【正文】 （ 2）考核：考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法： A、簽訂經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況?？己寺?100%，年淘汰率 5%，崗位輪換率 10%。 D、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。 淘汰機(jī)制 在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高管理服務(wù)水平。 所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開(kāi)線、掉扣。 穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。 必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。 （二）對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施 全體員工均有義務(wù)對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。 對(duì)已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。 （三）房屋裝修管理方案 裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇 （ 1）幫助業(yè)主裝修選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。 裝修申報(bào) （ 1）住戶裝修，必須提前七天向管理處申報(bào)，事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。 裝修審批 （ 1）業(yè)主應(yīng)如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計(jì)圖紙。 （ 3）業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。 施工管理 （ 1）所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。 （ 2）施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。 （ 4）施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00— 12： 00； 14： 00— 18： 00。 （ 5）裝修施工用電不得超過(guò)該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。 （ 7）裝修施工，嚴(yán)禁拆任何墻體，否則出責(zé)令恢復(fù)原 狀外，按 30%— 50%的裝修押金罰款。確保外墻外立面整齊統(tǒng)一。 （ 10）施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 （ 2）隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。 （ 3）竣工驗(yàn)收后，由驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。 （ 4）裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后，經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，將押金退回業(yè)主（住戶）和施工隊(duì)。 新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過(guò)技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。 工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。 （二）公共照明系統(tǒng)管理方案 制訂年度、月份 保養(yǎng)計(jì)劃； 經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。 （三）弱電及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案 組織專項(xiàng)維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布； 熟悉維修電路原理功能圖； 制訂實(shí)施安全操作規(guī)范； 用“觀察法”和“靜態(tài)測(cè)量法”檢查故障的起因； 做好年度、月份保養(yǎng)計(jì)劃，依此進(jìn)行檢查、維修； 對(duì)小區(qū)弱電自 動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)急有計(jì)劃、有方案； 加強(qiáng)非直接責(zé)任弱電設(shè)施（如電話、有線電視等）管理部門的聯(lián)系，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （五）共用配套設(shè)施管理方案 建立共用設(shè)施檔案并予以公布； 制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃； 對(duì) 小 區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進(jìn)行編號(hào)，并設(shè)有標(biāo)識(shí)； 按“誰(shuí)受益、誰(shuí)付費(fèi)”的原則進(jìn)行維修保養(yǎng)； 制訂共用設(shè)施維修制度； 協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，便于維修的實(shí)施； 應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知； 常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。（ 2）文明服務(wù)的原則。（ 4）時(shí)效性原則。 （ 2）提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗。 （ 4）留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車超載的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。 （ 6）禁止出租的士出入小區(qū)。 （ 8）對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理。 （ 1）保安主管對(duì)隊(duì)員報(bào)告的交通標(biāo)識(shí)的損壞進(jìn)行核實(shí)，并 報(bào)公共事務(wù)部處理。 （ 3）保安主管對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施作出評(píng)價(jià)，報(bào)管理處以便為便為完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。 交通設(shè)施的管理，除保安主管進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值保安員的責(zé)任范圍； 對(duì)有意 或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司有關(guān)進(jìn)行處罰或令其賠償。并由部門歸檔保存兩年。規(guī)范處理突發(fā)事件的程序，提高對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。 程序要點(diǎn) 處理各類突發(fā)事件的基本原則：快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作。 （ 3）保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可將其有效控制同時(shí)向保安部主管報(bào)告。 管理處主任收集有關(guān)資料及信息后，根據(jù)案件損失及影響的大小向公安機(jī)關(guān) /總經(jīng)理報(bào)告案情。 保安主管接報(bào)告后，立即指揮、調(diào)遣案發(fā)地附近的保安員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行封鎖和保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮： （ 1）調(diào)派保安員增援、搶救、圍捕、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)； （ 2）向事主或知情人詢問(wèn)犯罪嫌疑人的特征，對(duì)被抓捕的犯罪嫌疑人進(jìn)行甄別、詢問(wèn)且有效控制； （ 3）將有關(guān)線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機(jī)關(guān)處理。 