【正文】 客戶 高新西區(qū)高管 西區(qū)換房客戶 目標客戶重視規(guī)劃，啟動區(qū)的城區(qū)界定及規(guī)劃展示尤為重要，是啟動區(qū)吸引目標客戶的核心競爭力 對核心客戶的擬合分析，產(chǎn)品、配套及區(qū)域認知是項目開發(fā)努力的方向 28 啟動區(qū)策略 抓中高端市場主流，高端產(chǎn)品及形象起到標識作用，中高端的產(chǎn)品加快銷售速度 啟動開發(fā)的關(guān)鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實景展示區(qū) ?引進少量特色店，氛圍營造 啟動區(qū)策略 問題的解決方案 ★ 啟動模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 30 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 31 啟動區(qū)選址標準 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率高，不適宜標竿產(chǎn)品 由中部開發(fā)，有利于土地均勻升值 標準一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標準二：標竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系 標準三：有利于土地均勻升值 32 兩種啟動方案代表 方案一：臨路昭示性最好 方案二：展示差異化核心資源 在案例揭示的啟動區(qū)選址規(guī)律下，本項目可能的啟動方案有以下兩種 33 兩種啟動方案優(yōu)劣勢分析 ? 方案一基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址，啟動開發(fā)難度低，符合政府形象展示的目標。 ? 方案二是基于目標的啟動區(qū)選址。 基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址（方案一） 基于目標的啟動區(qū)選址（方案二） VS 資源利用 不足 充足 政府目標 羊西線展示形象好 羊西線展示形象弱 開發(fā)商目標 達成目標難度大 較快達成開發(fā)目標 價值實現(xiàn) 前期價值實現(xiàn)低 整體價值實現(xiàn)較高 啟動難度 啟動較容易 需要資金投入及政府談判 市場競爭 競爭激烈 建立排他性的核心優(yōu)勢 開發(fā)風險 開發(fā)風險低 不可預(yù)計的因素多，有一定的開發(fā)風險 根據(jù)實際開發(fā)目標及企業(yè)自身運作的特長，選定方案一為啟動區(qū)方案 34 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 35 國際公寓訪談要點 外籍租賃客戶 職業(yè)特征 ?主要租賃客戶為跨國公司的技術(shù)骨干，較多為歐美人或享受歐美公司福利待遇的其他外籍人士，有較高的住房消費水平 現(xiàn)居住地 ?租賃凱萊帝景、銀都花園、錦繡花園等高端物業(yè)，注重安全舒適性 租賃方式 ?由公司出面租房，考慮到安全性、生活習慣等方面要素，一般租住在一起、超過 10戶 租賃物業(yè)特點 ?外籍人士的外派均攜帶家屬，戶型要求適合全家人居住，面積超過 150平米的三房兩廳為主要需求戶型， ?對舒適性要求較高，如洗手間，要求面積較大的二衛(wèi)甚至三衛(wèi) ?相對較喜愛電梯物業(yè) ?期望小孩能受到良好的教育 租賃期 ?在投資建廠初期是跨國公司技術(shù)骨干進入成都的高峰期 ?技術(shù)骨干外派為開發(fā)項目，短期項目在三個月以內(nèi)，一般住酒店 ?項目開發(fā)期超過一年，由公司集體租賃公寓 租金水平 ?60元 /平米 .月左右 36 定位國際公寓的原因 ? 從自身資源條件、市場需求考慮，國際公寓有足夠的支持，且有利于實現(xiàn)開發(fā)遠景目標 一、市場不能滿足國際公寓的需求 二、本項目臨近高速發(fā)展的高新西區(qū)，有明顯的地理優(yōu)勢 三、國際公寓經(jīng)濟效益好，可用作長期經(jīng)營的優(yōu)良資產(chǎn) 四、國際公寓能滿足政府 “ 國際社區(qū) ” 的期望，較高提升區(qū)域形象，有利于后續(xù)項目的開發(fā) 市場有需求，且成都市未形成真正的國際公寓區(qū)。 國際公寓在市場上的租金水平在 60元 /平米 .月左右，遠遠超出普通住宅的租金水平，有較好的經(jīng)濟效益 本區(qū)域有地理優(yōu)勢。 37 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 38 五種學校經(jīng)營模式 公辦民助 —— 學校國有，校長承辦，自主辦學，經(jīng)費自籌，政府監(jiān)督 民辦公助 —— 公民個人或社會團體是學校的主要出資者，政府教育部門則在校舍、教學設(shè)施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。 