【正文】 2020 7911 5502 2409 109 2020 7936 5528 2406 108 2020－ 2020 7980 7900 8000 2 4以內(nèi) － 108109 長(zhǎng)沙縣實(shí)際人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于“十一五”的計(jì)劃增長(zhǎng)率，盡管如此，人口規(guī)模仍然是 其CBD 發(fā)展的一大短板， 如何吸引外域人口、提高人口的機(jī)械增長(zhǎng)速度是今后提高 CBD 人 氣場(chǎng) 必須解決的問題。從 1996 年到 2020 年，星沙進(jìn)入了全面開發(fā)建設(shè)階段。 2020 年至 2020 年為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段， 2020 年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)躍升為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)發(fā)展，使長(zhǎng)沙縣成為中國百強(qiáng)縣。 圖 6 城市空間現(xiàn)狀 區(qū)劃 七、 CBD規(guī)劃發(fā)展區(qū)現(xiàn)狀 區(qū)位 CBD 規(guī)劃發(fā)展區(qū)位于長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至長(zhǎng)永高速。 7 圖 7 CBD 規(guī)劃區(qū)域 用地現(xiàn)狀 1）總體現(xiàn)狀： 規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)有各類用地 43宗，總面積 畝。從用地性 質(zhì)上來看，工業(yè)用地共 35宗，用地面積 畝，占 %；商住等其它用地共 8 宗 畝，占 %； 35 宗工業(yè)用地中，有包括光陽摩托、旭通科技等 7 家企業(yè)處于停產(chǎn)半停產(chǎn)狀態(tài)，總占地 畝，占工業(yè)用地的 51%。 CBD 規(guī)劃區(qū)土 地狀 況匯總 表 序號(hào) 權(quán)利人名稱 土地用途 總使用權(quán) 面積（畝） 已建面積（畝） 空閑面積（畝） 1 光陽摩托車 61 工業(yè)用地 2 隆志科技 61 工業(yè)用地 3 中石化湖南石油分公司 61 工業(yè)用地 4 省外建 (長(zhǎng)沙娃哈哈） 61工業(yè)用地 5 華輪工貿(mào) 61工業(yè)用地 6 光陽精機(jī) 61工業(yè)用地 7 東榮機(jī)械 61工業(yè)用地 8 人防辦 81 機(jī)關(guān)團(tuán)體用地 9 塞西傳感 61工業(yè)用地 10 旭通科技 61工業(yè)用地 11 明城房地產(chǎn) 71 城鎮(zhèn)住宅用地 12 明和燈光 61工業(yè)用地 13 飛爾特科技 61工業(yè)用地 14 畫佳電子 61工業(yè)用地 15 楓葉衡器 61工業(yè)用地 16 泰豐飼料 61工業(yè)用地 17 佳利汽車 61工業(yè)用地 18 新三昌精密電子 61工業(yè)用地 19 大揚(yáng)實(shí)業(yè) 61工業(yè)用地 20 聯(lián)合交通器材 61工業(yè)用地 21 長(zhǎng)順汽配 61工業(yè)用地 22 天九工貿(mào) 61工業(yè)用地 8 23 福來格生物 61 工業(yè)用地 24 福安工業(yè) 61 工業(yè)用地 25 匯坤投資 71 城鎮(zhèn)住宅用地 26 天成鋸業(yè) 61 工業(yè)用地 27 新芙蓉廚具 61 工業(yè)用地 28 長(zhǎng)海數(shù)碼 61 工業(yè)用地 29 縣園林綠化管理 所 71 城鎮(zhèn)住宅用地 30 國防科大汽車隊(duì)（建委） 61 工業(yè)用地 31 全興工業(yè) 61 工業(yè)用地 32 中糧可口可樂 61 工業(yè)用地 33 長(zhǎng)沙中富容器有限公司 61 工業(yè)用地 34 廣華實(shí)（星沙實(shí)業(yè)） 71 城鎮(zhèn)住宅用地 35 縣電力（板倉變電站） 61 工業(yè) 用地 36 艾普科技 61 工業(yè)用地 37 恒輝環(huán)?？萍? 61 工業(yè)用地 38 凱天環(huán)?？萍? 61 工業(yè)用地 39 恒豐托普（長(zhǎng)豐汽車） 61 工業(yè)用地 40 楚天房地產(chǎn) 71 城鎮(zhèn)住宅用地 41 楚天房地產(chǎn) 71 城鎮(zhèn)住宅用地 42 明城國際大酒店 52住宿餐飲用地 43 華天光電慣導(dǎo) 61工業(yè)用地 合 計(jì) （資料來源：經(jīng)開區(qū)管委會(huì)） 2） 已 開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀 在 CBD 規(guī)劃發(fā)展區(qū)域內(nèi)，已有部分地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其中包括尚都花園城、楚天馨苑、楚天中苑、明城山莊、明城國際大酒店。 