【正文】 和構(gòu)建?大惠州經(jīng)濟(jì)圈?中最 關(guān)鍵一環(huán)，其扮演的角色和城市地位不言而喻，其政治經(jīng)濟(jì)地位也將因此在很大程度上得以提升。 從深圳中心區(qū)到惠陽僅僅需要 45 分鐘－ 1 個(gè)小時(shí)，若從龍崗中心城駕車到惠陽，大概只需要 15 分鐘－ 20 分鐘 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 的車程。 惠陽 2020 年 6 月撤市設(shè)區(qū)，轄淡水、秋長、新圩、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳頭、霞涌 10 個(gè)鎮(zhèn)和三和經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，面積 1184 平方公里，土地資源廣闊，未來在開發(fā)空間廣博。區(qū)委、區(qū)政府駐淡水鎮(zhèn)。境內(nèi)海岸線長 公里，其中有 30 多公里宜于建造港口碼頭，可建大小泊位 200 個(gè)，其中萬噸級(jí)以上 90 個(gè)，最大泊位可達(dá) 25 萬噸，且還可建度假村、別墅群、療養(yǎng)區(qū)、游樂園等，素有?黃金海岸? 之譽(yù)和 ?魚米之鄉(xiāng)?的美稱。具體表現(xiàn)為：工業(yè)生產(chǎn)提速增效，投資、消費(fèi)和出口三大需求擴(kuò)張有力，實(shí)際利用外資形勢(shì)較好，金融支持力度加大，財(cái)稅收入持續(xù)高位增長，城鄉(xiāng)居民收入有較大提高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP 增長 、 10 和6 個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： 。第二產(chǎn)業(yè)受工業(yè)提速的推動(dòng)，增長有所加快，增幅由一季度 %、上半年 %、到前三季度上升為 %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)； 第三產(chǎn)業(yè)保持較快增長，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量顯著提升 稅收總額、財(cái)政收入同比分別增長 %、 %，增幅比去年同期提高 和 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，農(nóng)民收入、在崗職工平均工資、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款均呈現(xiàn)較大幅度增長。按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于 5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展也就存在著極為廣 闊的前途。標(biāo)志著 惠陽的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)處于高速發(fā)展階段，同時(shí)，惠陽的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于高速發(fā)展時(shí)期。社會(huì)消費(fèi)品零 售總額的高速增長表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。 領(lǐng)商網(wǎng) 提供專業(yè) 地產(chǎn)資料 與 品牌推廣 三、 惠陽城市發(fā)展速度加快，新的經(jīng)營發(fā)展理念確立 2020 年惠陽區(qū)政府及惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要圍繞推進(jìn)工業(yè)化、城市化、商貿(mào) 流通現(xiàn)代化?三大任務(wù)?，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建?三環(huán)經(jīng)濟(jì)?發(fā)展格局；加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，以大項(xiàng)目為重點(diǎn)，提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量；樹立經(jīng)營城市理念，提高城市規(guī)劃建設(shè)管理水平，加快城市建設(shè)步伐；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)做大做強(qiáng)旅游和服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁；扶持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)招商引資和外貿(mào)出口工作，促進(jìn)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展等方面展開。?