股份合作制模式 —— 與股份制大致相同，不同點在于政府教育行政部門也是持股方，但政府并非以資金入股，而是將校產(chǎn)評估后，以資產(chǎn)入股。 39 學校經(jīng)營模式初步判斷 公辦民助 民辦學校模式 民辦公助 股份制模式 股份合作制模式 與政府目標不符 無需吸納資金 與中海企業(yè)目標不符 用排除法，可供借鑒的辦學模式為，模式 模式 4 40 推薦辦學模式 案例：桃源居 —— 清華試驗學校 經(jīng)營模式：學校、政府、開發(fā)商三方參股 總學位： 7000—— 8000個學位 私立學位： 1000—— 2022個學位 公立學位： 6000—— 7000個學位，通過與政府的談判，學位按片區(qū)劃分，對住宅銷售的促進作用非常大 比較優(yōu)勢：相對于模式 3（民辦公助），保證了政府在學校發(fā)展中應(yīng)有作用，同時避免了公辦學校政府對學校管得過多、管得過細的弊端。 政府教育部門在校舍、教學設(shè)施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。 ? 針對啟動區(qū)居住氛圍淡薄的問題 ，建議集中商業(yè)用地上搭建臨時商業(yè)， 用免租的方式吸引商家進入，業(yè)態(tài)主要為餐飲、休閑類專業(yè)店，提升區(qū)域生活氛圍。 ? 品牌服務(wù)商家有利于提升形象，但租金水平較低。 47 各種功能參考規(guī)模 類型 功能 參考面積 小計 備注 社區(qū)服務(wù)類 干洗店 20㎡ 1800 ㎡ 住宅區(qū)內(nèi)易存活，能帶給居民切實的便利，同時具有相對較好的經(jīng)濟效益，置于較好位置。 斯洛克 200㎡ 棋牌室 100㎡ 茶藝 200㎡ 圖書室 150㎡ 其他 200㎡ 合計 4000 ㎡ 48 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 49 商業(yè)街定位 根據(jù)上一階段成果，本區(qū)域?qū)I(yè)街＋鄰里商業(yè)街總規(guī)?？刂圃?20220平米左右，其中： Block國際風情商業(yè)街區(qū) 5000平米 鄰里商業(yè)街 15000平米 根據(jù)案例研究，鄰里商業(yè)街最大限度的滿足居民的便利性，分布呈多點、分散狀態(tài)。 67 區(qū)內(nèi)導示系統(tǒng) —— 外部視覺統(tǒng)一 68 區(qū)內(nèi)導示系統(tǒng) —— 鋪地視覺統(tǒng)一 69 配套物業(yè)發(fā)展建議 文化活動中心（賣場）規(guī)劃 園林景觀 商業(yè)街定位及分布 道路 /及導識系統(tǒng) 啟動區(qū)選址 國際公寓定位 國際學校發(fā)展模式建議 集中商業(yè)分期開發(fā)建議 70 園林景觀 —— 市場現(xiàn)狀 園林景觀風格 代表樓盤 規(guī)模 川西民風 蜀風花園城、錦城花園 一期 150畝 澳洲風情 金林半島 占地面積 140畝 中國民風分組團設(shè)計 芙蓉古鎮(zhèn) 占地面積 680畝 歐式風格分組團設(shè)計 中海名城 占地面積 424畝 水景園林 華潤置地翡翠城 占地面積 1245畝 運動主題分組團設(shè)計 建信奧園 占地面積 1600畝 中式園林 天府長城 占地面積 1600畝 市場園林景觀設(shè)計特點 市場、成都氣候條件支持多種園林景觀設(shè)計風格 規(guī)模較小的高端樓盤，多為單主題特色園林 對于大規(guī)模樓盤，園林設(shè)計多數(shù)為分組團主題風格 71 園林景觀設(shè)計原則 體現(xiàn)區(qū)域開發(fā)氣勢，超越市場競爭 單一的園林設(shè)計風格對于區(qū)域開發(fā)過于單調(diào)，園林設(shè)計應(yīng)分期、分組團設(shè)計，體現(xiàn)多主題風情 原則一 原則二 72 園林景觀 —— 分組團設(shè)計 亞洲風格 歐洲風格 澳洲風格 美洲風格 中國南方園林 泰式園林 地中海風情 意大利風格 北歐風情 北美風情 拉丁風情 澳洲風情 園林設(shè)計按照分期可以大致分為三類，每期任意選取某一洲為主題，各組團園林設(shè)計各有特色 分期風格選擇 組團風格選擇 73 園林景觀 —— 商業(yè)廣場 ?集中商業(yè)前廣場面積較大，容易造成空曠感，建議商業(yè)廣場為下沉式廣場，打破空間的空曠感和視覺的單一感； ?下沉式廣場可與集中商業(yè)的地下空間串連融合 74 園林景觀 —— 社區(qū)中庭及景觀主軸 啟動區(qū)以水景為魂，精心打造大規(guī)模中庭生態(tài)空間 大門連接小區(qū)景觀主軸，展示樓盤良好形象 75 園林景觀 —— 組團中心庭院 構(gòu)成元素：游泳池、水體、健康小徑、休閑亭、建筑環(huán)藝小品、綠化植物、沙石等。 ?街區(qū)的業(yè)態(tài)相融性最廣?？煽焖倩厥召Y金，實現(xiàn)高價，占有小量市場，形成項目獨特的競爭價值； 主要目標 次要目標 終極目標 ?以全景展示項目的國際社區(qū)高檔形象為主要目標； ?