2020 年區(qū)域內(nèi)共實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 8928 萬元，分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、實(shí)現(xiàn)稅收的 %、%； 2020 年區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元 ，實(shí)現(xiàn)稅收 億元；分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、實(shí)現(xiàn)稅收的 %、 %。 八 、城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 根據(jù) 2020 年編制《長(zhǎng)沙縣城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃（ 2020－ 2020）》 ， 提出了“ 南拓、北延、東進(jìn)、西接 ”的發(fā)展 戰(zhàn)略。 城市空間結(jié)構(gòu) 根據(jù)城市空間導(dǎo)向因素及現(xiàn)狀的城市空間形態(tài)，以及城市產(chǎn)業(yè)布局，形成 “ 一心三園區(qū)、雙龍捧珠 ” 的城市空間結(jié)構(gòu)。 “ 三園區(qū) ” 即長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、松雅河生態(tài)休閑園和政務(wù)中心區(qū)。 松雅河生態(tài)休閑園，占地約 平方公里，對(duì)團(tuán)結(jié)垸部分農(nóng)田實(shí)行退耕還湖，既能增強(qiáng)松雅河的調(diào)濟(jì)蓄水能力，又能為長(zhǎng)沙縣城開辟一處渡假休閑佳境，在喧囂、快節(jié)奏的都市區(qū)保留一塊樹木蔥籠，山水相映，綠草如茵的祥和凈地，將倍受市民的親睞，同時(shí)也將收到豐厚的回報(bào)。 “ 雙龍捧珠 ” 即將縣城南北 兩條自然水系瀏陽河和撈刀河有機(jī)結(jié)合起來，利用地形中的自然沖溝，形成曲折自然的景觀林帶，將自然生態(tài)因素導(dǎo)入城市中心 。 “ 一心 ” 即中心區(qū)長(zhǎng)沙縣城及長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，工業(yè)發(fā)展的龍頭。 “ 三鎮(zhèn) ” 即暮云鎮(zhèn)、江背鎮(zhèn)和金井鎮(zhèn)。 “ 六組團(tuán) ” 即縣城周邊的 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，與縣城及長(zhǎng)沙市區(qū)聯(lián)系便利，基礎(chǔ)設(shè)施能與縣城及市區(qū)共享，發(fā)展條件良好。規(guī)劃黃花組團(tuán) 平方公里，春華、黃豐組團(tuán) 平方公里，干杉組團(tuán) 平方公里，黃興組團(tuán) 平方公里，榔梨組團(tuán) ，安沙、毛塘鋪組團(tuán) 平方公里。城鎮(zhèn)人口 125 萬人，農(nóng)村地區(qū)總?cè)丝诩s 30萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 78%。其中長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 20萬人， 30平方公里。 規(guī)劃以高鐵－空港城為核心，重點(diǎn)構(gòu)建汽車工程機(jī)械走廊、世界工程機(jī)械之都以及電子、信息高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群三大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，配套建設(shè)行政、商業(yè)、居住生活配套區(qū)。目前武廣客運(yùn)專線動(dòng)工，杭州－長(zhǎng)沙客運(yùn)專線列入規(guī)劃，黃花機(jī)場(chǎng)加緊擴(kuò)建，高鐵－空港城以長(zhǎng)沙縣黃花機(jī)場(chǎng)和武廣高速客運(yùn)站 為依托，既是大東城的經(jīng)濟(jì)樞紐，也是我國中南部重要的交通樞紐。另外，在這一區(qū)域還將發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。 三是以三一重工、中聯(lián)重科、山河智能為龍頭，打造 “ 世界重型機(jī)械之都 ” ，規(guī)劃用地控制規(guī)模約 15平方公里。 五是將北至安沙鎮(zhèn)、東至長(zhǎng)沙市三環(huán)線、西至長(zhǎng)沙市開福區(qū)、南至長(zhǎng)永高速約 80 平方公里的區(qū)域建成為以上四個(gè)功能區(qū)配套的行政、商業(yè)、居住生活區(qū)。 ? 