昆明北市區(qū)區(qū)域報告-在線瀏覽
2025-01-12 21:59本頁面
【正文】 區(qū)域的北市區(qū)中心地位。輕軌二號線將沿北京路穿越該區(qū)域，對片區(qū)的成長更具有推動作用。 ? 規(guī)劃 ： 以高校及煙草科技產(chǎn)業(yè)、居住為核心功能的城市綜合區(qū)。整個片區(qū)內(nèi)綠地系統(tǒng)以沿江綠地、長蟲山林地、月牙塘公園形成網(wǎng)狀基質(zhì)，結(jié)合規(guī)劃居住的小區(qū)塊狀游園綠地，加上各地塊內(nèi)附屬綠地，形成點線面結(jié)合的綠地系統(tǒng)。教育醫(yī)療商業(yè)的完備將使得上莊片區(qū)更加活躍。 ? 規(guī)劃：利用小壩片區(qū)所具有優(yōu)越的土地和區(qū)位條件，形成以區(qū)級行政辦公及配套公共服務(wù)設(shè)施、生活設(shè)施為主的綜合片區(qū)。 ? 規(guī)劃：北倉片區(qū)以商業(yè)貿(mào)易、物流集散、文化娛樂、教育、休憩公園及配套居住為核心功能的城市綜合功能區(qū)。 ?規(guī)劃： 昆明煙草科技產(chǎn)業(yè)核心區(qū) 其他片區(qū)簡介 ? 范圍： 位于昆明主城東市區(qū)北部地區(qū)，距城市二環(huán)路約 2公里。 ? 規(guī)劃：建成以生態(tài)保護(hù)、商務(wù)會議、旅游度假、高級居住、休閑娛樂功能為主的中國 —— 東盟自由貿(mào)易區(qū)的昆明基地之一、昆明主城東市區(qū)的風(fēng)景名勝區(qū)和生態(tài)社區(qū)。 ? 生態(tài)環(huán)境良好，服務(wù)設(shè)施齊全，集生活居住、生產(chǎn)為一體的綜合性片區(qū)。 規(guī)劃：以綠色經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、物流業(yè)及居住集中的城市區(qū)。南端和五華區(qū)的銀河片區(qū)隔 7204公路相接，東面為盤龍江，西面為長蟲山，北面為五老山，規(guī)劃面積為 。 龍頭分區(qū) 植物園片區(qū) 北市區(qū)交通狀況 ?五縱四橫： 五縱 —— 龍泉路、北京路、昆曲高速、穿金路、白龍路 四橫 —— 7204公路、煙草一號路、北辰大道、東北二環(huán)路 ?輕軌 2號線（在建）： 起于銀河片區(qū)，經(jīng)過市中心，到滇池。期間供應(yīng)項目占地近 3000畝，總戶數(shù)達(dá) 3萬多戶。因為這版規(guī)劃對商業(yè)沒有過多涉及，住宅入住率低，商業(yè)氛圍平淡，以致北市區(qū)在此后的很多年里都被冠以“睡城”的稱號。開發(fā)商充分認(rèn)識到區(qū)域商業(yè)、商務(wù)服務(wù)配套缺乏的狀況，商業(yè)服務(wù)項目逐步入市，并逐漸形成規(guī)模，北市區(qū)的商業(yè)逐步得到完善。 北市區(qū)區(qū)域劃分及發(fā)育歷程總結(jié) ： 總體定位明確 ， 規(guī)劃詳實：在北市區(qū)的規(guī)劃中明確 指出其以居住功能為主的城市服中心地位 ， 9片 區(qū)的規(guī)劃詳細(xì) ， 具有各自特有的功能 ， 共同構(gòu)建 北市區(qū)的職能 。 2 房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛：北市區(qū)通過十年的發(fā)展，現(xiàn) 階段區(qū)域內(nèi)樓盤林立，建筑類型多樣，戶型齊全。 3 北市區(qū)房地產(chǎn)市場分析 Part 2 供給量 北市區(qū) 2021年 供應(yīng)量分析 ?