以現(xiàn)有園區(qū)為基礎(chǔ)，構(gòu)建工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新平臺(tái)，以園區(qū)中的‘五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)’為著力點(diǎn)，打造新型生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)發(fā)展高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，提升惠陽經(jīng)濟(jì)工業(yè)質(zhì)量? 的政策將成為惠陽未來工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要方向。 2020 年，惠陽區(qū)政府 以市場(chǎng)化為取向，逐步以總體規(guī)劃和?規(guī)劃一片、盤整一片、建成一片?的指導(dǎo)思想，對(duì)閑臵土地進(jìn)行盤整，并按照?面積不變位臵變，統(tǒng)一規(guī)劃練成片?的方法對(duì)農(nóng)民回?fù)芡恋剡M(jìn)行整合，鼓勵(lì)村集體辦實(shí)業(yè)。 為拓展惠陽未來城市發(fā)展空間，增大惠陽城區(qū)發(fā)展?jié)摿?，惠陽區(qū)政府對(duì)所轄?十鎮(zhèn)一區(qū)?進(jìn)行總體規(guī)劃，確定在 2020 年以后， 惠陽區(qū)政府將逐步實(shí)施?退二進(jìn)三?戰(zhàn)略，把工業(yè)項(xiàng)目引向城區(qū)外圍落戶，把淡水土地資源用來發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)一步大力實(shí)施?東擴(kuò)沙田，西拓秋長?的戰(zhàn)略，把淡水、秋長、沙田有機(jī)連成一體，以此為惠 陽增加新的發(fā)展空間和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，區(qū)政府重點(diǎn)推進(jìn)惠澳高速公路、惠莞高速惠陽段、廈深快速鐵路惠陽段、城區(qū)過境道路、良湖大道，以及鎮(zhèn)隆至平潭、平潭至橫瀝公路的改造建設(shè)。同時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)電力設(shè)施進(jìn)行改造，更新電網(wǎng)及其 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 他城市管理指揮系統(tǒng)，提高惠陽城市運(yùn)營管理效率，使惠陽能充分融入港深經(jīng)濟(jì)體系之內(nèi)。 深圳東進(jìn)策略奠定了惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位。 從深圳鹽田到惠陽大亞灣的深惠沿海高速公路將在 2020 年 底 通車，最近還有消息指深圳與惠陽的地鐵軌道交通規(guī)劃可能被提上議程，未來的深圳地鐵有可能直通惠陽中心區(qū)。 目前，深圳已初步確定?文化、金融、高科技產(chǎn)業(yè)?為未來城市發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)，作為目前深圳 支柱產(chǎn)業(yè)之一的加工制造產(chǎn)業(yè)將會(huì)被逐步轉(zhuǎn)移，為深圳城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代騰出發(fā)展的空間?；蓐柕靥?東進(jìn)路線圖?主軸，并作為深圳打開惠州經(jīng)濟(jì)的北大門，將是深圳主要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移地之一，屆時(shí)由大量制造企業(yè)所帶來的人流、物流、資金流、信息流將為惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)長時(shí)期的繁榮。 大亞灣位于惠陽東南方向，大亞灣?殼牌石油?基地距惠陽僅 15 分鐘車程，作為距離惠陽最 近的城區(qū)，大亞灣經(jīng)濟(jì)以及未來發(fā)展方向給惠陽城市發(fā)展、職能奠定了著實(shí)的基礎(chǔ)。因而惠陽定位建設(shè)現(xiàn)代石化數(shù)碼及中海殼牌石化項(xiàng)目后勤基地。 據(jù)悉自 2020 年以來，在惠陽、大亞灣，尾隨中海殼牌而至的世界 500 強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)有 50 多家。 