【正文】 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 22 集團(tuán)將可獨(dú)立運(yùn)作的業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化，調(diào)整集團(tuán)總部定位，加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)、培育、投資、控股管理的職能： 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 23 市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)子公司 集團(tuán)總部 公司二級(jí)部門(mén) 職能部室 總部功能： ?戰(zhàn)略發(fā)展 ?業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)管理 ?業(yè)務(wù)孵化、培育（創(chuàng)新管理）、產(chǎn)權(quán)管理 ?公司整體人員發(fā)展、業(yè)務(wù)協(xié)調(diào) ?財(cái)務(wù)控制、監(jiān)督 對(duì)條件成熟的業(yè)務(wù)設(shè)立子公司管理： ?延伸業(yè)務(wù)形成獨(dú)立子公司 ?部分業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展、清晰劃分成本中心、費(fèi)用中心及利潤(rùn)中心。 行業(yè)的了解逐漸加深、對(duì)行業(yè)機(jī)會(huì)的把握能力增強(qiáng) 業(yè)務(wù)流程建立、優(yōu)化，提高業(yè)務(wù)運(yùn)作能力 企業(yè)管理水平的提高 業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)能力的提高 建立高效的激勵(lì)機(jī)制 建立科學(xué)的管理體系 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 9 針對(duì)行業(yè)的情況和地產(chǎn)事業(yè)部的情況，我們將從五個(gè)方面入手開(kāi)展咨詢工作 —— 工作內(nèi)容與思路： 企業(yè)內(nèi)部 管理診斷 管控模式與組織結(jié)構(gòu)確定 企業(yè)戰(zhàn)略明晰 核心管理和工作制度流程體系提升 協(xié)助提升人力資源管理體系 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 10 資料收集 內(nèi)部訪談 調(diào)查問(wèn)卷 重點(diǎn)收集房地產(chǎn)事業(yè)部年度經(jīng)營(yíng)狀況、戰(zhàn)略規(guī)劃、各項(xiàng)規(guī)章制度等 對(duì)地產(chǎn)事業(yè)部中高層管理人員采取分別訪談，對(duì)一般員工采取座談會(huì)的方式，了解公司目前存在的問(wèn)題。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 6 目 錄 一、對(duì) xx總公司地產(chǎn)子公司需求的理解 二、項(xiàng)目范圍和實(shí)施方法 三、項(xiàng)目安排和預(yù)期成果 四、 公司簡(jiǎn)介 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 7 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化將促使行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行整合，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。 ? 完善公司的管理制度，建立并優(yōu)化公司的主要業(yè)務(wù)流程。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 5 xx總公司地產(chǎn)事業(yè)部的咨詢需求 ? 設(shè)計(jì) xx總公司對(duì)地產(chǎn)事業(yè)部的管控體系，并結(jié)合地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立成公司運(yùn)作的需求，設(shè)計(jì)地產(chǎn)公司的法人治理結(jié)構(gòu)。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及廣州地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，要求地產(chǎn)從業(yè)者的必須具有開(kāi)速的決策機(jī)制和快速應(yīng)變能力。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 4 xx總公司地產(chǎn)事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)困惑 ? 俗話說(shuō)，隔行如隔山。同時(shí)加強(qiáng)地鐵沿線、特別是地下商業(yè)資源的再開(kāi)發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 ? 地產(chǎn)事業(yè)部是隸屬于 xx的一個(gè)事業(yè)部，負(fù)責(zé)地鐵沿線地產(chǎn)資源相關(guān)資源的深度開(kāi)發(fā)。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 1 管控體系設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)體系提升 管理咨詢項(xiàng)目建議書(shū) 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 2 目 錄 一、對(duì) xx總公司地產(chǎn)事業(yè)部需求的理解 二、項(xiàng)目范圍和實(shí)施方法 三、項(xiàng)目安排和預(yù)期成果 四、 公司簡(jiǎn)介 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 3 xx總公司地產(chǎn)事業(yè)部背景狀況 ? xx總公司是 xx市政府屬下的大型國(guó)有企業(yè)，成立于 1992年 12月 28日，注冊(cè)資金 億元，現(xiàn)擁有資產(chǎn) 128億元。公司負(fù)責(zé)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理廣州市快速軌道交通系統(tǒng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)以地鐵相關(guān)資源開(kāi)發(fā)為主的多元化產(chǎn)業(yè)。事業(yè)部成立于 2021年 8月，自成立以來(lái)，先后以獨(dú)資和合作的形式進(jìn)行多處居民住宅和商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)。 ? 隨著 2021年 xx建設(shè)工程的結(jié)束，地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為 xx總公司的主要利潤(rùn)來(lái)源，并將承擔(dān)部分轉(zhuǎn)崗員工的再就業(yè)工程，成為集團(tuán)事業(yè)健康發(fā)展的保障。