【正文】 商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險 4 健全的房地產(chǎn)金融市場體系 4 5 5 6。 1擔(dān)保體系。 14 14結(jié) 論 15參考文獻 16致 謝 18我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險分析當(dāng)前金融風(fēng)險己成為影響最大的越來越集中的社會風(fēng)險，金融風(fēng)險的存在對于經(jīng)濟和社會發(fā)展的危害巨大，它不但能使個別金融機構(gòu)蒙受巨額損失，而且還可能破壞一個國家或地區(qū)，乃至世界經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，引發(fā)社會動蕩。由此，我們今天面對全球金融危機更應(yīng)該未雨綢繆、居安思危，認(rèn)真研究我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)中存在的問題，分析潛在的風(fēng)險及其成因，進一步反思、審視并改進商業(yè)銀行個人房貸的風(fēng)險管理。住房貸款雖然相對比較安全，但其風(fēng)險一旦形成，便會迅速擴展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融市場和國民經(jīng)濟的發(fā)展。論文首先對與我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險有關(guān)的一些主要概念進行了概述，對個人住房貸款風(fēng)險及風(fēng)險管理有所了解，為下一步的分析打下基礎(chǔ)。第1章 我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)概述商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)是我國福利分房制度向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變過程中引入的一種金融產(chǎn)品，它是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，商業(yè)銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。由此，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險可以被定義為貸款未來收益或損失的不確定性。商業(yè)銀行個人房貸風(fēng)險可以被定義為由于借款人違約等各種不確定因素影響，使得個人房貸無法正常收回本息而給銀行造成損失的可能性。根據(jù)《中國人民個人住房管理辦法》規(guī)定，個人住房貸款大多為中長期貸款，期限一般在5年以上，最長達到30年，從風(fēng)險因素的產(chǎn)生到最終的釋放會經(jīng)歷較長的時間。隨著時間的推移，個人住房貸款的風(fēng)險將會日益凸顯。個人住房公積金貸款是專用繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時申請的貸款，它不以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性。個人住房貸款風(fēng)險發(fā)展速度緩慢，因此在風(fēng)險爆發(fā)前具有表面平靜的假象，權(quán)益人易被蒙蔽。相比公司貸款業(yè)務(wù)而言，個人住房貸款具有貸款對象分散、戶數(shù)多的特點，申請購房貸款的是廣大城市居民消費群體，由此形成風(fēng)險分散特征。商業(yè)銀行開展個人房貸業(yè)務(wù)，首先，為居民解決購房資金提供了一個重要途徑，為改善居民生活條件發(fā)揮十分重要的作用。其次，為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了十分重要的作用。第三，個人住房貸款因低風(fēng)險、高收益的特性而成為銀行調(diào)整自身信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量的新寵而倍受青睞，為商業(yè)銀行大力發(fā)展個人信貸業(yè)務(wù)提供了一個巨大的市場空間，為此，我國各大商業(yè)銀行相繼推出了個人住房貸款業(yè)務(wù)。中國建設(shè)銀行作為我國最早開展個人房貸業(yè)務(wù)、包括公積金房貸業(yè)務(wù)的銀行，將個人住房公積金貸的定義為：“按時足額繳存住房公積金的個人，在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造各類型住房時，建設(shè)銀行接受住房公積金管理中心委托向借款人提供的公積金個人房貸”。中國建設(shè)銀行將其定義為：“個人房貸是中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款”。