【正文】 ............................................................................. 66 項(xiàng)目概述 ........................................................................................................... 66 項(xiàng)目定位 ........................................................................................................... 66 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 ........................................................................................................... 66 預(yù)期效益指標(biāo) .................................................................................................... 67 風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)控制 .......................................................................................... 67 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................. 67 風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制 .................................................................................... 68 參考文獻(xiàn)： .................................................................................................................... 69 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 政治 環(huán)境 2021 年 1 月 1 號(hào) 財(cái)政部出臺(tái) “5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅 ”的規(guī)定，國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期的二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無(wú)疑是在打擊投機(jī)購(gòu)房，給炒房者帶來(lái)不利影響。 從這 新年第一拳開(kāi)始，國(guó)家不斷在政策上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控， 4 月 17 日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出了調(diào)控樓市的 10 項(xiàng)具體措施，被稱為 “新國(guó)十條 ”。對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款等。 9 月初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次明確表示進(jìn)行空置房調(diào)查。在 5 城市空置房調(diào)查啟動(dòng)后不久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得出空置率。 從這一系列政策我們可以看出國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的決心，雖然政策的影響力度現(xiàn)在還不能予以置評(píng)，但是房地長(zhǎng)市場(chǎng)在未來(lái)幾年甚至幾十年仍然會(huì)是政府實(shí)行宏觀調(diào)控的重要方面。 而且 利率處于較低水平， 之前 1 年期 定期存款 利率為%， 5 年期 定期存款 利率為 %， 如此低的利率水平為高房?jī)r(jià)提供了支撐。這已經(jīng)是國(guó)家銀行第六次連續(xù)上調(diào)人民幣存款儲(chǔ)備金率 。 不僅如此，銀監(jiān)會(huì)近日出臺(tái)相關(guān)政 策，要求信托公司逐筆排查房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現(xiàn)金壓力。 房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中是一種財(cái)富的貯存方式，比如人們不會(huì)手持現(xiàn)金而回購(gòu)買房地產(chǎn)作為財(cái)富儲(chǔ)存，所以從這一點(diǎn)展開(kāi)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)影響重大。比如日本九十年代的經(jīng)濟(jì)蕭條和美國(guó)今年的次貸危機(jī)，背后的原因是因?yàn)槿藗儼逊康禺a(chǎn)作為財(cái)富的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，人們就會(huì)普遍感到很有錢，刺激需求，并帶動(dòng)生產(chǎn)， 生產(chǎn)出現(xiàn)實(shí)際的過(guò)剩，而當(dāng)房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)波動(dòng)就會(huì)使人們普遍感到自己的財(cái)富減少，為防止風(fēng)險(xiǎn)人們會(huì)增加儲(chǔ)蓄，需求就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)縮減，而生產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法縮減太多以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況，所以會(huì)造成經(jīng)濟(jì)蕭條 。 我們可以肯定的是，作為一個(gè)國(guó)家 GDP 的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展勢(shì)頭必將隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛而變得更加強(qiáng)勁。