除此之外， 1 月23 日， 和記黃埔正式 入駐 大亞灣惠州港 ，成為第一大股東， 未來，惠州港將建設(shè) 5萬噸級(jí)以上深水泊位 24 個(gè)，其中 30 萬噸級(jí)泊位 4 個(gè)， 15 萬噸級(jí)原油泊位 3 個(gè)， 1萬至 5 萬噸級(jí)泊位 25 個(gè)， 5 千至 1 萬噸級(jí)泊位 16 個(gè)， 屆時(shí)惠州港將建設(shè)成為年吞吐量為 9000 萬噸的超大港口。 緊靠惠陽的響水河工業(yè)區(qū)直接承接了中海殼牌南海石化項(xiàng)目的下游產(chǎn)業(yè) ，李嘉誠投資的 惠州港的集裝箱倉庫也在該區(qū)域內(nèi)。 2020 年，比亞迪 總面積達(dá)到 100 多萬平方米的廠區(qū)將完成二期工程，同時(shí) 深圳廠區(qū)將正式遷移于此地， 3 年內(nèi)將帶來約 20 萬人口 。 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 第 二部分 惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)強(qiáng)勁上升，總量翻兩番。繼 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)成倍增長之后， 2020 年 以來房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持了迅猛增長的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)強(qiáng)勁攀升，房地產(chǎn)各項(xiàng)主要指標(biāo)表現(xiàn)突出、協(xié)調(diào)年完成房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元 ，同比增長 %，高出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)；占第三產(chǎn)業(yè)投資比重為 %，顯示 房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)投資增長和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力 量 。 2020 年，惠陽 房地產(chǎn)企業(yè) 逐步增多，目前， 正在運(yùn)營的企業(yè) 63 家 ，其中：具有二級(jí)資質(zhì) 2 家、三級(jí)資質(zhì)７家、四級(jí)資質(zhì)１ 9 家、暫定資質(zhì) 35 家。 附表： 2020－ 2020 年惠陽房產(chǎn)產(chǎn)品類型發(fā)展一覽表 產(chǎn)品分類 別墅 高檔小區(qū) 商業(yè) 寫字樓 投資物業(yè) 2020 年 棕櫚島 中銘豪園 —— —— —— 2020 年 —— 中區(qū)華府、中銘豪 園、瑞景居 時(shí)代廣場(chǎng)、裕華廣場(chǎng) —— 博雅苑、開城豪 庭、 2020 年 半島 1 號(hào)、 東方新城 麗江花園、尚城世 家、隆基天地、 —— 世貿(mào)廣場(chǎng) 廣場(chǎng)明珠、錦江國 際、都市廣場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)資料盡在領(lǐng)商網(wǎng) 整體市場(chǎng)供銷兩旺。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量和銷售量增長均超過 130%，特別是住宅，銷售量成倍增長，整體市場(chǎng)供銷兩旺 ，在 深惠沿海高速公路將在 2020 年通車，深圳與惠陽的地鐵軌道交通規(guī)劃可能被提上議程， 大亞灣殼牌石油、惠州港、南海煉油項(xiàng)目陸續(xù)投產(chǎn)等種種利好消息刺激下， 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段，成為拉動(dòng)惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量 。 繼 2020 年棕櫚島別墅入市銷售價(jià)格拉升，惠陽商品房均價(jià)快速攀升至歷史高位，均價(jià) 元； 2020 年，隨著大量中低價(jià)位樓盤入市，惠陽商品房均價(jià)有所回落； 2020 年，隨著一批中高檔樓盤集中入市，拉升了惠陽整體房價(jià)，去掉棕櫚島對(duì) 2020 年惠陽整體均價(jià)的影響， 2020 年惠陽 2368 元的整體均價(jià)仍然處于歷史高位 。 中心區(qū) 2020 年年末整體均價(jià) 攀升至 2600 元 /平方米 ， 2020 年 自半島 一號(hào)入市整體均價(jià)一路走高，由 2700 元 /平方米升至 3600 元 /平方米 。 