【正文】 ．建筑工程竣工檔案驗(yàn)收證書 。 6．建筑工程環(huán)保驗(yàn)收合格證 書 。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁 碼 第 2 頁 共 12 頁 11 8．用電許可證； 9．供用電協(xié)議書； 10．衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證； 11．電梯使用合格證； 12．電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗(yàn)收合格證書。 工程技術(shù)資料 1．竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2．地質(zhì)勘察報(bào)告； 3．工程合同及 開、竣工報(bào)告； 4．工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 5．圖紙會審記錄； 6．工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 7．隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 8．沉降觀察記錄； 9．竣工驗(yàn)收證明書； 10．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 11．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 12．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 13．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 14．供水、供暖的試壓報(bào)告。 必須移交物業(yè)管理公司的資 料： 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁 碼 第 3 頁 共 12 頁 12 原件： 1．電梯使用合格證； 2．供用電協(xié)議書； 3．用電許可證； 4．用水申請審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表； 5．衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證； 6．燃?xì)夤艿朗褂迷S可證。 樓宇接管驗(yàn) 收程序 發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。具備條件的應(yīng)在 15 日內(nèi)發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。 對初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，由驗(yàn)收小組填 寫遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺陷的房屋待整改驗(yàn)收合格后才接 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁 碼 第 4 頁 共 12 頁 13 管鑰匙。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告開發(fā)商，由其限期施工隊(duì)返修整改，經(jīng)管理處或業(yè)主（住戶）驗(yàn)收后消項(xiàng)。 在保修期過后，在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向建筑商支付保證金或工程余款。 1 標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 、柱、板主體： 按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無變形、弓凸、剝 落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 無鋼筋外露； 頂棚： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮； 無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬； 墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 塊料（如磁磚）面層： 粘貼牢固，無缺棱掉角； 面層無裂紋、損傷、色澤一致； 對縫砂漿飽滿，線條順直； 外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象； 地（樓）面： 毛地面：平整，無裂紋； 客服部 工作手 冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁 碼 第 5 頁 共 12 頁 14 塊料（如磁磚）面層： 粘貼牢固，無缺棱掉角； 面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直； 對縫砂漿飽滿，線 條順直； 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面： 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水， 倒泛水； 第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 門窗： 開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝 配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； 從室內(nèi)輕 搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活； 木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形； 單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕徽晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫， 無損傷和無刮花痕跡； 可視對講： 開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚； 不銹鋼門無刮花痕跡； 防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡； 窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法： 先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋， 普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺（墻面）是否有水滲入； 查詢天氣預(yù)報(bào)，在 驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期間，先將所有窗門關(guān)緊，雨 后逐間檢查墻面和窗臺泛水； 樓梯、扶手： 砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁 碼 第 6 頁 共 12 頁 15 鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯： 用力輕搖無晃動，安裝牢固； 鋼筋無銹蝕，無彎曲； 木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 插座： 電器插座： 單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞， 符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常 公用電視天線插座： 單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）； 有線電視插座： 由有線電視公司驗(yàn)收； 電話插座： 只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞； 接線盒： 單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞； 用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 開關(guān)： 安裝牢固，目視蓋板無損壞； 全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好； 照明燈具： ，與樓 面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； ，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常； ，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈必要時(shí)全部接通連續(xù)工作 3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。 