都有一定的創(chuàng)新，而且不論其使用性與發(fā)展商最終能否兌現(xiàn)。從開發(fā)商的配套建設(shè)及服務(wù)意識中體現(xiàn)市場意識，只有不斷的滿足客戶的需求，甚至為他們超前性的服務(wù)才能在市場上有一席之地；從分析可以看出，無論從建筑、園林規(guī)劃、還是配套服務(wù)的角度，發(fā)展商以客戶需求為導(dǎo)向的觀念已經(jīng)逐漸形成。 圖14 貴陽市區(qū)及其輻射地帶多層、小高層、高層的對比可以看出貴陽市目前推出的樓盤小高層最多，多層其次，高層較少，且大部分集中在市中心區(qū)；（5）、 戶型供給統(tǒng)計分析；表15 貴陽市在售樓盤的抽樣調(diào)查統(tǒng)計戶型戶數(shù)戶數(shù)占總戶數(shù)的比例兩房兩廳一衛(wèi)241戶三房兩廳1284戶四房兩廳兩衛(wèi)346戶17復(fù)式178戶總計2045戶100下圖16為各種戶型所占的比例從戶型的供給上來看，3房兩廳一衛(wèi)或兩衛(wèi)占了絕對的優(yōu)勢，四房、兩房基本持平；但每個樓盤定位差別主力戶型有所側(cè)重不同。據(jù)有關(guān)部門從人口的自然增長率、人口的機(jī)械增長率、全市現(xiàn)有的住房總量、青年人結(jié)婚用房面積、住房成套率來測算，貴陽市每年須新增住房面積180萬平方米。③ 由于目前市場上各區(qū)域的主力戶型\面積的供給有所不同,計算收入與房價比時所取面積也有所不同,在市區(qū)按100m2計算,在其他區(qū)域按80m2來計算。 小結(jié)：由此可以看出貴陽市中心區(qū)的房價較高,市場的需求有限,導(dǎo)致銷售周期較長,所以這部分住宅的消費(fèi)者只能是中高收入者。由于貴陽市中心區(qū)以后不再新批住宅建筑用地，所以隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們居住理念的改變等，以后人們購房的區(qū)域更多的將集中在離中心稍遠(yuǎn)的區(qū)域，規(guī)劃中的金陽小區(qū)、小河片區(qū)、花溪片區(qū)、其他近郊或遠(yuǎn)郊，而這部分地區(qū)的房價相對較低，由此看來貴陽市的房價應(yīng)該平均水平偏高，價格提升將因個盤而異。 b、貴陽市區(qū)的樓盤以高層為主，起價一般在3000元/平方米左右，客戶定位一般集中在二次以上置業(yè)的中高收入白領(lǐng)或職業(yè)經(jīng)理人，戶型以3房、4房的大戶型為主，銷售速度較慢，在兩年以上，并且貴陽市民對高層還不是很接受； c、小河片區(qū)的樓盤以多層為主、小高層略少，且小戶型占有一定的比例，在價格上主要靠小區(qū)環(huán)境拉開差價；消費(fèi)群體以貴陽市內(nèi)的居多，中青年消費(fèi)者占較大的比例； d、花溪片區(qū)（以清華山莊、茗桂花園為例），目前的均價都在1450元/平方米左右,在戶型的供給上以3房的躍層或錯層居多，消費(fèi)群體主要是市內(nèi)購房度假的年輕人，周邊高校的教師，還有一部分是中老年人以及一些外地人；表18貴陽市在售樓盤的主力戶型樓盤名稱主力戶型暢銷戶型銷售情況樓盤起價及均價置業(yè)者特征貴陽市城郊結(jié)合部中天花園紫薇苑、桃花苑主力戶型76 m2~92 m2的兩房兩廳一衛(wèi)、93m2~113m2的三房兩廳一衛(wèi)70 m2~80m2的兩房兩廳一衛(wèi)，105m2的三房兩廳兩衛(wèi)，155m2的四房兩廳兩衛(wèi)的小錯層；70多平方米的小戶型只剩一套，其他的以銷售近一半；樓盤的起價2300元/平方米，并以2%遞增；中天花園的業(yè)主多為二次置業(yè),由于社區(qū)較大,所以客戶不會集中在某一個層面上,其中中老年人所占的比例較大,三代同居的也比較多。目前才剛開盤,中青年人多一些?？吹靡娋坝^的戶型起價2460元/平方米,看不見景觀的戶型2260元/平方米,樓層價差30元/平方米旭日閣的置業(yè)者多為30歲左右的年輕人，部分是在貴陽做生意的外地人；春晨閣的購買這是有了一定積蓄的中年人，大多數(shù)想改善一下原有的住房條件；這部分主要是二次置業(yè)者。