精品地產(chǎn)資料之城市綜合體專題研究-40ppt-在線瀏覽
2025-02-20 03:34本頁面
【正文】 通達(dá)性強(qiáng) ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★ 人流量大 ★★ ★★ —— ★★ —— 開發(fā)目標(biāo) 租 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ 售 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★ 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體各主要物業(yè)開發(fā)特點(diǎn) ★ 代表擬合度 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體開發(fā)時(shí)序 綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義 ■ 最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值； ■ 最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值； ■ 避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。 ■ 首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。 ■ 其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。 ⊙ 城市綜合體的運(yùn)營價(jià)值 城市綜合體的運(yùn)營價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈 酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 公寓 住宅 資源平臺(tái) 商務(wù)租客 提升品質(zhì) 高消費(fèi)人流 旅游租客 商務(wù)消費(fèi)人流 住家消費(fèi)人流 提升品質(zhì) 資源平臺(tái) 提升品質(zhì) 商務(wù)消費(fèi)人流 商旅消費(fèi)人流 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體的運(yùn)營價(jià)值 城市綜合體的綜合開發(fā)價(jià)值鏈矩陣 強(qiáng)烈 弱或不確定 中立 潛在市場沖突 第 1部分：基本情況介紹 功能間的直接支持 例如，辦公樓上班族、酒店旅客、公寓住戶會(huì)對(duì)零售、餐飲提供支持；辦公樓的租戶可以為酒店提供一定的客源，并為公寓樓帶來一些客戶或租戶。零售和餐飲功能可以為酒店旅客、上班族和居民提供方便和誘人的購物環(huán)境和良好的場所氛圍，并改善它們的市場競爭力。 場所營造 整個(gè)項(xiàng)目協(xié)同營造出城市中是全新和獨(dú)一無二的感覺與功能 城市綜合體的價(jià)值放大方式 ⊙ 城市綜合體的運(yùn)營價(jià)值 第 1部分：基本情況介紹 ⊙ 城市綜合體的城市價(jià)值 第 1部分：基本情況介紹 ■ 土地集約化利用 ■提升城市形象 ■緩解城市交通壓力 ■積聚區(qū)域價(jià)值 ■改變夜間空城現(xiàn)象 ■城市資源集中利用 第 2部分：城市綜合體定位 城市綜合體的定位與其他單體項(xiàng)目不同，主要包括整體項(xiàng)目的定位與各功能物業(yè)的分項(xiàng)定位兩大部分， 在都市綜合體整體定位的前提下，開展綜合體各類物業(yè)的定位。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 居住功能的規(guī)模 ■ 城市綜合體中的居住功能體量 居住功能是城市建筑綜合體中平衡酒店、零售、辦公等功能的重要功能。雅各布斯在 《 美國大城市的生與死 》 一書中所介紹的城市多樣化的另一個(gè)要點(diǎn)是“密度之需要”，即人流的密度必須達(dá)到足夠程度，在城市綜合體的設(shè)計(jì)中，必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問題，過低的密度會(huì)不利于對(duì)多樣性的支持，而導(dǎo)致整體失敗。 居住物業(yè)的體量分析： 將美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家 N. G. Mankin和 D. N. Wei提出居住需求量公式： D = h（ R） *N，中加入收入因素 Y，得到居住需求量公式：D = h（ R， Y） *N，其中， h（ R）為平均每人的居住需求量函數(shù)， N為人口數(shù)目。 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 零售功能的規(guī)模 按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入） 零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費(fèi)支出 RF： 營業(yè)面積 第 3部分：城市綜合體整體規(guī)劃 ⊙ 零售功能的規(guī)模 商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定 城市綜合體零售功能體量 ： 零售空間往往會(huì)在
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