【正文】 用建筑面積 :公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 2022/2/10 20 B. 之建筑基本常識 ?玄關(guān) :玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 2022/2/10 21 B. 之建筑基本常識 價格術(shù)語： ?均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 ?基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 ?起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 2022/2/10 22 B. 之建筑基本常識 ?預(yù)售價 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。根據(jù)我國發(fā)法通則和 《 擔(dān)保法 》 八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 2022/2/10 24 B. 之建筑基本常識 基本術(shù)語： ?產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” 。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 ?公房 公房也稱公有住房，國有住宅。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。 ?已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。 ?單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 ?私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 2022/2/10 26 B. 之建筑基本常識 ?二手房 二手房即舊房。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 ” ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 ?內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 ?共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 2022/2/10 28 B. 之建筑基本常識 ?尾房 尾房又稱掃尾房。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 ?爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 ?城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ?居住組團(tuán)：居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ?公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 ?建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 2022/2/10 32 ? 管理建筑物的軟件體設(shè)施，稱之為智能化。 ? 排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。 ? 電信設(shè)施：電話、電視。 2022/2/10 34 2022/2/10 35 第二章 民用建筑構(gòu)造 2022/2/10 36 一、建筑的分類 房地產(chǎn)按用途劃分： a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)房地產(chǎn) c) 旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 2022/2/10 37 ? 居住建筑 住宅建筑 ? 宿舍建筑：單身宿舍或公寓、學(xué)生宿舍或公寓等 ? 公共建筑 辦公建筑：各級立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務(wù)、企業(yè)、事業(yè)、團(tuán)體、社區(qū)辦公樓等 ? 科研建筑：實驗樓、科研樓、設(shè)計樓等 ? 文化建筑：劇院、電影院、圖書館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂廳、禮堂等 ? 商業(yè)建筑：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等等 ? 體育建筑：體育場、體育館、游泳館、健身房等 ? 醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、康復(fù)中心、急救中心、療養(yǎng)院等 ? 交通建筑：汽車客運(yùn)站、港口客運(yùn)站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等 ? 司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等 ? 紀(jì)念建筑：紀(jì)念碑、紀(jì)念館、紀(jì)念塔、故居等 ? 園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等 ? 綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務(wù)中心等 2022/2/10 38 民用建筑的分類以及建筑物舉例： 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為 13層 多層住宅為 46層 小高層住宅為 711層 中高層住宅為 1216層 16層以上為高層住宅 2022/2/10 39 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 2022/2/10 40 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) ? 1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 ? 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 ? 5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。磚墻、木柱建造的 ? 6 其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。 ? 優(yōu)點；可自由分割、組成靈活的使用空間 ? 缺點；抗震性能差，不宜家具布置和裝修 2022/2/10 42 剪力墻結(jié)構(gòu) ? 剪力墻結(jié)構(gòu)；用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁和柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 2022/2/10 43 框剪結(jié)構(gòu) ? 框剪結(jié)構(gòu)；框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的 需求，同時又有足夠數(shù)量的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度?，F(xiàn)在一般的 10幾層住宅都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對于全剪力墻結(jié)構(gòu)即節(jié)約成本又方便住戶。 2022/2/10 46 （一）、基礎(chǔ)和地基： ? 基礎(chǔ)和地基的定義 ? 基礎(chǔ)：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。 ? 地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。 ? 墻體： ? 墻體的作用：承重、圍護(hù)、分隔、裝飾作用、 ? 對墻體的要求： ? A滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱、防止產(chǎn)生凝結(jié)水） ? B一定的隔聲性能 ? C一定防火性能 ? D足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性 2022/2/10 48 ? 墻體的類型： ? A按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻。沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻；沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻成為承重墻；不承受外來荷載的墻成為非承重墻。 ? E按構(gòu)造方式分為實體墻、空心墻和復(fù)合墻。 ? F按墻體的厚度： 120單磚墻（ 115）、 180度半墻（ 178）、 240二磚墻（ 240）、 370墻（ 365）、 490墻、 620墻（ 615） 2022/2/10 49 柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu) 件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能?，F(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能優(yōu)于預(yù)制樓板，現(xiàn)施工使用較多。根據(jù)所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁；根據(jù)傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡支梁、連續(xù)梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個建筑物墻體所設(shè)置的梁。窗的主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。 ? 按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內(nèi)門等； ? 按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉(zhuǎn)門、折疊門、窗簾門等。 ? 按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。 ? 門窗的設(shè)計、施工都應(yīng)該造型美觀大方、構(gòu)造堅固耐久、開啟靈活、關(guān)閉緊嚴(yán)、隔聲、隔熱。包括樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道。 ? 樓梯的組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。 ? 樓梯的分類： ? 按使用材料來分：分為鋼筋混凝土樓梯；木樓梯；鋼樓梯 ? 按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式分為：直跑式、雙跑式、多跑式、交叉式、尖刀式、曲線式樓梯。由屋面、承重結(jié)構(gòu)層層、保溫隔熱層和頂棚組成。應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。 ? 4各類屋面的優(yōu)劣及防水、隔熱處理：用料輕、多扎松散材料，如膨脹珠巖、印渣等。 2022/2/10 55 2022/2/10 56 三、建筑識圖 ? 建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識 —— 建筑平面圖 2022/2/10 57 ? 閱讀立面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： ? 與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等； ? 了解立面各部位的裝修做法； ? 了解建筑物的總高和各層的標(biāo)高及室內(nèi)外高差。主要有正立面、背立面和側(cè)立面。 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識 —— 建筑剖面圖 ? 假想用一個或兩個（必要時多個）剖切平面沿著房屋的橫向或縱向，將房屋垂直剖切后所得到的平面圖，稱為建筑剖面圖。 2022/2/10 59 ? 閱讀建筑剖面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： ? 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； ? 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關(guān)系、構(gòu)造做法及結(jié)構(gòu)形式等； ? 了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標(biāo)高、各樓層標(biāo)高、門窗及窗臺高度等； ? 注意圖中索引及文字說明，了解詳細(xì)的位置、內(nèi)容等。一般都是在住宅設(shè)計和住宅銷售時使用。 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識 —— 建筑透視圖和表現(xiàn)圖 2022/2/10 60 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識 —— 小區(qū)規(guī)劃圖 ? 小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。 （ 2） 頭發(fā) 頭發(fā)要常修剪 ， 不得留長發(fā) ， 不得留胡須 ， 要勤刮臉 ， 以無胡茬為合格 。 2022/2/10 63 B. 之禮儀基本要求 2． 女性 （ 1） 服飾 女士西服應(yīng)合身 ， 不宜過肥或過瘦；穿西裝裙時不宜穿花襪子 ，襪口不要留在褲子或裙子之外；不要在西服上亂別徽章或裝飾品；必須戴胸牌 。 （ 3） 裝飾 女員工要化淡妝 ， 忌用過多香水或刺激性氣味強(qiáng)的香水 。 2． 在為客戶服務(wù)時 ， 不得流露出厭煩 、 冷淡 、 憤怒 、 僵硬 、 緊張和恐懼的表情 ， 要友好 、 熱情