中國建設(shè)銀行的定義是：“個人住房組合貸款，是指借款人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請住房商業(yè)性貸款，兩者的組合，簡稱為組合貸款”。并著重介紹了我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的主要特點，其特點包括還款周期長、流動性低、政策性較強、有累積性、隱蔽性、多樣性、分散性，以及開辦商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的重要意義，最后區(qū)分了我國商業(yè)銀行個人房貸的主要業(yè)務(wù)形式，其中包括了個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款和個人住房組合貸款，為全文打下了理論基礎(chǔ)。銀行一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔(dān)風(fēng)險損失的都只能是銀行。我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)是隨著城市住房制度和金融體制的改革而逐漸發(fā)展起來的。但總體而言，我國房地產(chǎn)融資仍存在以下三方面問題：、健全的房地產(chǎn)金融市場體系房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金借貸、融通、有價值證券發(fā)行和交易以及投保人購買保單的場所。一是我國房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)模不大。其次，我國資本市場市場化程度不夠，融資效率不高。但從資本市場的本質(zhì)屬性來看，其供給與需求本應(yīng)由其內(nèi)在的市場機制自主調(diào)節(jié)，這兩者之間的沖突導(dǎo)致了我國資本市場融資效率不高。因此，房地產(chǎn)金融體系在發(fā)展之初便打下了許多政府行政干預(yù)的烙印，對后期發(fā)展產(chǎn)生了許多消極影響，主要表現(xiàn)在如下幾方面：，地區(qū)差異性大最初，我國房地產(chǎn)金融商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)是為了適應(yīng)各地住房改革制度的需要，由各地方政府根據(jù)具體情況負(fù)責(zé)組建的。因此，從整體看，各地現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融機構(gòu)的設(shè)置和組織形式千差萬別，形成了互相分割的區(qū)域性房地產(chǎn)金融組織和資金配置格局。首先，房地產(chǎn)信貸部機構(gòu)性質(zhì)不明確，關(guān)系未理順。其次，基本功能未能充分發(fā)揮。再次，多家專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部之間的競爭存在弊病。眾多的金融機構(gòu)無法進入房地產(chǎn)金融市場，使資本市場與房地產(chǎn)市場脫節(jié)。但是，與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)仍處于非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其表現(xiàn)在如下方面：首先，間接融資與直接融資比例失調(diào)。其次，間接融資方式中國有銀行信用占壟斷地位。最后，銀行信貸資金來源結(jié)構(gòu)不合理。由于儲蓄來源分散、流動性強，致使銀行長期信貸資金來源不足和資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配。 從大的方面看，我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險分為系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。虛假按揭是目前對銀行造成影響最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險源。這種以騙貸為目的的假按揭，在首付比例比較低的情況下，必然會把風(fēng)險轉(zhuǎn)給銀行，從而出現(xiàn)金融風(fēng)險問題其次，多種原因造成樓盤爛尾。再次，虛假廣告、承諾落空造成的風(fēng)險。 來自項目的風(fēng)險項目存在合法性瑕疵，形成風(fēng)險。首先，項目市場前景黯淡造成的商業(yè)銀行風(fēng)險。其次，房屋品質(zhì)惡劣或有缺陷造成銀行風(fēng)險。 借款人因某些變故導(dǎo)致收入水平下降，如所在單位不景氣或破產(chǎn)造成工資收入無保障；借款人或其家庭成員疾病、死亡或發(fā)生其他意外需要較多支出等。個別借款人由于品質(zhì)惡劣、信用觀念淡薄等原因在有還款能力的情況下惡性違約，造成銀行風(fēng)險。借款人的道德風(fēng)險是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對稱所引起的，即貸款合同發(fā)生后，銀行無法隨時掌握借款人經(jīng)濟條件的變化，無法觀察到借款人的行為。