遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目分析ppt課件-在線瀏覽
2025-02-21 23:30本頁(yè)面
【正文】 195㎡ 4房及 5房設(shè)計(jì)， 50%以上位置中心園林，部分位于組團(tuán)周邊外圍位置，主力購(gòu)買(mǎi)為二次置業(yè)改善型客戶為主。 F與 E型產(chǎn)品于組團(tuán)中搭配成一梯兩戶。 E型 193195㎡ 5600 80 單邊位 對(duì)外圍 5800 80 單邊位 對(duì)園林 J＆ K※ 產(chǎn)品 ? J＆ K型為 182及 254㎡ 5及 6房 2廳產(chǎn)品，相對(duì)于尊域的 G型產(chǎn)品功能性及實(shí)用性均有了較大的改善，但由于還是由于面積太大總價(jià)高等因素，使其在踏入 2022至今還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售。 J型 K型 J ＆ K※ 銷售價(jià)格分析 產(chǎn)品 面積 均價(jià) 層差 備注 J型 182㎡ 5400 80 對(duì)外圍 中間位 銷售產(chǎn)品分析： J型在組團(tuán)中與 E型產(chǎn)品搭配成一梯兩戶，位于組團(tuán)圍邊的中間位置，由于受景觀及位置的限制，使其均價(jià)底于面積相近的 E型產(chǎn)品，但由于貨量不大，對(duì)銷售量的影響不大。但由于面積偏大、總價(jià)高、在客戶群本來(lái)就狹窄及要求高的情況下，位于其邊上的學(xué)校工程開(kāi)始了，由于現(xiàn)階段工程在建加上考慮到以后正對(duì)學(xué)樣所造成的噪音問(wèn)題，使產(chǎn)品在踏入 09年后未能銷售過(guò)一套，現(xiàn)階段該產(chǎn)品貨量還有 105套，成為領(lǐng)域及該項(xiàng)目最難消化的產(chǎn)品。 ? 主力產(chǎn)品： 由于組團(tuán)主要針對(duì)于二置以上改善型的中高端客戶群。 ? 難銷售產(chǎn)品： 相對(duì)于需求中戶的二置客戶，需求大戶的多置客戶面更為狹窄對(duì)而且客戶對(duì)產(chǎn)品的要求亦相當(dāng)高，而 K型正好受學(xué)校施工工程的影響，同時(shí)也受較早期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，使客戶對(duì)購(gòu)置過(guò)百萬(wàn)以上物業(yè)信心不足，從而使 254㎡ K型產(chǎn)品成為組團(tuán)中的滯銷品。以平衡產(chǎn)品位置差異所導(dǎo)致的偏向選擇問(wèn)題。但由于考慮到朝向及景觀的問(wèn)題部分中大戶型還是會(huì)安排在圍邊位上。由于受到市場(chǎng)影響，為平衡 200㎡ 以上大戶產(chǎn)品的總價(jià)及市場(chǎng)接受度等問(wèn)題。 ?價(jià)差設(shè)置： 中間位置相對(duì)小戶產(chǎn)品與相對(duì)大戶產(chǎn)品均價(jià)差距在 120200元 /㎡ 之間。平均為 80元左右。 ?09年共計(jì)可售量約為 471套?，F(xiàn)階段在售貨量為 231套。 在售產(chǎn)品 幢數(shù) 套數(shù) 備注 118132平方 8 88 外環(huán)路邊 133140平米 1 1 11 14 110 中心園區(qū) 120130平米 17 33 一梯三戶 合計(jì) 231 在售 D1＆ E1※ 產(chǎn)品分析 ? D1＆ E1型產(chǎn)品為 122125㎡ 3房 2廳一梯兩戶設(shè)計(jì)，位處于外環(huán)路邊，為減小噪音特意將傳統(tǒng)的客廳連陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)改為將主陽(yáng)臺(tái)放于客廳傍側(cè)，一方面用客廳墻體作噪音隔離，別一方面借用陽(yáng)臺(tái)、套間、飄窗等方式為主人房盡可能地隔離噪音。 