房地產(chǎn)企業(yè)職工培訓(xùn)大全(1)-在線瀏覽
2025-03-04 11:50本頁面
【正文】 ? 房價收入比 ? 房租收益率 ? 空置率 ? 還貸 /收入比 ? 房地產(chǎn)投資占 GDP比例 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 房價收入比 ? 平均房價和家庭年均收入的比值，用以評價房價的相對高低。 ? 我國房價收入比總體水平高出發(fā)達國家 36倍。 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 2：房租收益率 ? 房子總價格和每月的房租的比值，用以評價房產(chǎn)的投資價值。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在 360以上，而且房租的上漲速度遠遠低于房價上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。按國際通行慣例： ? 5%10%為合理區(qū)； ? 10%20%為空置危險區(qū) ? 20%以上為商品房嚴重積壓區(qū) ? 我國房產(chǎn)空置率高達 40%左右。 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 4：還貸 /收入比 ? 居民平均用來還分期付款支出占收入的比例，用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險。 ? 結(jié)合房地產(chǎn)貸款總比例，可以算出整體的金融風(fēng)險。 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 5：房地產(chǎn)投資占 GDP比例 ? 這個指標反映整體經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度。 ? 日本： 1989— 1991年曾高達 %，這時日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此進入了長達十幾年的低迷。 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 利率的影響 ? 表中的數(shù)據(jù)說明：在長期內(nèi)，利率與房地產(chǎn)市場存在協(xié)調(diào)關(guān)系， 利率的調(diào)整在一定程度上影響著房地產(chǎn)市場，但這種影響的力度相當(dāng)小、反映不靈敏。 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 信貸政策的影響 ? 信貸政策的寬松或嚴緊，會直接降低或抬高貸款門檻，對房地產(chǎn)市場具有刺激或抑制的作用 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 信貸政策的影響 ? 2022年 4月 15日，中央出臺了房地產(chǎn)調(diào)控新政，國務(wù)院常務(wù)會提出貸款買二套房首付不得低于 50%；房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。目前已近 9月，房價仍高居不下 ，苦守多日沒有迎來房價實質(zhì)性下跌，購房者會等不及而大量出手，從而導(dǎo)致調(diào)控失敗。在今年 4月國家推出重磅的房地產(chǎn) 新政 之后，似乎 并沒有給上市銀行房地產(chǎn)對公貸款和個人住房按揭貸款帶來顯著的影響 。 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 對貨幣政策不同的評價 ? 任志強（華遠集團總裁）：央行不加息，房價將會出現(xiàn)的結(jié)果是中央政府的遏制投資投機行為功虧一簣。 這種調(diào)控所要達到的效果不是成交量的下降，而是將投機炒作逼出市場 。我們同樣可以看到 ,“ 限貸”政策對遏制投機也起到一定作用 。為什么這么說呢？ 投資客開始選擇現(xiàn)房投資，一次性付款也沒關(guān)系，只要個把月能把產(chǎn)證辦出來就行，緊接著馬上通過銀行辦理抵押貸款，這些人往往跟銀行關(guān)系好，一般都能貸到房價的 80%。 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 房產(chǎn)稅的影響 ? 2022年 4月份懸著的那只靴子 —— 房產(chǎn)稅終于落地了，先是在一些城市像上海試行，主要目的在于抑制投資。 ? 因為剛試行不久，二手數(shù)據(jù)很少。如果說，房產(chǎn)稅能起到以上三個作用，他是支持國家征收房產(chǎn)稅的。目前 它是打擊投機性購房、囤房的最重要武器 。 房產(chǎn)稅是對付炒樓者的殺手锏 ，因為在中國這個投機需求主導(dǎo)的市場，大量房屋被囤積在投資客手中。房產(chǎn)稅的征收必然要政府承受非常沉重的政治代價 …… 房產(chǎn)稅根本打擊不到炒房客 ,因為炒房者，投機客短期內(nèi)會賣掉房子，最后打擊的還是老百姓。但政府官員要公示財產(chǎn)的話可能會引起社會混亂，因此這個 政策很難實施起來 。中國百姓的實際稅負水平已經(jīng)很高了，以房地產(chǎn)調(diào)控的名義為幌子，加大人民的稅收負擔(dān)， 只是為低效率的政府行為，甚至是腐敗行為買單 。 房產(chǎn)稅如果真出臺，對普通百姓的殺傷力最大 ，無論怎么征收，房租是一定要上漲的，可憐的 “ 蝸居族 ” 、“ 蟻族 ” …… 我國房地產(chǎn)市場綜合分析 賀鋼趙濤 皮思佳賴家良 建設(shè)經(jīng)濟適用房、保障性住房和廉價房的影響 ? 國家發(fā)改委、統(tǒng)計局的有關(guān)材料顯示： 1998—2022年經(jīng)濟適用住房累計竣工面積 ，解決了 600多萬戶中低收入家庭的住房問題。但到了2022年，全國經(jīng)濟適用房完成 投資所占比重已大幅度下滑到為 %，到了 2022年 12月，該項比重又降為 %，最后消失的“無影無蹤”。 ? 從 1999年正式開始實施面向 80%普通大眾供應(yīng)經(jīng)濟適用房的國家政策，到了 2022年它正式被 18號文宣布終止， 六年時間的“普通市民經(jīng)濟適用房政策”，對中國城鎮(zhèn)老百姓的平均貢獻率，多算的話，不到一個
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