被迫違約是指借款人由于財力原因而無力繼續(xù)還款而被銀行收回房產(chǎn)的違約行為。 來自抵押物的風(fēng)險來自抵押物的風(fēng)險表現(xiàn)在幾個方面，一是抵押物價格高估的風(fēng)險，即由于信息的不對稱，銀行容易高估抵押物業(yè)的價值，在這種情況下，即使借款人具備還款能力，但高估的價格使其還款意愿降低，銀行由于價格高估難以變現(xiàn)抵押物業(yè)，而造成銀行貸款的損失，銀行實際成了高價“房東”。三是抵押物價值下降的風(fēng)險。 來自銀行自身的風(fēng)險主要包括：第一，流動性風(fēng)險。第二，運營風(fēng)險。第三，人力資源風(fēng)險，即銀行由于缺少相關(guān)的專業(yè)人員所造成的風(fēng)險。上述風(fēng)險一旦變?yōu)楝F(xiàn)實和爆發(fā)，便會迅速擴展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融體系的安全。我國目前房地產(chǎn)信貸市場和證券市場等仍然處于起步階段。第3章 促進我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的對策在商業(yè)銀行中，個人房貸被公認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，且不良率處在可以接受的程度上，這也是近年來個人房貸業(yè)務(wù)得以超速發(fā)展的一個重要的原因。 防范個人住房信貸風(fēng)險，銀行一方面應(yīng)把心態(tài)放穩(wěn)，綜合考慮宏觀經(jīng)濟、市場風(fēng)險與自身經(jīng)營管理的各種因素，正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范之間的關(guān)系，保持個人房貸發(fā)展的平穩(wěn)態(tài)勢；另一方面，要重新審視和評估個人住房貸款的風(fēng)險狀況，建立一套嚴(yán)密的營銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險評價體系，加強對個人住房貸款潛在風(fēng)險的預(yù)警和監(jiān)測，防止各種市場風(fēng)險和操作風(fēng)險的發(fā)生。因此，完善法律制度環(huán)境對于個人住房貸款的風(fēng)險防范有著重要的意義。我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的建立可以以國外的做法為借鑒，初步設(shè)想是建立兩套預(yù)警系統(tǒng)。另一套是針對行業(yè)的預(yù)警系統(tǒng)，主要是通過各種經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，據(jù)此調(diào)整個人住房貸款政策，防范系統(tǒng)性風(fēng)險。還款能力主要受限于借款人的職業(yè)、職位、收入、家庭狀況、健康狀況等因素，這些因素的變動直接影響到借款人能否正常還款；還款意愿風(fēng)險則有理性違約和惡性違約兩方面，對理性違約的防范可從抵押品價值與剩余貸款本金之比來考察如果抵押品價值不斷下滑致使借款人繼續(xù)還款會造成損失時，借款人很可能會選擇理性違約；而惡性違約風(fēng)險則可從借款人在其他方面的信用記錄來考察。主要考察借款人每月是否按時還款，出現(xiàn)拖延還款的次數(shù)、原因，延遲還款的時間等，這是判斷借款人風(fēng)險的最直接的依據(jù)。了解借款人所在單位的財務(wù)狀況、收入情況；了解借款人的職位變動、收入變動，是否有下崗、失業(yè)等風(fēng)險；了解借款人的家庭情況，健康狀況，是否有離婚、生病等引起還款能力下降等因素。了解抵押品價值是否大幅度下降，能否抵償銀行貸款，能否引致借款人理性違約等。例如當(dāng)預(yù)測到房地產(chǎn)泡沫即將來臨時，可對個人住房貸款謹(jǐn)慎介入，或采用降低成數(shù)、出售貸款等方式盡可能規(guī)避風(fēng)險。二是房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)，如房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比、地價增長率與GDP增長率之比、房價與家庭平均收入之比、商品房銷售價格等。我國由于個人住房貸款發(fā)展時間較短，在經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累上很不充分，因而利用既往數(shù)據(jù)進行回歸分析的條件還不成熟，這為研究個人住房貸款質(zhì)量與相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的關(guān)系帶來一定難度，也不利于風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的建立，因而這項工作的深入進行還有待于個人住房貸款的進一步發(fā)展和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的不斷完善。