貴陽市區(qū)山水園150m2~170 m2的三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)銷售速度均緩，沒有特別暢銷的戶型；現(xiàn)在銷了10及套,以套來買,平均90萬一套主要是多次置業(yè)者，買者非富即貴在水一方均為復(fù)式既能看南明河，又能看園林景觀的戶型；銷售已近兩年,目前銷售了近70%,樓盤折后均價3700元/平方米。鉆石廣場三房兩廳兩衛(wèi)銷售速度緩慢，125 m2三房兩廳兩衛(wèi)銷得快一些；銷售了兩年多,目前銷售了70%~80%,樓盤起價分朝向有3280元/平方米,3480元/平方米,樓層價差30元/平方米一般為二次以上置業(yè)者,其中部分客戶為年輕的高級白領(lǐng),多在35~40歲左右。千禧苑120 m2~140 m2三室兩廳103 m2，130多m2的小錯層；銷售也近兩年,目前還剩幾套,起價2888元/平方米,層差30元/平方米,中青年置業(yè)者較多，一部分老年客戶；企業(yè)白領(lǐng)比重大眾廈佳苑149 m2的三室兩廳兩衛(wèi),180 m2的四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)的小錯層目前還沒有開始預(yù)售只是做登記，登記的人不是很多；目前處于登記階段均價3490元/平方米,層差30元/平方米,目前來登記的有一部分私人老板，有一些是發(fā)展商的中層管理者；一般為二次以上置業(yè)者；天恒城市花園100 m2~120 m2三房兩廳兩衛(wèi), 140m2~160m2四房兩廳兩衛(wèi)134 m2的三房兩廳兩衛(wèi)。由于資金的原因,目前已銷售了兩年多,銷售進(jìn)度緩慢,預(yù)計在60%左右均價3580元/平方米企事業(yè)單位白領(lǐng)以上人士，經(jīng)商人士及事業(yè)單位的部分領(lǐng)導(dǎo)小河片區(qū)興隆城市花園110 m2~130 m2的三房兩廳兩衛(wèi)90 m2兩房兩廳一衛(wèi),122 m2三房兩廳兩衛(wèi)。下一期的大部分戶型已被烏江水電集團(tuán)預(yù)定；榕筑鮮花廣場70 m80 m2多的兩房兩廳一衛(wèi)，130 m2左右的3房2室2衛(wèi)70 m2~80 m2兩房兩廳的小戶型目前銷售近80%其差1388元/平方米,其中多層二樓比一樓高100元/平方米,三樓比二樓多60元/平方米,購房者有一次置業(yè)，也有多次置業(yè)者，部分是來自中曹司，夠團(tuán)購買占一定的比例，貴航集團(tuán)一次性購買400套；香江花園三房兩廳兩衛(wèi),兩房兩廳一衛(wèi)貴陽的客戶大于小河的客戶，集團(tuán)購買占一定的比例，如東方牛仔的老板買了一個單元，安順室地礦局及貴陽市建委各買了一棟，貴陽市的多是把市內(nèi)的房源出租來供這里的房；盤江花園78m2~97m2的兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)78m2~97m2的兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)目前小戶型銷售了80%,大戶型銷售速度較慢起價1220元/平方米,層差為30元/ m2。速度緩慢12001400元之間市內(nèi)一次置業(yè)者和部分二次置業(yè)客戶花溪區(qū)清華山莊90多m2的平層, 150多m2左右的躍層.150多m2的三房兩廳兩衛(wèi)的躍層平層均價1400元/平方米,小躍層均價1500元/平方米,復(fù)式高一些市區(qū)內(nèi)購房度假的中年客戶,給父母買房養(yǎng)老的。華宇云鼎居150260平方米之間連排別墅型150平方米以上別墅剛開盤連排別墅在房交會上有幾套預(yù)定200010000元/平方米貴陽市二次以上置業(yè)客戶，部分外地商人 貴陽市各大居住區(qū)域的綜合素質(zhì)分析：（相對住宅物業(yè)）（1）、貴陽城市中心區(qū)及緊鄰區(qū)域的優(yōu)劣勢分析：◆貴陽城市中心區(qū)及附