【正文】 61 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 類別 合計 A 地塊 B 地塊 C 地塊 D 地塊 E 地塊 規(guī)劃總用地面積公頃 ) 其中 可開發(fā)建設(shè)總用地 規(guī)劃道路代征地 保留改造建筑占地 0 規(guī)劃建設(shè)總建筑面積 ? 394800 49800 65400 109100 141200 29300 其中 商業(yè)建筑 大型商業(yè) 42300 8500 7800 17800 8200 0 小型店鋪 32800 4800 4200 8500 11440 3860 商務(wù)辦公 25900 0 4400 16000 5500 0 文化建筑 11500 0 0 11500 0 0 居住建筑 高檔住宅 42020 4500 28000 9500 0 0 中檔住宅 237500 32020 21000 45000 115700 238000 其它建筑 公共設(shè)施 2020 0 0 0 360 1640 其它 800 0 0 800 0 0 建筑基底面積 ? 87810 15370 6840 32620 26210 6770 建筑密度 (%) 35 43 19 41 33 44 容積率 綠化用地面積 ? 58750 8900 15340 11580 18430 4500 綠化率 道路用地面積 ? 76650 14310 11640 18770 25720 6210 道路占地率 建筑層數(shù) 平均層數(shù) 3 最高層數(shù) 15 6 15 12 6 6 地面停車位 (個 ) 180 22 50 24 76 8 市場運作項目建設(shè)開發(fā)周期確定為 4 年。項目的工程建設(shè)和市場銷售重疊進(jìn)行。營銷期為 2 年 ,其中預(yù)售期為 1 年。2020 年 4 月 30 日之前正式動工建設(shè) 。2020 年 4 月底前 銷售完畢。 規(guī)劃建設(shè)總建筑面積 ? 394800 其中 商業(yè)建筑 大型商業(yè) 42300 小型店鋪 32800 商務(wù)辦公 25900 文化建筑 11500 居住建筑 高檔住宅 42020 中檔住宅 237500 其它建筑 公共設(shè)施 2020 其它 800 (2)項目命名 本案項目命名的總體思路建議簡潔直接 ,切中項目舊城改造的社會主題 ,在樸實中折射強烈的地理文化 信息 ,貼合項目業(yè)主的品位 ,以寧靜致遠(yuǎn)的手法展現(xiàn)物業(yè)永恒的品質(zhì)。 2)商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)顧客群 項目的目標(biāo)顧客群主要鎖定為 :大型連鎖商業(yè)發(fā)展商 ,專業(yè)化商品市場運營商 ,品牌專營店投資者 ,娛樂餐飲經(jīng)營企業(yè) ,社區(qū)服務(wù)型的西餐廳、咖啡 屋、茶室、美容美發(fā)店和便利店的企業(yè)和個體經(jīng)營者。 (4)項目價格定位 項目當(dāng)前的價格定位結(jié)論如下 : 中檔住宅 :1600 元 /平方米 高檔住宅 :2080 元 /平方米 商業(yè)建筑 :3840 元 /平方米 。 項目在計算期內(nèi)的價格上漲率確定為 :%。 表 12 市場運作項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項目投入總資金 萬元 1 建設(shè)投資 (不含建設(shè)期利息 ) 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 其中自有資金 萬元 二 銷售收入 萬元 項目總銷售收入 三 銷售成本 萬元 項目總銷售成本 四 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金 五 銷售利潤 萬元 項目總銷售利潤 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟(jì) 評 價 指 標(biāo) 一 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic10% 稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic10% 二 資本金收益率 % 稅前 資本金收益率 % 三 財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 五 稅后投資回收期 年 稅前投資回收期 年 四 稅前投資回報率 % 稅后投資回報率 % 六 稅前自有資金投資回報率 % 稅后自有資金投資回報率 % 七 借款償還期 年 表 13 分地塊項目主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表 序號 項目 單 位 地塊 A 地塊 B 地塊 C 地塊 D 地塊 E 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項目投入總資金 萬元 1 建設(shè)投資 (不含建設(shè)期利息 ) 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 1028 其中自有資金 萬元 2816 二 銷售收入 萬元 三 銷售成本 萬元 四 銷售稅金 萬元 五 銷售利潤 萬元 開發(fā)利潤 萬元 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟(jì) 評 價 指 標(biāo) 一 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % 稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % 二 資本金收益率 % % % % % 稅前資本金收益率 % % % % % 三 財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 四 稅后投資回收期 年 稅前投資回收期 年 五 稅前投資 回報率 % % % % % 稅后投資回報率 % % % % % 六 稅前自有資金投資回報率 % % % % % 稅后自有資金投資回報率 % % % % % 七 借款償還期 年 舊 城改造項目已經(jīng)納入黃陂區(qū)“十一五”規(guī)劃。通過項目的實施推進(jìn) , 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。 市場運作項目不僅財務(wù)凈現(xiàn)值大于零 ,而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ,財務(wù)上是可行的。 項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險 。項目存在的較大風(fēng)險 ,只要重視采取有效的防范措施 ,其造成的損失項目是可以承受的。但是需要科學(xué)決策、精心組織、審慎運作 ,有效的規(guī)避風(fēng)險。 (2)項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況 ,不確定因素較多 ,須規(guī)避其風(fēng)險。 (4)項目開發(fā)的主體是商業(yè) 、辦公及相對高尚的居住區(qū) ,受限于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件和收入水平 ,其市場認(rèn)同、市場價格的承受能力會對項目產(chǎn)生影響 ,存在叫好而不叫買的可能。 (1)對市場運作項目項目承辦方的實施建議主要有以下幾點 : 1)集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作 ,落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù) ,確保項目能盡快開工建設(shè)。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排 ,必須做詳盡的市場調(diào)查工作。精心設(shè)計 ,提高建筑面積使用率 ,并降低建造成本。 5)制定穩(wěn)妥積極的施工方案 ,保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平 ,加快工程施工進(jìn)度 ,盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動產(chǎn)生的影響的持續(xù)時間。 7)資金運作中 ,可以考慮拉開開發(fā)時序 ,分期分批操作 ,加大預(yù)售款和現(xiàn)房款的使用比例 ,進(jìn)而降低資本金需要量。 9)雖然是舊城改造項目 ,但須精心于每一個細(xì)節(jié) ,作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 (2)對項目發(fā)起人的實施建議主要有以下幾點 : 1)黃陂不論是南部、中 部還是北部都具有較為廣闊的發(fā)展空間和較多的發(fā)展機會 ,黃陂區(qū)政府應(yīng)與舊城改造項目投資方建立強有力的長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 ,從而實現(xiàn)雙方長期共贏目標(biāo)。 舊城改造項目的拆遷補償費用將通過政府出面組織進(jìn)行的方式 ,嚴(yán)格控制在預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi) ,進(jìn)而保證對開發(fā)商的供地價格落實在約定的價格以內(nèi)。根據(jù)自愿原則 ,除政府另行安排還建房之外 ,對愿意回購住房的 ,按照政府與開發(fā)商事先達(dá)成的價格 ,由政府補貼一部分 ,拆遷補償費抵充一部分 ,個人負(fù)擔(dān) 增加一部分的方式 ,解決這部分拆遷戶資金和購買能力上的不足