【正文】 別墅市場(chǎng)總結(jié)篇 專題框架 別墅市場(chǎng)發(fā)展篇 ? 別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程 ? 別墅承載的價(jià)值體系 ? 別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類 ? 別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變 ? 別墅市場(chǎng)的客群演變 別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程 第一階段 ： 別墅市場(chǎng)的起步階段（ 1994年 1998年） 特征表現(xiàn)： 開發(fā)的別墅項(xiàng)目以高檔外銷別墅為主，主要有金閶區(qū)的白蓮花園、高新區(qū)的御花園和太湖湖畔山莊。 第二階段 ： 經(jīng)濟(jì)型別墅占主流（ 1998年 2022年） 特征表現(xiàn)： 從 1998年起，蘇州出現(xiàn)了以 TOWNHOUSE為主流的新別墅形態(tài)，如獨(dú)墅苑、美墅緣、國(guó)貿(mào)萊茵花園，其間也開始出現(xiàn)大量的獨(dú)立別墅如美之國(guó)，基本上是屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。 第四階段 ： 品牌開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代（ 2022年開始 — 至今） 特征表現(xiàn)： 從 2022年開始，伴隨外來(lái)的品牌房地產(chǎn)開發(fā)商的到來(lái)，一些有著鮮明個(gè)性、注重人性化設(shè)計(jì)和高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品依次出現(xiàn)，并且取得不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，如中海御湖熙岸、蘇州庭院、萬(wàn)科中糧本岸等項(xiàng)目，受到蘇州市場(chǎng)的追捧。 ? 別墅是從生活開始的，這是別墅價(jià)值判斷的基礎(chǔ)。 因此別墅價(jià)值的考量因素有：別墅的居住價(jià)值，別墅的投資價(jià)值，別墅未來(lái)預(yù)期升值空間價(jià)值三部分組成。 ? 聯(lián)排別墅： 幾幢低于三層的單戶別墅并聯(lián)組成 的聯(lián)排住宅。 ? 疊加別墅： 多層復(fù)式住宅上下疊加而成，一般為 四層帶閣樓。 ? 普通別墅： 容積率在 ，建筑面積在 400500平方米左右，層 數(shù)為 13層，同樣需要相當(dāng)?shù)沫h(huán)境資源。 獨(dú)棟：容積率 ，建筑面積 300平方米左右，層數(shù) 23層。 聯(lián)排：容積率 ，建筑面積 200300平方米，層數(shù) 23層。 一般為兩戶疊加而成，容積率 ， 3層或 5層，面積 200300平方米，居住 品質(zhì)更接近于花園洋房。西城 中金 君地上郡 中惠 具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡(jiǎn)潔大方，融合多種風(fēng)情于一體的特點(diǎn)。它對(duì)人的活動(dòng)空間非常注重，無(wú)論是建筑物的外部，還是建筑物的內(nèi)部，都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿足人的需要。 得邑 太湖 集中表現(xiàn)在整體建筑色彩感覺沉穩(wěn)、大氣、寧?kù)o，大量采用北京的傳統(tǒng)灰與國(guó)際流行的高級(jí)灰，既具中國(guó)內(nèi)涵，又具時(shí)尚感。粉墻、黛瓦、飛檐、障壁、院落等傳統(tǒng)中式元素運(yùn)用較多，為了適應(yīng)現(xiàn)代人的生活進(jìn)行了部分改進(jìn)，景觀營(yíng)造傳統(tǒng)私家園林氛圍。融入部分中式元素，如粉墻、黛瓦、院落等，更多的借鑒西方的居住理念，注重居住空間的舒適性與創(chuàng)新，景觀上也只是借鑒私家園林的亭、臺(tái)、樓、閣等部分元素，更具現(xiàn)代氣息。本岸 別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類 現(xiàn)代主義風(fēng)格 建筑特色 ：現(xiàn)代主義風(fēng)格在形式特征上多表現(xiàn)為平屋頂、不對(duì)稱的布局、大面積的玻璃、光潔的白墻面，簡(jiǎn)單的檐部處理、寬敞的露臺(tái)等。 依云水岸 香溪琴谷 星島仁恒 別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分類 按消費(fèi)需求分： ? 