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)近三十年的高速發(fā)展，人們的生 活水平在逐步的提高，衣食住行是社會(huì)發(fā)展的必然規(guī)律，當(dāng)前衣食已基本得到解決， 所以更多的焦點(diǎn)集中在了 住的問(wèn)題 ，不管是住房的剛性需求還是出于投資的考慮，房地產(chǎn)始終是一個(gè)不會(huì)過(guò)時(shí)的話題。 隨著社會(huì)的進(jìn)步， 人們的公民意識(shí)在不斷強(qiáng)化，對(duì)社會(huì)和公民的認(rèn)識(shí)在不斷的提高，對(duì)執(zhí)政者的態(tài)度和要求也在不斷的提高，這就是社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，也是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，如何尋求一個(gè)好的解決途徑，使這個(gè)行業(yè)發(fā)展的更加穩(wěn)健健康，人民的居住得到很大的改善，不再體現(xiàn)為突出的社會(huì)矛盾，這需要執(zhí)政者拿出勇氣和智慧，也需要全民的智慧。但是對(duì)于投資，營(yíng)銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。其中最為關(guān)鍵的是融資，政 府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。去年 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足 28％，銀行融資占％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占 38％（后者的 80％也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。 首先是信托業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格， 利息提高等政策，面臨著越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。 武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 總體概況 (一 )、竣工面積 2021 年 1— 6 月全市主城區(qū)商品房竣工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，月均竣工 萬(wàn)平方米，同比去年同期減少 %，考慮到樓盤預(yù)售到竣工的時(shí)間較長(zhǎng)，該竣工量可以從側(cè)面反映今年上半年商品住宅供應(yīng)量相對(duì)較少。前五個(gè)月，商品房、商品住宅新增供應(yīng)明顯小于去年同期，但在 6 月，商品房、商品住宅新增供 應(yīng)量大增，明顯高于去年。住宅銷售面積減少幅度更大，反映出商業(yè)地產(chǎn)方面銷售面積比例增加。 武漢商品住宅市場(chǎng) （一） 2021 年上半年主城區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì) 2021 年上半年全市商品住宅價(jià)格 元 /平方米，與 2021 年上半年同期相比上漲 /平方米，漲幅 %。 過(guò)去的 13 個(gè)月里，武漢主城區(qū)商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲，至 2021 年 6月，武漢主城區(qū)商品住宅均價(jià)已經(jīng)上漲到 元 /平方米。 （二）、商品住宅區(qū)域價(jià)格情況 2021 年上半年，全市各區(qū)域價(jià)格同比去年均由較大幅度的上漲。其中，漢陽(yáng)中心區(qū)漲幅最大，達(dá) %，而其他各片區(qū)漲幅也均 15%，幾乎都在 20%以上，關(guān)山片住宅成交均價(jià)漲幅相對(duì)較小，為 %。成交均價(jià)最低的區(qū)域?yàn)闁|西湖片區(qū)，平均價(jià)格為 元 /平方米 ；其次是沌口片，為 元 /平方米。 2021 年上半年區(qū)域成交價(jià)格比較圖： 2021 年 1— 6 月武漢商品住宅區(qū)域價(jià)格情況： 2021 年 6 月至 2021 年 6月各區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) （三）不同價(jià)格段商品住宅價(jià)格情況 從不同價(jià)格段銷量占比變化情況看，今年 1— 6 月，價(jià)格在 6000 元 /平方米以上的商品住宅成交比例明顯增大，與之對(duì)應(yīng)的是， 4000 元 /平方米以下價(jià)格段的商品住宅成家比例擇明顯縮小，甚至 4000— 5000 元 /平方米 、 5000— 6000 元 /平方米價(jià)格段，商品住宅成交比例也在縮小。 （四）不同面積商品住宅價(jià)格情況 從不同面積成交變化圖可以看出， 90— 120 平方米和 120— 140 平方米戶型占比相對(duì)較大，依舊占據(jù)市場(chǎng)主流；但今年 4 月新政后， 90 平方米以下戶型所占比例較前期有所增加，而大戶型成交比例則有所減少。 （五）不同建筑類型商品住宅成交情況 2021 上半年，高層和小高層商品住宅成為市場(chǎng)的絕對(duì)主力，所占成交比例分別為 %和 %，而多層商品住宅和別墅所占比例分別僅為 %和%。成交面積為 萬(wàn)平方米，與去年同期相比減少 萬(wàn)平方米， 同比減少 %。 今年 1— 6 月，在經(jīng)歷短暫的傳統(tǒng)淡季，過(guò)年當(dāng)月（ 2 月）后，年后，市場(chǎng)繼續(xù) 2021 年市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面， 3/4 月份成交量明顯大增，武漢房?jī)r(jià)也較快上漲。 4 月中旬，鑒于全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)的快速上漲，中央出臺(tái)樓市調(diào)控政策，打擊投資投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)快速上漲，樓市成交量很快進(jìn)入下行軌道。 今年 4 月新政后， 90 平方米以下戶型所占比例較前期有所增加，而大戶型成交比例則有所減少。 6000 元 /平方米以上商品住宅成交所占比例逐步增大，而 6000 元 /平方米以下商品住宅成交所占比例則逐步縮小。與去年新增面積變化相比，今年主城區(qū)新增方面有兩大特點(diǎn)： 今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表現(xiàn)平平 。 