長(zhǎng)株潭指長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市行政區(qū)域。 11 ? 規(guī)劃區(qū)包括市區(qū)全部，長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、星沙鎮(zhèn)、跳馬鄉(xiāng)、干杉鄉(xiāng)、安沙鎮(zhèn)、北山鎮(zhèn)以及望城縣全部，總面積 2893 平方公里。 ? 主城區(qū)包括城市主體 (即中心城區(qū) )、河西新城、星馬新城。 3）區(qū)域 產(chǎn)業(yè)布局 星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃城市建設(shè)用地 64 平方公里，城市人口規(guī)模為 53 萬 12 人。 ? 長(zhǎng)永高速公路以南，遠(yuǎn)大路以北，規(guī)劃為電子、生物工程等新型工業(yè)區(qū)，以外向型、高檔次、集約型的產(chǎn)業(yè)為主；遠(yuǎn)大路以南，馬坡嶺一帶，以省農(nóng)科院、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)為依托，重點(diǎn)建設(shè)馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。 圖 14 長(zhǎng)株潭城市群 4） 商業(yè)規(guī)劃 ? 規(guī)劃形成以五一廣場(chǎng)為核心的市級(jí)商業(yè)中心，河西、星馬兩個(gè)次中心和若干個(gè)居住區(qū)級(jí)中心的零售商業(yè)中心體系。集金融、商務(wù)、辦公于一體。 小 結(jié)： 從長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)劃中可知，長(zhǎng)沙縣城星沙鎮(zhèn)已列為長(zhǎng)沙市的都市區(qū)、主城區(qū)范圍 ，是長(zhǎng)沙市的商業(yè)次中心，是商務(wù)辦公的規(guī)劃發(fā)展區(qū)。 13 第二 章 經(jīng)開區(qū) CBD發(fā)展產(chǎn)業(yè) 市場(chǎng)分析 一、 高 速 發(fā)展的 工業(yè) 工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 長(zhǎng)沙縣工業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力源自于國家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)建，特別是 2020 年開發(fā)區(qū)升級(jí)為國家級(jí)開發(fā)區(qū)后， 堅(jiān)持 “ 以工業(yè)項(xiàng)目為主、吸收外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù) ” 的辦區(qū)方針，積極圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商引資，走工業(yè)興區(qū)之路，已形成了以 工程機(jī)械 先進(jìn)制造和電子信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充，以現(xiàn)代物流為配套的 “ 兩業(yè)為主、多元推進(jìn)、成龍配套 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)跨越式發(fā)展。 主要代表性知名企業(yè)有： 工程機(jī)械制造業(yè)：三一重工、浦沅、山河智能 汽車 及零部件 制造業(yè)：長(zhǎng)豐獵豹、北汽福田、同心實(shí)業(yè)、德國博世 電子信息產(chǎn)業(yè)： LG、 HEG等 家電制造業(yè)：遠(yuǎn)大、伊萊克斯為核心 新材料產(chǎn)業(yè)：力元、瑞翔、凱豐等 2020 年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %； 全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 20%。工程機(jī)械、汽車及零部件、電子信息三大產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。單位規(guī)模工業(yè)增加值能耗下降 8%。 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 對(duì)推動(dòng)長(zhǎng) 沙縣乃至長(zhǎng)沙市、湖南省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展曾起到至關(guān)重要作用，在新的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，其仍然肩負(fù)著推動(dòng)長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的重任。