兇殺 發(fā)現(xiàn)有兇殺行為或街道兇殺報(bào)案時(shí) ： （ 1）立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)視情況制止違法犯罪行為，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)向保安主管或管理處主任報(bào)告； （ 2）封鎖案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，在公安人員到達(dá)前，堅(jiān)決禁止任何人進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)； （ 3）犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)控制其逃跑，尋求增援并抓捕，交公安機(jī)關(guān)處理； （ 4）對(duì)傷者應(yīng)立即送往醫(yī)院搶救； （ 5）立即向到達(dá)的公安人員報(bào)告登記的事項(xiàng)。 管理處主任將案情向公安機(jī)關(guān)通報(bào)，并協(xié)助和指揮保安人員配合公安人員工作，將案情報(bào)告總經(jīng)理。 保安主管接到報(bào)告后，立即調(diào)遣人員支援，并報(bào)告主管經(jīng)理并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶救； （ 1）調(diào)遣指揮保安員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，搶救中毒人員； （ 2）調(diào)查中毒 的原因，核準(zhǔn)毒源是否確已切斷，防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡； （ 3）護(hù)送中毒者到醫(yī)院搶救。 交通意外事故 發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報(bào)告求助時(shí)： （ 1）應(yīng)立即報(bào)告保安部主管發(fā)生事故現(xiàn)場(chǎng)的具體位置； （ 2）留在現(xiàn)場(chǎng)或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，搶救傷者； （ 3）對(duì)重大的交通意外事故須請(qǐng)示保安主管進(jìn)行職員支援。 管理處主任接報(bào)后立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進(jìn)行搶救，并報(bào)交警事故組和公司總經(jīng)理。 管理處主任接報(bào)后立即作出統(tǒng)一指揮； （ 1）安排人員及車輛對(duì)住戶做好疏散工作； （ 2）通報(bào)醫(yī)院、公安、消防等有關(guān)部門，請(qǐng)求救援； （ 3）報(bào)告公司總經(jīng)理。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。 保潔安排 ① 人員部署 根據(jù)保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實(shí)到人。 ③ 協(xié)作部署 根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點(diǎn)。達(dá)到目視干凈、無(wú)污漬、無(wú)雜物。 ③ 樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無(wú)積塵。 ⑤ 室內(nèi)的管理無(wú)積塵，無(wú)浮塵。 ⑦ 通道內(nèi)的窗戶、窗臺(tái)，各箱體上目視無(wú)灰塵、無(wú)油跡。 ，消防栓，等的清潔，每周清潔。 ，保持無(wú)雜物，無(wú)積水，無(wú)污漬。 ，垃圾箱每天沖洗一次，做到無(wú)異味，無(wú)污漬，無(wú)積水，無(wú)雜物。 ，保證不外溢。 （二）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理 為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店的整體利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，特制 訂本規(guī)定。 任何商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得占用公共場(chǎng)所，不得在走廊、過(guò)道堆放物品或擴(kuò)大營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，違者要限令搬回，恢復(fù)原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒(méi)收物品。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得隨意動(dòng)用及更換水、水設(shè)施。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守小區(qū)關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。 嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式 。防止交叉感染和空氣污染 。 先用毒性弱的藥劑 ，防止環(huán)境污染。 鼓勵(lì)宣傳居民、商家安裝無(wú)氟降耗空調(diào)機(jī)型。經(jīng)我公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際勘察，擬采取以下管理方案： 草地的 養(yǎng)護(hù)管理 草地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是：均勻一致，無(wú)雜草。 ① 恢復(fù)長(zhǎng)滿階段的管理。 ② 旺長(zhǎng)階段的管理。剪草后畝用 2— 4 斤 尿素。剪草是本階段的工作重點(diǎn)。種后 6— 10 年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲(chóng)害的發(fā)生。 綠化樹(shù)木的管理 綠化樹(shù)木主要的蟲(chóng)害有天牛，木虱，潛葉虎等，采用常規(guī)殺蟲(chóng)劑，介特靈等均能達(dá)到防治效果。炭疽病等。 十、基礎(chǔ)管理措施 （一）入住管理 手冊(cè)、告知等公眾制度： ①根據(jù)小區(qū)的實(shí)際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊(cè)）、（服務(wù)指南）（消防安全責(zé)任書）（入住通知書）；②提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書） ，告知入?。虎塾∷⒎N類所用的表格，設(shè)計(jì)辦理人入住手續(xù)流程圖。 （三）檔案管理 建立檔案管理制度 根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度： ＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞ ＜庫(kù)房管理制度＞＜檔案移交驗(yàn)收制度＞ 確定檔案的內(nèi)容 物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運(yùn)作、歷史檔案。 ① 建筑物檔案 A、建筑物原始檔案 包括竣工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下： 產(chǎn)權(quán)資料。 （ 1）產(chǎn)權(quán)資料。 （ 2）技術(shù)資料。 （ 3）竣工驗(yàn)收證明書。 （ 4）房屋使用資料。 （ 5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的，竣工驗(yàn)收后加辦以下協(xié)議及證書。 B、建筑物維護(hù)、改造檔案 建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對(duì)所管物業(yè)建筑本體進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料： （ 1）維護(hù)改造申請(qǐng)表及批準(zhǔn)文件 （ 2）維護(hù)改造工程施工許可證 （ 3）維護(hù)改造方案 （ 4）維護(hù)改造工程合同 （ 5）維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件 （ 6）維護(hù)改造工程驗(yàn)收說(shuō)明書 （ 7）維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表 （ 8）各設(shè)備及工程使用維護(hù)說(shuō)明書 ] （ 9）各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有） （ 10）維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖 C、用戶裝修、改造工程檔案 用戶裝修改造檔案是指住戶對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)