居家生活型別墅 是指把別墅作為第一居所需求。 ? 度假型別墅 也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)， 5天在市區(qū)， 2天在郊區(qū)。 ? 會(huì)所型別墅 是指公司購(gòu)買面積較大的獨(dú)棟別墅作為公司會(huì)所，主要注重娛樂(lè)功能的布置。許多專業(yè) 的旅游投資公司從事這種開發(fā)，業(yè)主只需買下這座別墅的時(shí)段使用權(quán)，即可在 之指定時(shí)間享受在此居住的待遇。在上海市區(qū)不少老洋房就被一些大公司作為辦公之用。 按消費(fèi)需求分： 別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變 可以停放私家車的獨(dú)門獨(dú)院 模仿或照搬照抄西式別墅各類風(fēng)格 加入中式元素的中西合璧別墅 因地制宜具有本土區(qū)域性特征的別墅 從別墅的商品化進(jìn)程可以看出： 別墅市場(chǎng)的建筑話語(yǔ)權(quán)正在被喚醒，中國(guó)別墅的自我意識(shí)、本土意識(shí)、民族文化意識(shí)正在增強(qiáng)。 別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品演變 從別墅的市場(chǎng)化進(jìn)程看： 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生了財(cái)富階層的壯大和消費(fèi)能力的提升，人們的需求呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)形成各種風(fēng)格款式、不同層次檔次、錯(cuò)落高、中、低端的各類等級(jí)的別墅應(yīng)聲入市。 別墅越來(lái)越意識(shí)到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，走細(xì)分市場(chǎng)，走個(gè)性化特色品牌之路對(duì)于贏得市場(chǎng)的意義。表現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，生活方式的主張，選擇別墅就是選擇一種生活方式，選擇別墅就是融入一種生活環(huán)境和人文環(huán)境的語(yǔ)境越來(lái)越明晰。 別墅市場(chǎng)的客群演變 蘇州市區(qū)已經(jīng)進(jìn)入郊區(qū)化的快速發(fā)展期 ? 城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律 ? 城市化 ? 郊區(qū)化 ? 大都市 ? 城市群 蘇州所處階段 ? 郊區(qū)化發(fā)展規(guī)律 當(dāng)一個(gè)城市或地區(qū)的城市化水平達(dá)到 70%及人均 GDP超過(guò) 3000美元時(shí)，郊區(qū)化進(jìn)入快速發(fā)展階段。 ? 土地政策： 2022年停止別墅類用地供應(yīng)； 2022年國(guó)土資源部 39號(hào)令，付清全款 方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。 ? 財(cái)稅政策：調(diào)整房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（以五年為限），實(shí)行土地增值稅清算制度（四級(jí)累 進(jìn)稅率）。大的市場(chǎng)環(huán)境下，別墅市場(chǎng)也受到較大的影響，銷售速 度緩慢， 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著別墅產(chǎn)品的日益稀缺，別墅市場(chǎng)形勢(shì)良好。 桃花源、香溪琴谷、御景花園、尼盛西城 太湖板塊 現(xiàn)代中式風(fēng)格為主，頂級(jí)山水豪宅與普通經(jīng)濟(jì)型別墅并存 環(huán)太湖：太湖 太湖城 /東山：東山景園、東山會(huì) /西山：古北雅園、西山恬園 /光福：福園、錦澤苑 /胥口：太湖 中糧 愛丁堡、三江尊園、朗月灣 澄湖板塊 度假型別墅為主 早期的金澄明珠，現(xiàn)在的澄湖水岸、天鄰湖景 石湖板塊 聯(lián)排與疊加并存， 經(jīng)濟(jì)型別墅占主流 早期的石湖之韻，現(xiàn)在的水岸清華、石湖華城、現(xiàn)代原墅、 山水印象 青劍湖板塊 歐式風(fēng)格 君地上郡、觀瀾麗宮、巴堤蘭灣 春申湖板塊 居住型、經(jīng)濟(jì)型別墅 半島名墅、建邦唯園、香域 別墅市場(chǎng)供求分析 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 數(shù)據(jù)截至日期： 0200400600蘇州別墅產(chǎn)品供應(yīng)情況聯(lián)排 155 549 547 529獨(dú)棟 49 41 426 123古城區(qū) 園區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū)從總體來(lái)看，目前整體供應(yīng)量充足： ? 