萬(wàn)科中山項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)(產(chǎn)品部分)-在線(xiàn)瀏覽
2024-12-04 03:36本頁(yè)面
【正文】 本地人為主。 8 需求： ? 要求教育配套完善，并且不滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。 ? 完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。 9 私營(yíng)企業(yè)主 特征： ? 全市至少 7萬(wàn)多個(gè)私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)。 ? 人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)， 置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求 ，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。 ? 優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿(mǎn)足社交的需求。 ? 以大戶(hù)型、大面積為主。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。 ? 他們是中山的新人類(lèi)，生活節(jié)奏快，時(shí)間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。多屬首次置業(yè)。 ? 追求較高的性?xún)r(jià)比，有戶(hù)口的要求。 13 目標(biāo)客戶(hù)群的拉升 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看 ， 伴隨著本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入 ， 居住人氣逐漸形成 ， 各類(lèi)配套設(shè)施完善 ， 必然帶動(dòng)南區(qū)整體區(qū)位價(jià)值的提升 。 14 二、項(xiàng)目檔次定位 定位推導(dǎo) 采用排除法： 結(jié)論：不支持 結(jié)論：不支持 結(jié)論：支持 高檔 中高檔 中檔 中低檔 低檔 論證 排除法 論證 結(jié)論：中檔價(jià)格、中檔成本、中高檔形象。 所謂中檔 ， 主要是針對(duì)成本而言 ， 力求控制未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格不要過(guò)高；雖以中檔為定位 ， 但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線(xiàn) ， 即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫 ， 通過(guò)提供性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷(xiāo)售 。 屆時(shí)我們將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶(hù) ，將整個(gè)樓盤(pán)檔次提升 。 28 市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 小高層價(jià)格建議 單位：元 /㎡ 凱茵新城 藍(lán)波灣 陽(yáng)光花地 按揭均價(jià)（毛坯） 3200 3200 3100 區(qū)域形象 105/100 103/100 108/100 品牌形象 105/100 95/100 95/100 地理位置 95/100 95/100 100/100 自然環(huán)境 110/100 110/100 103/100 生活配套 98/100 100/100 105/100 規(guī)模 100/100 98/100 95/100 交通 95/100 98/100 103/100 對(duì)比價(jià) 2983 3259 2916 權(quán)重 40% 30% 30% 建議均價(jià) 3045 由上述市場(chǎng)比較推導(dǎo)后，得出參考均價(jià)為 3045元 /㎡ ， 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價(jià)格區(qū)間為 28933197元 /㎡ 。 參照樓盤(pán)：凱茵新城 —— 凱茵新城 多層均價(jià) 3200 小高層均價(jià) 3800 價(jià)格比 % 推導(dǎo)結(jié)論： 本項(xiàng)目中多層樓型建議均價(jià) 3045 %=2564元 /㎡ 以“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，建議首期多層以 2400元 /㎡ 均價(jià)入市。 31 Townhouse價(jià)格建議 Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶(hù)型，無(wú)法直接類(lèi)比，但在產(chǎn)品形態(tài)上， Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以?xún)r(jià)格定位也界于兩者之間。 33 入市建議 建議項(xiàng)目采納低價(jià)入市的策略，初期以 2800/㎡ （毛坯）的均價(jià)入市，營(yíng)造“同價(jià)優(yōu)質(zhì)”的市場(chǎng)口碑。 在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶(hù)選擇的前提下 ， 適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮 。 項(xiàng)目期數(shù) 開(kāi)發(fā)面積㎡ 產(chǎn)品類(lèi)型 所占比例 一期 50000（可售） 小高層、情景洋房 % 二期 60000 多層、小高層、情景洋房 % 三期 80000 小高層 % 四期 90000 小高層 % 五期 80000 情景洋房、多層 % 六期 80000 情景洋房、多層 % 七期 72021 Townhouse % 41 體現(xiàn)一個(gè)大盤(pán)應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì) 。 銷(xiāo)售區(qū)域的環(huán)境處理 ， 體現(xiàn)出本項(xiàng)目純美 、 向上的生活形態(tài) ， 讓客戶(hù)在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界 ， 并適當(dāng)增加立體的環(huán)境音樂(lè) 、 自然蟲(chóng)鳥(niǎo)聲等 。 五、首期戶(hù)型、面積建議 46 戶(hù)型、面積建議： 戶(hù)型 面積 (m2) 大約數(shù)量（套） 占總建面（ %） 二房二廳 7080 133 20 三房二廳 95105 150 30 三房二廳 115130 125 30 情景洋房 150160 65 20 合計(jì) 473 100 47 萬(wàn)科四季花城 綠景 水景 “ 風(fēng) ” 景 光景 互動(dòng)性設(shè)施 滲透 六、園林建議 48 綠之演繹： 綠色代表健康 、 自由 、 舒適 ， 通過(guò)在園景中種植樹(shù)木 、 花草等常綠植物 ， 運(yùn)用高低錯(cuò)落 、 色彩映襯等手法 ， 構(gòu)成一幅立體式綠樹(shù)
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