房地產(chǎn)法律與實務(樓宇銷售篇)-在線瀏覽
2024-12-06 18:49本頁面
【正文】 開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質； 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； 取得建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證； 已通過竣工驗收； 拆遷安置已經(jīng)落實； 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期； 物業(yè)管理方案已落實。 開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 （ 五 ） 銷售廣告及銷售承諾問題 廣告宣傳沒兌現(xiàn)，購房人能否要賠償？銷售人員的口頭承諾算不算數(shù)？是購房人與我們專業(yè)銷售人員同樣關注的問題，我們先從宣傳廣告的法律性質入手，分析這一問題。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過要約與承諾的過程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請，并非要約。因此，廣告的內(nèi)容并不當然成為合同一個組成部分，不具有合同效力，不受法律保護。 另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然作為口頭表示可以構成合同，也受法律保護，但往往在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時，難以取證，認定有一定的難度。 既然宣傳廣告內(nèi)容及銷售承諾若未在合同中約定，合同雙方無須相互承擔權利義務。在廣告的發(fā)布方面，國家同樣頒布了一系列規(guī)范加以調整，如 《 合同法 》 、 《 廣告法 》 、 《 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 》 、 《 商品房銷售管理辦法 》 ，開發(fā)企業(yè)或中介機構發(fā)布的廣告若違反上述規(guī)范，需要承擔法律責任。 （六）定金問題 “定金”與“訂金”不同，定金作為合同履行的一種擔保方式，受法律保護，而訂金則不具有任何法律意義。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預訂款性質的費用，在訂立合同之時，應當?shù)肿鞣績r款，未能訂立合同的，應當返還。也就是說，若買賣雙方約定，開發(fā)企業(yè)違約，買受人要求雙倍返還，若買受人違約，開發(fā)企業(yè)沒收其費用，這樣的約定具有法律效力。法律規(guī)定，開發(fā)企業(yè)設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的房屋應與樣板房一致。 （八）面積差異的處理方式 法律規(guī)定，商品房可按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。如沒有約定，應按 《 商品房銷售管理辦法 》 中的規(guī)定辦理。 銷售代理相關規(guī)定。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問題中的幾個疑難問題以最高法院的解釋明確下來，從而在肯定了購房者的種種權利的同時就是也定性了開發(fā)商的種種責任。 《 解釋 》 中與實際焦點問題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條： 一 、 預售合同有效無效的標準是什么 —— 起訴前是否取得預售許可證 。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。于是張某訴至法院解決此事。 例說：空中花園或屋頂花園 案例二： 2021年，王先生看到某高層樓盤中的售樓資料中設計有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓盤價格不菲，但王先生因比較喜歡這一點就購買了 20層的一套房。開發(fā)商以該項內(nèi)容在合同中沒有約定為由予以拒絕。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯層單元，便在售樓處簽訂了一份認購書交納了壹萬元定金，認購書約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。 四 、 未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標準是什么 —— 看主要義務是否履行 案例四： S公司為美容化妝行業(yè)公司，預購某開發(fā)商正在開發(fā)的樓盤底商并簽訂了預售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。底商建設中 S公司聽說該條街的底商多數(shù)用于 IT
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