，防范個人住房貸款風(fēng)險。實行資金監(jiān)管和項目封閉運行是防止開發(fā)商挪用貸款的有力手段。此外，嚴(yán)格對開發(fā)商的回購保證金制度，在開發(fā)商履行階段性保證擔(dān)保階段如有借款人出現(xiàn)連續(xù)不還款，即從開發(fā)商保證金賬戶扣還貸款?？蛻艚?jīng)理要經(jīng)常深入企業(yè)，密切關(guān)注開發(fā)商的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，分析其財務(wù)是否穩(wěn)健，建設(shè)資金、銷(預(yù))售情況是否良好，資金周轉(zhuǎn)是否通暢，階段性或全程保證能力是否充足。最后，及時分析項目銷售前景。對預(yù)售進度差、拖欠建筑商工程墊款不還、建設(shè)資金可能存在缺口、虛假按揭進而可能出現(xiàn)“爛尾”可能的樓盤，要及時解除按揭貸款協(xié)議，或提高按揭貸款門檻，防止風(fēng)險進一步聚集。對借款人的貸后檢查采取定期回訪的方式，其內(nèi)容主要包括：借款人或共有權(quán)人所在單位效益情況，是否存在改制或經(jīng)營出現(xiàn)劇烈波動；借款人職業(yè)、收入變化情況，還款資金與借款人家庭收入比是否過高，有無過高估計自身還款能力問題；評價借款人還款資金來源，分析是否存在開發(fā)商(建筑商等關(guān)系人)虛假按揭行為；是否面臨涉訴案件，案件性質(zhì)及對貸款償還可能產(chǎn)生的影響；對個體工商戶等私營業(yè)者，是否存在足以影響借款人正常生活的到期未清償債務(wù)，是否存在重大違規(guī)違法行為；借款人是否存在與他人或組織的經(jīng)濟糾紛；是否以個人名義辦理公司辦公用房按揭貸款；是否發(fā)生不良信用紀(jì)錄。對出現(xiàn)上述問題，可能影響正常還貸的借款人，客戶經(jīng)理要及時上門走訪，和借款人共同探討貸款償還安排，對出現(xiàn)暫時經(jīng)濟困難的借款人，可以通過改變借款條件的方式幫助借款人暫時度過危機；對可能從根本上影響到借款人償債能力的情況，要及時探討妥善處置抵押物，維護資產(chǎn)安全。結(jié)合抵押物周邊市政規(guī)劃變化等情況，檢查抵押物是否存在嚴(yán)重縮水可能；借款人是否存在擅自轉(zhuǎn)讓或出租、出售、饋贈抵押物行為；是否存在重復(fù)抵押；共有權(quán)人對借款及抵押房產(chǎn)的態(tài)度；抵押物權(quán)利是否完整、有無瑕疵；抵押物是否發(fā)生事故；是否有嚴(yán)重?fù)p壞抵押物建筑結(jié)構(gòu)進而可能影響抵押物價值等行為；是否按規(guī)定續(xù)辦保險，有無銀行被迫代墊保險費的情況或可能。包括產(chǎn)險和壽險在內(nèi)的多項保險可免去因借款人及其抵押房產(chǎn)的意外而導(dǎo)致的銀行風(fēng)險，有關(guān)住房按揭貸款的更多品種的保險也正在探索之中，銀行可積極利用這種方式規(guī)避風(fēng)險。完善我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范機制不只是商業(yè)銀行的事，它關(guān)系到社會的方方面面。其次，個人房貸與億萬中國居民購房置業(yè)息息相關(guān)，對廣大人民改善居住環(huán)境和生活水平有著重要的意義。因此，相關(guān)各部門都應(yīng)密切配合和共同努力，為個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范提供良好的社會機制。其次，部分借款人難以提供收入證明，如個體工商業(yè)者、私營企業(yè)主等，或雖能提供收入證明，但銀行還需其他資料加以佐證，如個人納稅憑證、銀行卡月結(jié)單等，這些類似的憑證無法方便獲得。針對這一情況，我國應(yīng)分步驟、有重點地完善個人征信系統(tǒng)。通過一個固定的號碼，將個人信用資料鎖定存檔，以供銀行查看，從而衡量借款人的償還能力，減少信用風(fēng)險。其次，采集完善個人征信數(shù)據(jù)。官方信息主要是指法院、公安、社保和其他公共管理部門的信息；銀行信息是銀行個人消費信貸和信用卡客戶較詳細(xì)的信用記錄以及儲戶的一些動態(tài)付款記錄信息。依托稅收、財政、審計等部門建立專門從事個人信用調(diào)查的機構(gòu)，對個人信用檔案進行分析、評估，以此更加完善以政府部門為主、銀行信息相協(xié)助、社會中介機構(gòu)相輔助的多層次個人信用調(diào)查體系。最后，完善個人信用監(jiān)控體系和預(yù)警系統(tǒng)，個人信用法律環(huán)境和技術(shù)手段。目前由于我國的房地產(chǎn)管理體制不嚴(yán)格給商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)帶來了很大的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：首先，抵押登記不規(guī)范。所有這些在抵押登記方面存在的問題直接影響到銀行抵押權(quán)