首先 由過去的擴(kuò)大地盤為主的增量發(fā)展模式向存量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，提高核心區(qū)域單位面積的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出， 使有限土地資源利用價(jià)值最大化；其次需 對(duì) 能耗高、有污染、技術(shù)落后企業(yè)進(jìn)行淘汰，重點(diǎn)發(fā)展高科技、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)扶持發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的科研平臺(tái) 。 與美國相比我國在電子基礎(chǔ)元器件、傳感器、電腦 CPU、飛機(jī)電子設(shè)備、航空發(fā)動(dòng)機(jī)、航空復(fù)合材料等領(lǐng)域均處于落后地位，導(dǎo)致我國眾多產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端，以犧牲環(huán)境和低廉勞動(dòng)力為代價(jià)換取的世界加工廠地位，屬于不可持續(xù)的發(fā)展方式。建設(shè)具有工程化能力的國際級(jí)試驗(yàn)室，促進(jìn)工程機(jī)械、材料產(chǎn)業(yè)化是 CBD 建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)值得思考的方向。 江蘇徐工機(jī)械研究院是省委省政府振興徐州老工業(yè)基地，重點(diǎn)支持徐州裝備制造千億產(chǎn)業(yè)的重大建設(shè)項(xiàng)目，目前由省里提供的 5000 萬元建設(shè)資金已全部到位，旨在進(jìn)行關(guān)鍵技術(shù)研究與試驗(yàn)、新產(chǎn)品研發(fā)的四大實(shí)驗(yàn)室也已初步建成。研究院建成后，將以江蘇省工程機(jī)械主導(dǎo)產(chǎn)品為研究開發(fā)方向，特別是在工程起重機(jī)械、道路施工機(jī)械、鏟運(yùn)機(jī)械、挖掘機(jī)械、特種工程機(jī)械、混凝土機(jī)械和消防裝備七大類產(chǎn)品上形成技術(shù)支撐能力，盡快實(shí)現(xiàn)江蘇省工程機(jī)械產(chǎn)品由模仿創(chuàng)新、合作創(chuàng)新向自主創(chuàng)新的飛躍。工程機(jī)械是長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，與企業(yè)合作 建設(shè)湖南工程機(jī)械實(shí)驗(yàn)室是值得加緊研究的專題項(xiàng)目。作為長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心的星沙商圈目前主要以 通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心，向東、向南擴(kuò)散， 商圈 內(nèi) 商業(yè)除易初蓮花、新一佳、步步高、蘇寧電器、國美電器等規(guī)模性超市、百貨、電器賣場(chǎng)外 ， 仍以傳統(tǒng)的 沿 街 商業(yè)為主 ， 其整體發(fā)展水平較低、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為單一、 商品層次不高、 商業(yè)集中度不高、缺少規(guī)模效應(yīng)、商圈輻射范圍小，因此可以說星沙商圈尚處于發(fā)展啟動(dòng)階段，商圈 成熟度不夠 ， 長(zhǎng)沙商業(yè)副中心的商業(yè) 地 位尚未形成 。按行業(yè)分，批發(fā)行業(yè) 億元，同比增長(zhǎng) %；零售行業(yè) 億元，同比增長(zhǎng) %；住宿和餐飲行業(yè) 億元，同比增長(zhǎng) %。按地區(qū)分，城鎮(zhèn)完成零售額 億元，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)村完成零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。長(zhǎng)沙市 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 ，按常住人口計(jì)算，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為 19359 元，而長(zhǎng)沙縣人均社會(huì)消費(fèi)品零售額只有 10180 元 ，為長(zhǎng)沙市人均數(shù)的 %，而實(shí)際上長(zhǎng)沙縣的人均 GDP 為長(zhǎng)沙市人均 GDP的 、城鎮(zhèn)居民可支配收入為長(zhǎng)沙市的%，這充分反映出長(zhǎng)沙縣商業(yè)發(fā)展與長(zhǎng)沙市的差距，同時(shí)也說明長(zhǎng)沙縣城鎮(zhèn)居民消費(fèi)外溢 現(xiàn)象的突出 。