【正文】 the old residential district of the city in detail. Further leads to their urgent need for property management services. From the government, landlords and property management pany three shows, in the old residential quarters of the difficulties and solution of the implementation of property management. And tradition of modern property management and property management for parison, highlighting the advantages of modern property management. Finally, Guangzhou City, shows the implementation of the old residential area of property management, is resolved at this stage the old city area is one effective means of social problems. Key words: old residence munity。 owner。 物業(yè)管理的地位越來越重要，衡量一個社區(qū)開發(fā)得是否成功，后期的物業(yè)管理雖然不是關鍵，但也是重要因素。 與之相 對的 是 ， 那些 缺乏物業(yè)管理 的舊住宅小區(qū)，不僅離社會主流越來越遠，更是阻礙了城市化的進程。 只有依靠物業(yè)管理公司的妥善管理，老 舊住宅小區(qū) 的種種問題和矛盾才能逐步解決。 但是由于經(jīng)濟特性的原因， 舊住宅小區(qū) 林立的區(qū)域通常是以后城鎮(zhèn)發(fā)展起來的中心或者中心范圍， 大型的拆遷 安置 會影響到現(xiàn)有的城鎮(zhèn)計劃， 因此政府陷入了進退維谷的狀況， 舊住宅小區(qū) 也 處 于 “三不管 ”的尷尬地位，逐漸成為了大中城市中阻礙城市進程的 “城市毒瘤 ”。特別是在物權法出臺以后，住宅用地若能自動續(xù)期，在土地使用無期限約束的前提下，住宅的破損失修帶來的是不可估量的社會財富流失。舊住宅小區(qū)拆 遷 安 置的方案 不 夠 科學，而且很難被實現(xiàn) ， 在這樣的前提 下，唯有施行 物業(yè)管理操作模式，讓專業(yè)的機構處理整治舊住宅小區(qū)出現(xiàn)的問題， 才能達到三贏 的最好結果。 舊住宅小區(qū)定義 目前學術界對 舊住宅小區(qū) 有多種解釋。王志剛則認為 所謂老 舊住宅小區(qū) ，是指始建于上個世紀 80 年代中后期，國家開始進行綜合房地產(chǎn)開發(fā)以前建成的普通住宅小區(qū) [2]。 廣東白云學院 關于在舊住宅小區(qū)推行 現(xiàn)代物業(yè)管理的 思考 第 3 頁 共 13 頁 2 現(xiàn)代物業(yè)管理 的 特點 以前的 房屋管理 ，事實上是福利分房的衍生物?，F(xiàn)代物業(yè)管理公司在服務體系，資金來源以及修繕維護等方面打破了傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的限制，組建成一個具有更多自由度及資金操控能力的組織，能夠更好地發(fā)揮自己的長處，為小區(qū)的修繕維護提供保障。 其服務對象 不僅是小區(qū)業(yè)主，還 增加了建筑開發(fā)商、購房者、 以及 游離于社會中的服務供應商 。例如向服務供應商發(fā)放 小區(qū)業(yè)主的需求信息 ，如鐘點工等；或者向購房人與房產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務等；創(chuàng)建社區(qū)文化，為業(yè)主打造良好的社區(qū)環(huán)境，提供“情感”服務，也是現(xiàn)代物業(yè)管理的服務內(nèi)容， 雖然不能直接從這項服務中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤。 資金來源渠道更多 傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司一是通過提供基本服務向業(yè)主收取物業(yè)管理費，二是通過提供增值服務向業(yè)主收取勞務費。這些都是現(xiàn)代 物業(yè)管理公司 的利潤來源，足夠的資金，能夠建立更專業(yè)的團隊，團隊人員的素質(zhì)大大提高，能夠真正做到作為 物業(yè)管理公司 應 廣東白云學院 關于在舊住宅小區(qū)推行 現(xiàn)代物業(yè)管理的 思考 第 4 頁 共 13 頁 做的內(nèi)容，為廣大受眾帶來更好的服務。