作為 xx總公司下屬的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，與主營(yíng)地鐵開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式、管理方式、決策機(jī)制相距甚遠(yuǎn)，由地鐵總公司直接插手經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)很容易受到地鐵開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)思路的影響，不利于地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速穩(wěn)步的發(fā)展。 ?地產(chǎn)事業(yè)部經(jīng)過(guò) 1年多的發(fā)展，通過(guò)多次的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，積累了大量的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)逐漸成熟起來(lái)，成立獨(dú)立的企業(yè)實(shí)體的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。 ? 設(shè)計(jì) xx總公司地產(chǎn)控股公司的組織結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)（項(xiàng)目）的運(yùn)作模式。 ? 建立完善的職務(wù)說(shuō)明體系、績(jī)效管理體系和薪酬體系。 ? 土地的公開(kāi)招標(biāo)政策的實(shí)施，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商土地成本的上升和資金需求的增加 ? 央行房地產(chǎn)貸款政策趨向嚴(yán)格，導(dǎo)致企業(yè)融資困難和資金鏈的緊張 ? 市場(chǎng)有效供給的增加和消費(fèi)者的日趨成熟，要求提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力 土地供給 項(xiàng)目融資 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)環(huán)境對(duì)企業(yè)的實(shí)力和管理能力要求越來(lái)越高，優(yōu)勝劣汰將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì) 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 8 努力改善公司自身的經(jīng)營(yíng)管理，吸引、凝聚優(yōu)秀人才，是地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)生存并做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)。 針對(duì)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、企業(yè)管理、人力資源和企業(yè)文化等方面的內(nèi)容，進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，并對(duì)調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成分析報(bào)告。通過(guò)總部間內(nèi)部市場(chǎng)化機(jī)制實(shí)現(xiàn)管理、協(xié)調(diào)； ?公司建立全面預(yù)算管理體系； ?建立公司投資、成本控制系統(tǒng)； 未來(lái)企業(yè)集團(tuán)架構(gòu)－示意圖 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 24 在地產(chǎn)公司未來(lái)的管理模式設(shè)計(jì)中，將針對(duì)各業(yè)務(wù)單元確定集分權(quán)程度： 特征 舉例 集權(quán) ?關(guān)系到公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的決定 ?與行業(yè)關(guān)鍵成功因素高度相關(guān)的 ?具有規(guī)模效應(yīng)的行為 ?需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的行為 ?關(guān)于公司戰(zhàn)略與營(yíng)運(yùn)控制的行為 ?將對(duì)公司整體造成重大影響的高風(fēng)險(xiǎn)的決定 ?品牌管理 ?戰(zhàn)略規(guī)劃 ?營(yíng)銷(xiāo)與渠道發(fā)展基本策略 ?新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā) ?戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)控制 分權(quán) ?短期決策 ?具體的業(yè)務(wù)操作型決策 ?需要作出快速反應(yīng)的決策 ?影響面小，且低風(fēng)險(xiǎn)的決定 ?專(zhuān)家型決策 ?網(wǎng)絡(luò)維護(hù) ?市場(chǎng)推廣 ?渠道發(fā)展 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 25 特別對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將根據(jù)行業(yè)特征、發(fā)展階段和其他重要因素，確定未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)模式： 發(fā)展階段 ?針對(duì)不同業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)單元建立相應(yīng)的管理模式，并界定業(yè)務(wù)單元的具體運(yùn)作職能，以形成互動(dòng)式的管理。 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 26 參照標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，將對(duì)地鐵地產(chǎn)事業(yè)部組織結(jié)構(gòu)提出改進(jìn)建議，或重新規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)。 ?未來(lái)的地鐵房地產(chǎn)公司應(yīng)借鑒這種模式，并結(jié)合地鐵房地產(chǎn)事業(yè)部實(shí)際情況，調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。（舉例） 機(jī)密文件 版權(quán)所有 2021/11/12 29 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的使命與職責(zé) 使命 ?鞏固并發(fā)展用戶群，并以有價(jià)值的重點(diǎn)客戶為核心 ?保持并發(fā)展品牌形象 ?保持在個(gè)人與企業(yè)市場(chǎng)地位的雙重領(lǐng)先，并不斷提升公司收入 ?有力地支持分公司的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，但保持營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃的整體性以及關(guān)鍵職能的集中管理 ?品牌管理 ?基礎(chǔ)與專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究 ?營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略規(guī)劃