目前蘇州別墅市場(chǎng)聯(lián)排和獨(dú)棟產(chǎn)品的供應(yīng)量為 2399套 ， 其中聯(lián)排 1780套 ， 獨(dú)棟 619套 。 吳中區(qū)別墅供應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)： ? 吳中區(qū)憑借遼闊的土地及優(yōu)美的自然環(huán)境 ， 在別墅市場(chǎng)中起主導(dǎo)地位 ， 其供應(yīng)量占比%， 相城區(qū)緊隨其后 ， 占比為 %。 別墅市場(chǎng)供求分析 各面積區(qū)間供應(yīng)分布 13113802058611048513385951132800 100 200 300 400 500 600200 ㎡以下200250㎡250300㎡300350㎡350400㎡400 ㎡以上聯(lián)排、獨(dú)棟面積區(qū)間分布獨(dú)棟聯(lián)排別墅市場(chǎng)供求分析 數(shù)據(jù)截至日期： ? 聯(lián)排的產(chǎn)品面積區(qū)間分布基本呈 “ 橄欖型 ” 。 ? 獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)隨面積的增大呈階梯型增加。 ? 聯(lián)排別墅 的面積集中在 350平米以下，并以 250－ 300平米居多 ，主力面積在 280平米 左右，占比 %。 300平米以下的 “ 小獨(dú)棟 ” 產(chǎn)品不是市場(chǎng)主流，一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求。 ? 2022年 ，蘇州別墅市場(chǎng)總?cè)セ繛?2480套， 月均成交 ； 2022年蘇州別墅 市場(chǎng)總成交面積約 99萬(wàn)㎡，合計(jì)約 3300套， 月均成交 275套。其中 聯(lián)排產(chǎn)品 成交 71套，獨(dú)棟產(chǎn)品成 交 23套， 可以看出聯(lián)排產(chǎn)品比較受市場(chǎng)歡迎 ，當(dāng)然與人 們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是息息相關(guān)的。 別墅市場(chǎng)供求分析 各面積區(qū)間銷售分析 5 0 5 10 15 20 25 302 0 0 ㎡以下200250㎡250300㎡300350㎡350400㎡4 0 0 ㎡以上2 0 0 8 . 6 各面積段別墅銷售情況獨(dú)棟 0 3 4 5 2 19聯(lián)排 4 10 18 29 0 102 0 0 ㎡以下 200250㎡ 250300㎡ 300350㎡ 350400㎡ 4 0 0 ㎡以上 別墅市場(chǎng)供求分析 ? 整個(gè)蘇州別墅產(chǎn)品中聯(lián)排自住經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)熱點(diǎn) 聯(lián)排別墅中 250300㎡ 、 300350㎡ 兩個(gè)面積段產(chǎn)品去化情況較好， 2022年 6月總共分別去化掉 18套、 29套，分別占聯(lián)排產(chǎn)品總體去化量的 %和 %。 獨(dú)棟別墅中 400㎡ 以上戶型去化情況較好， 2022年 6月份共去化 19套，占整 體去化量的 %。 ? 300350㎡ 的戶型產(chǎn)品去化出現(xiàn)了負(fù)值 有兩種情況可以解釋這一現(xiàn)象，一是有部分樓盤退房，一是開發(fā)商將之前 保留的房源推出，從 5套的數(shù)量來(lái)看，應(yīng)該是開發(fā)商拿出保留房源進(jìn)行銷售。 ? 聯(lián)排別墅產(chǎn)品的 價(jià)格高點(diǎn)出現(xiàn)在古城區(qū)板塊和雙湖板塊 ，地段的稀缺性 使得古城區(qū)板塊的價(jià)格領(lǐng)先于蘇州，雙湖板塊憑借其優(yōu)越的湖景資源和 園區(qū)良好的規(guī)劃和發(fā)展前景，價(jià)格緊隨古城區(qū)板塊之后。 ? 其他各板塊 距離市中心的距離相當(dāng)，發(fā)展時(shí)間也差不多，其聯(lián)排產(chǎn)品多 為經(jīng)濟(jì)型、居住型別墅， 價(jià)格差別不大， 均在 11000元 /㎡ 左右， 這也反 映了目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)的整體行情。 ? 獨(dú)棟產(chǎn)品的 價(jià)格高點(diǎn)仍然是古城區(qū)板塊，價(jià)格低點(diǎn)是春申湖板塊 ，在產(chǎn)品價(jià)格 方面地段依然占據(jù)著主導(dǎo)地位。 ? 其 中澄湖板塊 全部為獨(dú)棟產(chǎn)品， 太湖板塊 獨(dú)棟產(chǎn)品居多，憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu) 美的自然環(huán)境， 蘇州的度假型產(chǎn)品主要集中于這兩個(gè)板塊 。 木瀆板塊 別墅市場(chǎng)客群分析 客戶區(qū)域： 各板塊別墅的客戶群主要以項(xiàng)目周邊為主，進(jìn)而擴(kuò)散到 項(xiàng)目所在行政區(qū)及蘇州古城區(qū)，澄湖、太湖板塊度假型 客戶較多，會(huì)有部分上海、浙江等外地客戶。 家庭構(gòu)成： 別墅客戶的年齡更加趨于年輕化， 3050歲為主，多為 三口之家，部分會(huì)有老人一起。 置業(yè)特征： 自住型別墅主要看重生活、工作的便利性，度假型別墅主 要看重其優(yōu)美的自然環(huán)境。 別墅市場(chǎng) SP活動(dòng)分析 近期別墅市場(chǎng)活動(dòng)一覽 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 地點(diǎn) 活動(dòng)形式 蘇州樓市、蘇州廣播電視報(bào)主辦，多家別墅樓盤承辦 金雞湖大酒店 2022蘇州別墅建筑文化論壇 各參與樓盤 蘇州房地產(chǎn)專家走訪參與別墅樓盤 招商依云水岸 依云水岸國(guó)際會(huì)館 如何操盤 2022— 財(cái)富大講壇 蘇州農(nóng)林大世界 招商 ? 項(xiàng)目形象期 ，多以 “ 與項(xiàng)目相關(guān)的各種論壇，獲得某項(xiàng)房產(chǎn)界的獎(jiǎng)項(xiàng)，媒體對(duì) 開發(fā)項(xiàng)目體驗(yàn)游覽 ” 等活動(dòng)來(lái)宣傳造勢(shì)，加深項(xiàng)目在市場(chǎng)上的印象，提高開發(fā) 商品牌及項(xiàng)目知名度。 ? 樣板間開放期 ，對(duì)配合車展及試乘試駕吸引新老客戶前來(lái)參觀，積累客戶， 聚集人氣。 建筑風(fēng)格： 傳統(tǒng)中式 配套環(huán)境： 觀前和石路商業(yè)圈 交通條件： 蘇州環(huán)線、滬寧高速、人民路 價(jià)格因素： 聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格在 1400025000元 /㎡ ，獨(dú)棟的價(jià)格已突破 30000元 /㎡ ，直逼 50000元 /㎡ 客源情況： 蘇州本地私營(yíng)業(yè)主對(duì)老城區(qū)有很深的歸屬感，他們是市 場(chǎng)的主力客源。 發(fā)展趨勢(shì)：隨著土地的稀缺，該板塊別墅的價(jià)值將日益凸顯，升值 潛力較大。 第十批于 2022年 1月推出，推出 30余套，第十一批于 2022年 6月 15日推出，推出40余套，主力戶型為 200260平方米，目前均價(jià)為 2022025300元 /平方米。其最大特色是巷弄規(guī)劃，它東西為 “ 巷 ” ，南北為 “ 弄 ” ，重現(xiàn)了蘇州古城風(fēng)貌的空間肌理，兩條一縱一橫的水陸并行的街道形成對(duì)蘇州雙棋盤格局的隱喻 。采用借景、對(duì)景、框景等造景技法，營(yíng)造一個(gè)多層次的立體綠色空間。 古城區(qū)板塊 客戶分析： 典型個(gè)案分析 庭園 客戶區(qū)域：蘇州本地為主，少量的上海、港臺(tái)等 客戶職業(yè)：企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主，公務(wù)員占有很大比例 置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、以自住為主要置業(yè)目的 置業(yè)特征：對(duì)古城區(qū)的生活有著美好的向往和喜好，有很深的歸屬感， 喜歡其深厚的歷史人文底蘊(yùn)。桃花源 御景花園 香溪琴谷 山雨墅 天鄰風(fēng)景 泉景花園 蘇園 天倫隨園 木瀆板塊 木瀆板塊在售別墅樓盤列表 樓盤名稱 建筑面積 建筑風(fēng)格 容積率 總套數(shù) 均價(jià) （元 /㎡ ） 主力面積（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 姑蘇 建筑風(fēng)格： 風(fēng)格較多，早期以歐美風(fēng)格為主，近期出現(xiàn)中式及現(xiàn)