在現(xiàn)代物業(yè)管理模式中， 物業(yè)管理公司 會把一部分的權利下放，讓專業(yè)的團隊去處理公司不熟悉的問題，得出的結果自然更令人滿意。 廣東白云學院 關于在舊住宅小區(qū)推行 現(xiàn)代物業(yè)管理的 思考 第 5 頁 共 13 頁 3 推行物業(yè)管理中各方出現(xiàn)的問題及解決辦法 政府 方面 政府作為一個城市前進方向的主導者， 在舊區(qū)整治計劃中擔當著 策劃的角色。但是由于歷史原因，人流密集，產(chǎn)權分散的老舊城區(qū)，使得多數(shù) 地方政府都無從下手。 這是現(xiàn)階段能夠證實可行并有長效作用的一種整治手段，引入現(xiàn)代物業(yè)管理 解決舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀，政府需要面對 3 個問題 ： 舊住宅小區(qū) 產(chǎn)權 多樣性 ， 政府難以制定統(tǒng)一計劃 隨著房改政策的逐步 施行， 原來產(chǎn)權為國家公有的公房， 逐 漸多元化 。 住房的產(chǎn)權人多樣 ， 有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權人(包 括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位 )、公共設施產(chǎn)權人 (如各市政設 施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn) )、托管房、二手房產(chǎn)權 人等。各業(yè)主間不同的房屋所有權年限，一手業(yè)主與二手業(yè)主之間的協(xié)議合約，這些都為政府 制定一個統(tǒng)一規(guī)范的 整治方案造成 困難。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同 ，資金量少則幾十萬 多則上百萬，甚至上千萬?？梢?，政府要面臨的不單單是一筆筆的巨款支出，同時亦要考慮到老 舊住宅小區(qū)以后的經(jīng)營管理 ，務求 使其做到自給自足 ， 最終 脫離對政府的 經(jīng)濟 依賴 。 對于多元化產(chǎn)權的老 舊住宅小區(qū) ，以產(chǎn)權屬性劃分等級，一個小區(qū)大部分業(yè)主為同一屬性的，在大多數(shù)業(yè)主得益的前提下制定與之相 應的整治計劃，統(tǒng)一落實實施行，這是對應多元化產(chǎn)權小區(qū)的一個有效方法。 業(yè)主 方面 業(yè)主作為舊住 宅小區(qū)房屋的所有人， 自身的利益與小區(qū)修繕情況 好壞 有直接的經(jīng)濟聯(lián)系 ，社區(qū)環(huán)境臟亂，影響到生活質(zhì)量，連帶整個小區(qū)周圍的樓價都會受到影響，對于打算出租或出售的業(yè)主來說，是非常大的損失。只有保持長期專業(yè)合理的修繕，維持街道整潔，增加綠化帶，維護好社區(qū)治安，方能建立一個和諧健康的小區(qū)，業(yè)主無論是對自身生活質(zhì)量還是經(jīng)濟方面的考慮，都應該了解到這項舉動的重要性。 習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式 ， 認為實行物業(yè)管理就是想多收錢 ， 如果實施物業(yè)管理需要收費，也應該由單位交。個別業(yè)主在談到維權時，就認為管理費越低越好，而不管物業(yè)管理的工作內(nèi)容及服務質(zhì)量。存在著極端的民權意識，強調(diào)業(yè)主至上主義，一切權利 歸業(yè)主，業(yè)主擁有產(chǎn)權就擁有物業(yè)管理的一切絕對權利，并且不承擔義務。 業(yè)主委員會 的角色難轉換 從住房制度改革后至今， 許多小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會以維護身為業(yè)主的合法權益 ，有些 業(yè)主委員會 會成立一個職能與 物業(yè)管理公司 相同的部門來維持房屋的基本修繕 ，修繕基金來源于小區(qū)出租經(jīng)營，車位收費等項目 。 事實上，有的 業(yè)主委員會 以贏利為目的 ， 與 物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業(yè)的專項管理。 這些都是業(yè)主委員會對其職能產(chǎn)生很大誤會 而造成的后果。 業(yè)主復雜，眾口難調(diào) 作為老城區(qū)的舊住宅業(yè)主，有經(jīng)濟能 力的都已經(jīng)搬離舊城區(qū)， 舊住宅或賣或租，產(chǎn)