2021 年武漢主城區(qū)樓市量跌價(jià)升。受 4月中旬樓市調(diào)控影響， 5 月 8 月，武漢主城區(qū)樓市量跌價(jià)滯 (受樓市調(diào)控影響，這幾個(gè)月的成交量下跌也是致使全年成交量較去年有所減少的關(guān)鍵所在。 主城區(qū)各區(qū)域成交均價(jià)與去年均價(jià)對(duì)比： 漢陽(yáng)中心區(qū)、武昌中心區(qū)、古田片和青山區(qū)漲幅最大，基本上在 30%以上。 未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 從上述資料我們可以看出， 2021 年的樓市繼承了 09 年的火爆，雖然價(jià)格有所攀升，但投資者購(gòu)房者仍然抱著極大的熱情。在全市商品住宅成交的 2332 套中，主城區(qū)成交 1902套，遠(yuǎn)城區(qū) (黃陂、江夏 )成交 430 套。 本項(xiàng)目位于武漢市洪山區(qū) 珞獅南路 38 號(hào)，用地四至關(guān)系為：東臨 50 米寬珞獅南路，南臨武漢德安科技有限公司用地，西臨洪山鄉(xiāng)洪山村集體地，北臨廣廈省六建公司住宅用地和公共通道 ，總 地塊規(guī)劃凈用地面積為 平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)） 。而城市人口的流動(dòng)性，使得住房不僅扮演著房子的角色，它也成為了眾多投資者進(jìn)行投資的渠道。 而 目前新盤林立的南湖新城，已是眾所周知的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，而從市場(chǎng)數(shù)據(jù)，以及搜房網(wǎng)歷屆的南湖區(qū)域的看房團(tuán)聲勢(shì)來(lái)看，南湖片區(qū)也可以說(shuō)是武漢市人氣最旺的焦點(diǎn)板塊之一。 供應(yīng)現(xiàn)狀 目前南湖住宅圈的建設(shè)仍顯單薄，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居住區(qū)內(nèi)居民的生活需求。而且由于樓盤之間雷同的目標(biāo)群體，造成同一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，即便是供應(yīng)部分小戶型房源，也都是房間朝向不好或者是環(huán)境最差的部位，而對(duì)于這個(gè)具有龐大整容的市場(chǎng)的消費(fèi)者恐怕只有無(wú)奈 的接受或者苦苦等待的份了。 交通條件 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求，道路交通因素影響著居住區(qū)內(nèi)部交通設(shè)施配置、交用以及交通的組織活動(dòng)，如果道路因素起了反面作用，那么會(huì)給居民出行造成困難，從而制約了其商業(yè)的發(fā)展。朝北有正處于試投入使用的高 架橋，步行 100 米即可到達(dá)中心轉(zhuǎn)盤，項(xiàng)目也計(jì)劃建立地下車庫(kù)，滿足購(gòu)房者停泊車輛的需求。 交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，往北有群光廣場(chǎng)，新世界百貨，往東有光谷購(gòu)物中心，往西有崇文廣場(chǎng)，滿足購(gòu)房者的商業(yè)購(gòu)物需要；往西 100 米還有長(zhǎng)江圖書出版城，足以滿足居民日常生活的精神需要；本項(xiàng)目擬 建大型居民健身中心（或招商），配套有幼兒園，大型會(huì)所等一系列滿足業(yè)主需求的設(shè)施分布。 以市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷為依據(jù)，對(duì)所界定的目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行深入分析，主要涵蓋了消費(fèi)群體的年齡段 、職業(yè)范圍、受教育程度、居住狀況、家庭結(jié)構(gòu)、休閑方式等個(gè)人基本情況。主要集中于我們前面所界定的目標(biāo)客戶群體范圍之內(nèi)。 ③ 受教育程度多在大學(xué)本科以上：大專學(xué)歷占 32%，大本學(xué)歷占 48%，碩士研究生為 16%，博士研究生為 4%，半數(shù)以上為高知人群 。從職業(yè)上看，管理人員占 36%，企業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員各占 20%，自由職業(yè)者為 16%，國(guó)家機(jī)關(guān)干部和其他職業(yè)者各占 4%。 ⑥ 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，大多數(shù)人不與父母同?。喝谥艺?68%，雙人家庭占 20%，四口之家占 8%，五口之家占 4%；偶爾與父母同住的占 48%，不會(huì)與父母同住的占 28%，會(huì)與父母同住的占 24%。也就是說(shuō)，只有滿足這些條件，才有成為未來(lái)假日花園購(gòu)房者的可能。 以 項(xiàng)目 A 戶型為例，地上面積 60 平方米 ， 初步暫定 8500 元 /m2，不計(jì)稅費(fèi)等項(xiàng)房?jī)r(jià)為 42 萬(wàn) 元，按首付 30%計(jì)，須貸款 12 萬(wàn)元， 10年月供 3000 元，加上物業(yè)管理費(fèi)，每月為 4000 余元，按占家庭收入 1/3 計(jì)，則年收入應(yīng)在 10萬(wàn)元以上方不構(gòu)成付款壓力。植被茂密、疏密有致，道路與綠地自然融合，形成真正的假日生活氛圍。 我們認(rèn)為， 消費(fèi)者認(rèn)同 本項(xiàng)目 的建筑形式，其實(shí)質(zhì) 應(yīng)該是受到本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格以及景觀設(shè)計(jì)的影響?，F(xiàn)在的購(gòu)房者大多數(shù)都是有車一族，而停車位的問(wèn)題也是購(gòu)房者在不同項(xiàng)目之間做出選擇的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。不同 項(xiàng)目要求的商圈是不同的。 經(jīng)濟(jì)和人口因素分析 新住戶生成 首先要注意的是新住戶的形成，當(dāng)孩子達(dá)到 18 歲成熟年齡時(shí)、要開(kāi)始和他們的雙親分開(kāi)居住就意味著一間新房子的需求產(chǎn)生。新增的住戶會(huì)由于成人的增加和結(jié)婚人數(shù)增加而生成同時(shí)也會(huì)隨死亡和移出人口的增加而減少對(duì)住房的需求。 住戶的年齡結(jié)構(gòu) 不同的年齡段的住戶對(duì)住房種類的要求也不相同，比較年輕的住戶，比如年齡在 182