4． 5 公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 參照建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn)和國家 1991 年 7 月 1 日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 技持性文件 KH01R01《接管驗(yàn)收資料交接表》 KH01R02《接管驗(yàn)收資料不合格整改單》 KH01R03《房屋接管驗(yàn)收單》 KH01R04《公共設(shè)備接管驗(yàn)收單》 KH01R05《公共設(shè)施接管驗(yàn)收單》 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改 次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁 碼 第 12 頁 共 12 頁 21 KH01R06《房屋接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R07《公共設(shè)備驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R08《公共設(shè)施驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R09《接管驗(yàn)收不合格整改通知單》 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 目的： 規(guī)范管理處入駐程序。 職責(zé)： 管理處經(jīng)理組織成立物業(yè)管理處。 成立物業(yè)管理處 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。 竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，消防中心值班人員 3 人進(jìn)入現(xiàn)場，與工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理及學(xué)習(xí)工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對接收的物業(yè)安全護(hù)衛(wèi)工作。 入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐。 入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗。 物業(yè)管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作 物業(yè)管理處及公司應(yīng) 提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與開發(fā)商的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。 在公司的指導(dǎo)下，印制收 樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《入伙通知書》、《收樓須知》、《房屋二次裝修申請表》、《質(zhì)量保證書》、《 **小區(qū)使用說明書》、《裝修管理規(guī)定》、《裝修協(xié)議》、《消防防火協(xié)議》等。 物業(yè)接管中的工作 物業(yè)管理處成立驗(yàn)收小組，主動與發(fā)展商的開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題。 物業(yè)管理處對所接收的所有建筑產(chǎn)品、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理處（含公司指派專業(yè)人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均有三方人員的簽名， 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO5 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細(xì)則 頁 碼 第 2 頁 共 6 頁 23 驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。 對于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，物業(yè)管理處從接收簽字起，即需組織人員對已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。 代業(yè)主聯(lián)系電話安裝事項(xiàng)，應(yīng)于入伙前兩個(gè)月與電話公司辦理 相關(guān)手續(xù)。 應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系輸液化氣開戶點(diǎn)火手續(xù)。 于入伙前三個(gè)月，向轄區(qū)派出所申請確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號碼。 如代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。 入伙前的工作 通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO5 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細(xì)則 頁 碼 第 3 頁 共 6 頁 24 規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)置必要的設(shè)施、標(biāo)志，栽培種植樹木、花草。 研究制定集中入伙時(shí)的接待工作方案，圍繞完成接待任務(wù)對人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。 ，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處 → ”字樣。 管理處辦公環(huán)境： ，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。 ，精神飽滿。 業(yè)主（住戶）入住程序 入住流程圖：驗(yàn)證→交費(fèi)→資料發(fā)放 /填寫→鑰匙發(fā)放→驗(yàn)房 驗(yàn)證 業(yè)主 /住戶提供《入伙通知書》原件、《購房合同》復(fù)印件一份 . 業(yè)主及家庭成員身份證復(fù)印件各一份。 資料發(fā)放與保管 發(fā)給業(yè)主的資料： A、《入伙通知書》 B、《住戶手冊》 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO5 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細(xì)則 頁 碼 第 4 頁 共 6 頁 25 C、《業(yè)主公約》 D、《裝修申請書》 E、《業(yè)主登記表》 F、《住宅使用說明書》 G、《住宅質(zhì)量保證書》 H、《委托銀行代收款協(xié)議書》 I、《房屋鑰匙托管協(xié)議書》 發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料 : A、《業(yè)主公約》：經(jīng)業(yè)主和管理處簽確后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份； B、《業(yè)主登記表》：即日填寫返回； C、《委托銀行代收款協(xié)方議書》：辦理銀行托收手續(xù)； D、 《裝修申請書》：業(yè)主申請裝修時(shí)填寫，并返回原件給管理處存檔； E、《房屋鑰匙托管協(xié)議書》：業(yè)主需管理處托管房屋鑰匙時(shí)填寫； 管理處按業(yè)主的棟號及房號進(jìn)行建檔編號。 B、 各種工本費(fèi)；例如 IC 智能卡、車輛 IC卡等。例如；煤氣開戶費(fèi)、有限電視開戶費(fèi)等。 發(fā)放房屋鑰匙 A、 根據(jù)《入伙通知書》及交費(fèi)后開據(jù)的發(fā)票領(lǐng)取房屋鑰匙和其它鑰匙及登記； B、 發(fā)放信報(bào)箱鑰匙及登記。 支持性文件 《入伙通知書》 《住戶手冊》 《業(yè)主公約》 《裝修申請書》 《業(yè)主登記表》 《住宅使用說明書》 《住宅質(zhì)量保證書》 《委托銀行代收款協(xié)議書》 《房屋鑰匙托管協(xié)議書》 《收費(fèi)項(xiàng)目一覽表》 KH