規(guī)避噪音 美域 ※ 價(jià)格分析 幢數(shù) 位置 產(chǎn)品 面積 起價(jià)（元） 均價(jià)（元） 層差（元） 備注 5幢 0 6幢 0 0 7幢 02 8幢 01 外環(huán)路邊 D1 122㎡ 3700 3850 14樓 30 C1 118㎡ 58樓 70 911樓 50 價(jià)格分析： 組團(tuán)位于外環(huán)路邊，雖然在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上對(duì)規(guī)避噪音起到一定的作用，但噪音及景觀亦不可避免地影響了產(chǎn)品的價(jià)值，此類產(chǎn)品如果不作提前處于必成尾貨。豐富價(jià)格線，帶動(dòng)整體銷售。 規(guī)避西曬 A2＆ B2※ 產(chǎn)品分析 ? A2＆ B2 133㎡ 3房 2廳一梯兩戶，為更好地規(guī)避西曬除是使用了靈活的書(shū)房的設(shè)置外，還彩用了蝶式產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上最大化地做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。 12幢 0 11幢 0 13幢 01 對(duì)園林 D2 136㎡ 4000 4300 14樓 30 58樓 70 911樓 50 A3＆ B3＆ C3※ 產(chǎn)品分析 A3 ? A3＆ B3＆ C3分別為 129㎡ 、 130 ㎡ 、 120 ㎡ 3房 2廳一梯三戶，為平衡西曬及一梯三戶帶來(lái)的產(chǎn)品缺陷，遠(yuǎn)洋城將組團(tuán)中重點(diǎn)的水景安排在此。 園林水景價(jià)值 美域 ※ 價(jià)格分析 幢數(shù) 位置 產(chǎn)品 面積 起價(jià)（元） 均價(jià)（元） 層差（元） 備注 17幢 03 中心園林 C3 120㎡ 4050 4350 14樓 50 正對(duì)水景 58樓 70 911樓 50 產(chǎn)品分析： 1 16幢為組團(tuán)現(xiàn)階段推出組團(tuán)中唯一配水景的產(chǎn)品，而且樓距也是最寬的，雖然 17幢為一梯三戶產(chǎn)品，而且還帶西曬，但在戶型設(shè)計(jì)時(shí)便以考慮到此點(diǎn)用書(shū)房形式作規(guī)避，而 16幢雖夾于 1 17幢之間，但為一梯兩戶通風(fēng)及景觀效果較好，所以在價(jià)格上， 1 16幢雖然未能如 113幢高但也較外環(huán)路位置產(chǎn)品均價(jià)高 300500元。 ? 主力產(chǎn)品： 組團(tuán)的推出有效與領(lǐng)域組團(tuán)互補(bǔ)，前期所推向外環(huán)路產(chǎn)品主要針對(duì)首次置業(yè)的需求型客戶，后繼推出的內(nèi)園景產(chǎn)品即向二置或首次自用客戶為主。 ? 園林水景較?。?組團(tuán)園林受地塊限制，以植草為主，水景較小，只在中心園區(qū)，及后中心園區(qū)位作設(shè)計(jì)。以平衡產(chǎn)品位置差異所導(dǎo)致的偏向選擇問(wèn)題。 美域 ※ 銷售小結(jié) ? 整體均價(jià)： 約 4300元 /㎡ 左右 ? 定價(jià)模式： 分三檔，第一檔：靠外環(huán)路邊 130㎡ 以下受噪音影響為組團(tuán)最低定價(jià)。第三檔：中心園區(qū)一梯兩戶產(chǎn)品，為組團(tuán)中最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。單邊位與中間位置產(chǎn)品均價(jià)差距在 120200元 /㎡ 之間。平均為 80元左右。 ? 主力產(chǎn)品： 領(lǐng)域 B、 D、 C、 F戶型、美域 C D2戶型。領(lǐng)域 140㎡ 以上中大戶為主。 ? 產(chǎn)品搭配方式： 同線產(chǎn)品大小配，習(xí)慣將面積較大的產(chǎn)品設(shè)為單邊位配六角窗設(shè)計(jì)，面積相對(duì)較小設(shè)中間位。六角窗外立面及圓彎路
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