【正文】 問題部分中大戶型還是會安排在圍邊位上。但由于面積偏大、總價高、在客戶群本來就狹窄及要求高的情況下，位于其邊上的學校工程開始了，由于現(xiàn)階段工程在建加上考慮到以后正對學樣所造成的噪音問題，使產(chǎn)品在踏入 09年后未能銷售過一套，現(xiàn)階段該產(chǎn)品貨量還有 105套，成為領域及該項目最難消化的產(chǎn)品。 D型 144146㎡ 5500 80 4房 2廳 中間位置 組團外圍 C＆ F＆ E※ 產(chǎn)品 ? C＆ F＆ E型產(chǎn)品 161195㎡ 4房及 5房設計， 50%以上位置中心園林，部分位于組團周邊外圍位置，主力購買為二次置業(yè)改善型客戶為主。 領域 ※ 產(chǎn)品配比 ?組團總由 32幢一梯兩戶產(chǎn)品所組成。為現(xiàn)階段的銷售主力。 遠洋城 ※ 組團簡介 ? 遠洋城共推出美域、領域、尊域三大洋房組團及半山觀邸四大組團。 2022年 1月 — 4月銷售情況綜合分析 Part:3 遠洋城 ※ 尊域 ? 2022年 8月開盤，為遠洋城首推的每一個組團，主力戶型為160170平方。由于尊域已進入尾貨階段，對銷售量影響不大。 B型19%K型16%J型3%E型13%F型9% C型9%D型31%產(chǎn)品 套數(shù) 面積 戶型 比例 B型 132 139141㎡ 3房 2廳 19% D型 220 144146㎡ 4房 3廳 31% C型 66 161163㎡ 4房 4廳 9% F型 66 162165㎡ 4房 5廳 9% E型 88 193195㎡ 5房 2廳 13% J型 22 182㎡ 5房 2廳 3% K型 110 254㎡ 6房 2廳 16% B＆ D型 ※ 產(chǎn)品 ? B＆ D型產(chǎn)品 139146㎡ 3房及 4房設計產(chǎn)品，為組團主力戶型，大多位于組團周邊外圍位置，部份位于組團中間位置，面積接近市場需求、戶型方正一直都受到市場追捧。成為項目最難銷的產(chǎn)品。 ? 戶型搭配： 在同一檔次的產(chǎn)品面積上，一梯兩戶產(chǎn)品搭配慣性使用大小配的形式，大的為單邊位，較小的為中間位。而層差設置即習慣分為三個級別即： 14層約為 3050、 58層約為6090、 911層 5080。 隔離噪音 F1＆ C1※ 產(chǎn)品分析 ? F1＆ C1型產(chǎn)品為 132 ㎡ 及 118㎡ 3房 2廳一梯兩戶設計，同樣位處于外環(huán)路邊，但與 D E1的設計相反， F C1產(chǎn)品將客廳及主人房的設計面向小區(qū)園景，將廚房、客房、書房、生活陽臺用作隔音，從而維護產(chǎn)品主要功能的價值。并以寬敞的樓距加大其產(chǎn)品價值。 ? 產(chǎn)品布局： 130㎡ 以下偏小戶型產(chǎn)均安排于外環(huán)路邊，而中心園林區(qū)的即安排為一梯兩戶 140 ㎡ 左右的中戶產(chǎn)品，一梯三戶產(chǎn)品也以 130 ㎡ 以下的戶型為主。 No： 3 綜合分析 遠洋城 ※ 產(chǎn)品綜述 ? 產(chǎn)品線： 110255㎡ ，側(cè)重于 130160㎡ 。 遠洋城 ※ 推貨策略綜述 ? 后續(xù)力強 :截止 2022年 4月項目存貨約為 600套 ,美域在建貨量約為 216套 , 領域新一期 (A5區(qū) )亦已規(guī)劃動工 ,預期于年底前推出新貨約 200套 .即未來項目貨量將達 1000套以上 . ? 保持平衡、持續(xù)貨量： 由于貨量大產(chǎn)品豐富，后續(xù)力強，使項目在每月均可以用不同形式推出新品作補充。 ? 為優(yōu)惠預留 5%10%： 現(xiàn)階段項目一般優(yōu)惠額為 10%左右，其中 3%8%對在場客戶公開， 2%左右為促成所用。 品牌維系 ※ 社區(qū)文化 ? 由于規(guī)模、產(chǎn)品、現(xiàn)場包裝、為項目最大優(yōu)勢所在，同時在建立品牌過程中社區(qū)文化建設及業(yè)主認同帶動，均是規(guī)模社區(qū)的營銷售著重點。 No： 2 策劃推廣模式 推擴 ※ 主題 ? 推廣主線： 品牌 +規(guī)模 +產(chǎn)品 ? 推廣主線分析： ? 項目以規(guī)模、品牌、產(chǎn)品為最大的買點，所以推廣主題均以此三點為主題。 ? 現(xiàn)場樓體、銀行展架： 主要應用于產(chǎn)品、優(yōu)惠、品牌的宣傳。餐飲可減輕客戶對項目的陌生感，抽獎是為將客戶提供一個留下來的理由，造就熱烈的氣氛，銷控后打銅鑼為的是盡一步把氣氛推向高潮，制造緊逼感。 ? 08年開始項目對市場情況再作評估，推算中小戶將成為 09年的主要關注產(chǎn)品，在重整策略后規(guī)劃美域作為新組團推出，為輝煌的 2022作鋪墊 . 總結(jié) ※ 功績 ? 重視品牌價值： 從面市開始，遠洋城便以大盤的氣勢，以各種方式從不間繼地進行品牌建設，使其在短短兩年內(nèi)已躍升為城區(qū)一線品牌項目，受到重多高端客戶層關注。 遠洋城 ※ 展望 THANKS! 專 案 完 畢 Project pleted 2022年 5月 10日 策劃部 ※ 蔡藝園 。 ? 大膽的價格策略： 由于有豐富的產(chǎn)品線及高端品牌值作為基礎，項目可大膽地將組團間、產(chǎn)品間的價差拉至千元，使項目不但在規(guī)模、產(chǎn)品線、價格線均有著強大的競爭力。均取得了不錯的效果。 ? 網(wǎng)絡： 商業(yè)網(wǎng)絡渠道多用于產(chǎn)品介紹及優(yōu)惠介紹。得到十分顯著的效果。而且還會根據(jù)各節(jié)日節(jié)點舉辦社區(qū)活動，制造良好的社區(qū)氛圍，提高社區(qū)檔次。 ? 善用一口價： 每周均推出 10套前期有意向客戶的一口價尾貨單位，一口價單位優(yōu)惠通常在 9折以上，以展板形式放于入口處，以促進對尾貨單位的消化。整體項目保持在250套以上的可售產(chǎn)品， 50套以內(nèi)的主推產(chǎn)品。 ? 組團特質(zhì)： 美域 144㎡ 以下中小戶為主。第二檔： 130㎡ 以下一梯三產(chǎn)品由于有水景及樓距作支持所以定價能高于近外環(huán)產(chǎn)品。 17幢 0 016幢 002 中心園林 A3 129㎡ 4150 4