北市區(qū)上半年無土地成交量 ?北市區(qū)上半年 無開盤項目，市場放量主要是靠已經(jīng)在售的樓盤，預(yù)計在下半年開盤的項目有半山七哩溪，天驕北麓，金領(lǐng)時代，欣都龍城四個樓盤，主要是住宅。同時這也是北市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展飽和的一個征兆。 樓盤規(guī)模 項目名稱 欣都龍城 半山 〃 七哩溪 溪麓南郡 貴研 〃 自然界 和諧世紀(jì) 龍江雅苑 彩云間 花園 天驕北麓 占地面積（㎡） 55713 43729 298600 87544 275064 114106 25270 16667 建筑面積（㎡） 306772 119753 361896 156500 1073000 393103 120409 880000 由上表知：北市區(qū)的樓盤占地面積二十萬㎡以上的有兩個，十萬平米左右的兩個，六萬㎡的 4個。 2021北市區(qū)部分項目列表： 3：建筑類型： 小 /高層為主，多層較少； 項目名稱 多層 小高層 高層 超高層 別墅 洋房 欣都龍城 √ 半山七哩溪 √ √ √ 溪麓南郡 √ √ √ √ 貴研自然界 √ √ 和諧世紀(jì) √ √ 龍江雅苑 √ √ 彩云間花園 √ 天驕北麓 √ 4：戶型： 小 /高層為主，多層較少；二房、三房為主力供應(yīng) ? 高層 /小高層以 7090㎡ 兩房及 100120㎡ 的三房為主；多層以 130150㎡ 的三房四房為主；別墅面積在 200㎡ ～ 400㎡ 。 ? 未來價格將有穩(wěn)定上漲的可能。 1 樓盤規(guī)模多樣，主要為小高層和高層，三竹營片區(qū) 均價在 60007000元，其他區(qū)域略低于該均價。其中 主要是北京路延線的樓盤突出地段優(yōu)勢，金殿，世 博板塊，以及靠近長蟲山等資源的樓盤突出自身的 環(huán)境優(yōu)勢。 3 區(qū)域客戶群研究 Part 3 北市區(qū)人口劃分 ? 原區(qū)域居民 原區(qū)域居民除了 北市區(qū)早年村莊 的人口，很大部分是早年開發(fā)的金星小區(qū)、金實小區(qū)等金字系列商品房住戶和江東花園居民。 ? 區(qū)域外遷入居民 主要是在北市區(qū)房地產(chǎn)大開發(fā)的時期購房的客戶， 以普通收入家庭為主，中偏高等收入家庭為重點，高收入家庭為輔 ，很大程度上提升了北市區(qū)的居住環(huán)境和人口素質(zhì) 。 （來源： 2021房地產(chǎn)秋交會調(diào)查問卷） 北市區(qū)客戶年齡分析： ?北市區(qū)客戶主要年齡段是 2335歲； ?這種年齡段的客戶比較年輕，對新事物接受能力好，對北市區(qū)發(fā)展有一定的了解并比較看好； ?有一定的經(jīng)濟(jì)能力。 ?“價格”是首選，價格要合適考慮才不會造成家庭經(jīng)濟(jì)壓力； ?大部分客戶認(rèn)為如果位臵不理想，那么交通的便捷性很重要； ?客戶對于 配套主要是關(guān)注教育，希望孩子能得到好的教育。外來人口中云南地州縣上的來昆臵業(yè)的中高收入人群占 50%。 ? 中產(chǎn)階級的改善性客戶也是本區(qū)域的重點客戶。這類客戶基本為換環(huán)境與換品質(zhì)，換面積客戶相對較少 ? 龍泉路附近、植物園片區(qū)的各高校師生為臵業(yè)主力人群；北京路延長線附近的省國土資源廳，上莊片區(qū)附近的金安小區(qū)和月牙塘小區(qū)，銀河片區(qū)附近的紅云集團(tuán)、穿金路附近的國家政府單位和國
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