附表： 中心區(qū)樓盤各期銷售價(jià)格一覽表 項(xiàng)目名稱 銷售分期 開盤時(shí)間 推出貨量 主力戶型 實(shí)收 均價(jià) 銷售 情況 銷售 周期 半島一號(hào) 一期 06528 180 121136 三房 2800 售罄 100 天 二期 061018 234 143149 四房 2900 售罄 20 天 尚城世家 一期 0671 184 124136 三房 2850 售罄 150 天 二期 0699 118 124136 三房 3000 售罄 90 天 三期 06121 64 157159 四房 3500 95% 30 天 東方新城 一期 061128 336 25 房均有，比較平均 3050 售罄 120 天 二期 07120 256 85 二房 3500 售罄 30 天 錦江國際 一期 0611 325 125130 三房 2500 售罄 240 天 二期 06715 185 110130 三房 2900 售罄 120 天 廣場(chǎng)明珠 —— 061015 342 7090 二房； 114140 三房 2800 售罄 120 天 都市廣場(chǎng) —— 061126 768 52 一房； 7678 二房 3150 售罄 150 天 隆基天地 一期 07120 634 110150 三房、四房 3800 90% 180 天 2368180019002020210022002300240025002020 2020 2020價(jià)格表 惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告 16 二期 0769 90 4090 一房、二房 4800 90% 40 天 麗江花園 一期 061119 222 102165 三房 3250 售罄 60 天 二期 0711 250 100160 三房 3600 售罄 100 天 三期 07415 321 100140 三房 4400 售罄 45 天 四期 0751 134 160210 四房 5200 60% 45 天 主要購房群體進(jìn)一步向深圳地區(qū)傾斜。鑒于目前惠陽相對(duì)較低的 房地產(chǎn)價(jià)格 ，以及對(duì)未來美好的預(yù)期，由此吸引了大量 外來投資臵業(yè) 人員。 從消費(fèi)力比例看，據(jù)估算， 2020 年前 3 季度，深圳客戶在惠陽購臵商品房面積超過 14 萬平方米，消費(fèi)金額超過 億元，超過惠陽房產(chǎn)市場(chǎng)總購買力的 50％。 2020年惠陽主要購房群體由惠陽本地客戶進(jìn)一步向深圳地區(qū)客戶轉(zhuǎn)移的同時(shí)，客戶購房臵業(yè)需求也發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即由居住臵業(yè)向投資臵業(yè)轉(zhuǎn)變， 市場(chǎng) 主力戶附表：惠陽中心區(qū)樓盤客戶輻射區(qū)域一覽表 名稱 客戶輻射區(qū)域情況 半島一號(hào) 深圳客戶約占 70％，本地居民約占 20％，其他約 10％ 尚城世家 深圳客戶約占 70％，本地居民約占 20％，其他約 10％ 錦江國際 深圳客戶約占 90％，本地居民及其他客戶約占 10％ 東方新城 深圳客戶約占 80％，本地居民約占 10％，其他約 10％ 麗江花園 深圳客戶約占 70％，本地居民約占 20％，其他約 10％ 45%36%12%4% 3%100 以下100130140170170 以上別墅 惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告 17 型需求原本由惠陽本地需求（二次臵業(yè)換房需求）向投資臵業(yè)需求轉(zhuǎn)變，需求戶型面積從 150－ 170 ㎡大戶型向中小面積戶型轉(zhuǎn)變 。市場(chǎng)對(duì)兩頭戶型承接力明顯較強(qiáng)，中間戶型需求（ 150－ 170 ㎡）銷售情況明顯較差，市場(chǎng)對(duì)中間戶型需求，對(duì)二次臵業(yè)、舒適性換房需求尚未被真正激發(fā)。 中小戶型供應(yīng)成為投資小、見效快的有力供給，深惠兩地中小戶型產(chǎn)品首選成為安全可靠和惠陽現(xiàn)階段最受歡迎的戶型產(chǎn)品。 ? 目標(biāo)客戶以深圳客戶為主，占 70%，其次是本地客，占 20%，其余為來自香港、惠州、臺(tái)灣及大亞灣等地的客戶，占 10%； 半島一號(hào) ? 惠陽在售樓盤中，規(guī)模最大的樓盤 ? 位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)淡水河的泗水地 段 ? 深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 ,中建蛇口發(fā)展有限公司投資，開發(fā)商惠陽新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中原地產(chǎn)代理 惠陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告 19 ? 總占地 143290 ㎡，總建面 127606 ㎡，容積率 ，預(yù)計(jì)分 8 期開發(fā) ? 整個(gè)項(xiàng)目由多棟