【正文】 室也不計入公用建筑面積。 2022/2/10 21 B. 之建筑基本常識 ?玄關 :玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 2022/2/10 22 B. 之建筑基本常識 價格術語： ?均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。 ?基價 基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 ?起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 2022/2/10 23 B. 之建筑基本常識 ?預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。根據我國發(fā)法通則和 《 擔保法 》 八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 2022/2/10 25 B. 之建筑基本常識 基本術語： ?產權證書 產權證書是指 “ 房屋所有權證 ” 和 “ 土地使用權證 ” 。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 ?公房 公房也稱公有住房，國有住宅。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。 ?已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。 ?單位產權房 單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 ?私房 私房也稱私有住宅，私產住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。 2022/2/10 27 B. 之建筑基本常識 ?二手房 二手房即舊房。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 ” ，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 ?內銷房 內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。 ?共同共有房產 共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。 2022/2/10 29 B. 之建筑基本常識 ?尾房 尾房又稱掃尾房。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。 ?爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 ?城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 ?居住組團：居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 ?公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 ?建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 2022/2/10 33 ?管理建筑物的軟件體設施，稱之為智能化。 ? 排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。 ? 電信設施：電話、電視。 2022/2/10 35 第二章 民用建筑構造 2022/2/10 36 一、建筑的分類 2022/2/10 37 房地產按用途劃分： a) 居住房地產 b) 商業(yè)房地產 c) 旅游房地產 d) 工業(yè)房地產 e) 農業(yè)房地產 2022/2/10 38 ? 居住建筑 住宅建筑 ? 宿舍建筑：單身宿舍或公寓、學生宿舍或公寓等 ? 公共建筑 辦公建筑：各級立法、司法、黨委、政府辦公樓，商務、企業(yè)、事業(yè)、團體、社區(qū)辦公樓等 ? 科研建筑：實驗樓、科研樓、設計樓等 ? 文化建筑：劇院、電影院、圖書館、博物館、檔案館、文化館、展覽館、音樂廳、禮堂等 ? 商業(yè)建筑：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等等 ? 體育建筑：體育場、體育館、游泳館、健身房等 ? 醫(yī)療建筑：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、康復中心、急救中心、療養(yǎng)院等 ? 交通建筑：汽車客運站、港口客運站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等 ? 司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等 ? 紀念建筑：紀念碑、紀念館、紀念塔、故居等 ? 園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等 ? 綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務中心等 民用建筑的分類以及建筑物舉例： 2022/2/10 39 房地產住宅的層數劃分的規(guī)定： 低層住宅為 13層 多層住宅為 46層 小高層住宅為 711層 中高層住宅為 1216層 16層以上為高層住宅 2022/2/10 40 房地產土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂 《 土地使用權出讓合同書 》 的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 2022/2/10 41 房屋建筑結構分類標準 ? 1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造 ? 3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 ? 5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。磚墻、木柱建造的 ? 6 其它結構凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。 ? 優(yōu)點；可自由分割、組成靈活的使用空間 ? 缺點；抗震性能差，不宜家具布置和裝修 2022/2/10 43 剪力墻結構 ? 剪力墻結構；用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁和柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結構。 2022/2/10 44 框剪結構 ? 框剪結構；框架 — 剪力墻結構也稱框剪結構這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的 需求，同時又有足夠數量的剪力墻，有相當大的剛度。現(xiàn)在一般的 10幾層住宅都是框架剪力墻結構，相對于全剪力墻結構即節(jié)約成本又方便住戶。 2022/2/10 47 （一）、基礎和地基： ? 基礎和地基的定義 ? 基礎：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。 ? 地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。 ? 墻體： ? 墻體的作用：承重、圍護、分隔、裝飾作用、 ? 對墻體的要求： ? A滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱、防止產生凝結水） ? B一定的隔聲性能 ? C一定防火性能 ? D足夠的強度和穩(wěn)定性 2022/2/10 49 ? 墻體的類型： ? A按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內墻。沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻；沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂等傳下來的荷載的墻成為承重墻；不承受外來荷載的墻成為非承重墻。 ? E按構造方式分為實體墻、空心墻和復合墻。 ? F按墻體的厚度： 120單磚墻（ 115）、 180度半墻（ 178）、240二磚墻（ 240）、 370墻（ 365）、 490墻、 620墻（ 615） 2022/2/10 50 柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的構 件，它承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能?，F(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能優(yōu)于預制樓板，現(xiàn)施工使用較多。根據所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁；根據傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡支梁、連續(xù)梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體結構的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個建筑物墻體所設置的梁。窗的主要作用是采光、通風及觀望。 ? 按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內門等； ? 按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉門、折疊門、窗簾門等。 ? 按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。 ? 門窗的設計、施工都應該造型美觀大方、構造堅固耐久、開啟靈活、關閉緊嚴、隔聲、隔熱。包括樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道。 ? 樓梯的組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。 ? 樓梯的分類： ? 按使用材料來分：分為鋼筋混凝土樓梯；木樓梯；鋼樓梯 ? 按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式分為：直跑式、雙跑式、多跑式、交叉式、尖刀式、曲線式樓梯。由屋面、承重結構層層、保溫隔熱層和頂棚組成。應滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。 ? 4各類屋面的優(yōu)劣及防水、隔熱處理：用料輕、多扎松散材料，如膨脹珠巖、印渣等。 2022/2/10 56 三、建筑識圖 2022/2/10 57 ? 建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。 建筑圖紙的基礎認識 —— 建筑平面圖 2022/2/10 58 ? 閱讀立面圖應注意以下內容： ? 與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等； ? 了解立面各部位的裝修做法； ? 了解建筑物的總高和各層的標高及室內外高差。主要有正立面、背立面和側立面。 建筑圖紙的基礎認識 —— 建筑立面圖 2022/2/10 59 建筑圖紙的基礎認識 —— 建筑剖面圖 ? 假想用一個或兩個（必要時多個）剖切平面沿著房屋的橫向或縱向，將房屋垂直剖切后所得到的平面圖，稱為建筑剖面圖。 ? 閱讀建筑剖面圖應注意以下內容： ? 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； ? 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關系、構造做法及結構形式等； ? 了解建筑物的總高、室內外地坪標高、各樓層標高、門窗及窗臺高度等； ? 注意圖中索引及文字說明，了解詳細的位置、內容等。一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。 建筑圖紙的基礎認識 —— 建筑透視圖和表現(xiàn)圖 2022/2/10 61 建筑圖紙的基礎認識 —— 小區(qū)規(guī)劃圖 ? 小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。 （ 2） 頭發(fā) 頭發(fā)要常修剪 ， 不得留長發(fā) ， 不得留胡須 ， 要勤刮臉 ， 以無胡茬為合格 。 2022/2/10 64 B. 之禮儀基本要求 2． 女性 （ 1） 服飾 女士西服應合身 ， 不宜過肥或過瘦；穿西裝裙時不宜穿花襪子 ，襪口不要留在褲子或裙子之外；不要在西服上亂別徽章或裝飾品；必須戴胸牌 。 （ 3） 裝飾 女員工要化淡妝 ， 忌用過多香水或刺激性氣味強的香水 。 2． 在為客戶服務時 ， 不得流露出厭煩 、 冷淡 、 憤怒 、 僵硬 、 緊張和恐懼的表情 ， 要友好 、 熱情 、 精