【正文】 將成為荊州市高品質(zhì)的居住區(qū)。定能為物業(yè)所有者及使用人提供全面、專業(yè)、周詳及穩(wěn)定的高素質(zhì)管理服務。其中二層半的住宅 4 棟；四層的住宅 17 棟；四層半的住宅 84 棟；六層的住宅 90 棟；十一層半的住宅 17 棟，部分設地下室一層；會所三層；商業(yè)街三層；總建筑面積約 310000M2，其中商業(yè)面積 15000 M2，住宅面積 295000 M2。整個小區(qū)的總體建筑輪廓，采用低層、多層和小高層相結(jié)合的方式。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。小高層每棟配有低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求。順馳物業(yè)經(jīng)過多年的工作探索，摸索出一條經(jīng)驗，就是用心管理、貼心服務，管理重在執(zhí)行。在太陽城自然與文明結(jié)合的文化居住區(qū)內(nèi)，我們將針對小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高，管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點，充分發(fā)揮公司自身優(yōu)勢，實行資源共享，全心 全意為業(yè)主服務，努力成為荊州高品質(zhì)居住環(huán)境的典范。 通過高水平物業(yè)管理將太陽城提到一個較高的層次上，實現(xiàn)高消費投資，高價值體現(xiàn)，將太陽城變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。 經(jīng)過我公司的測算，我們認為，本方案中提供的物業(yè)服務收費標準，在一定階段內(nèi)基本上滿足太陽城日常管理的收支平衡。我們在綠化、保潔、維修、保安等方面都有規(guī)范的管理制度和措施，在太陽城的物業(yè)管理中我們會提供高效、專業(yè)的管理和服務，全方位降低管理成本、大力提高工作效率，讓業(yè)主真正受益。 根據(jù)順馳水藍的開發(fā)進度，我們將適時調(diào)整介入方案，并配合太陽城的開發(fā)進度分期實現(xiàn)正式接管。我公司 將 和居委會、派出所等相關(guān)部門全力配合，共同維護業(yè)主的利益。我公司針對此等情況，除了在服務上加強外，同時大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進而理解支持物業(yè)管理工作。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗服務。 ? 針對太陽城的具體情況，采取一體式的安全管理體系。紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、可視對講等都是太陽城智能化中使用的設施。 ? 在項目員工招聘上，采用有經(jīng) 驗的管理人員來管理。兼顧考慮個別崗位可安排太陽城內(nèi)的住戶，幫助解決一些困難戶的問題。 ? 在管理團隊方面，本著“專家型團隊、學習型組織”的思路。 第 五 節(jié) 太陽城物業(yè)管理特色與 主要措施 ? 將太陽城項目賦予“管家式”管理的理念 A. 服務距離的拉近 ：順馳物業(yè)管家將致力于服務太陽城業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向。 C. 形成一種“祥和、安全、品位”的社區(qū)人文環(huán)境 ? 高標準管理的措施 A. 建立和實施完善的物業(yè)管理基礎服務和 “公寓式”管理、服務相結(jié)合的管理形式。 C. 加大項目基礎服務工作的 力度 —— 考核標準、監(jiān)督機制。 B. 想業(yè)主之所想，服務業(yè)主之所需 ,實施項目全方位服務 —— 提供業(yè)主需要的多種生活服務、辦公服務、特約服務 (保安、保潔、維修、禮儀服務 )。 D. 加強環(huán)境治理，項目內(nèi)、外環(huán)境實行定時清潔，隨時保潔。 F. 嚴格機動車與非機動車管理，劃區(qū)域管理，憑證進入。 第 三 章 服務內(nèi)容標準與管理目標 第 一 節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務范圍 順馳物業(yè)荊州分公司為太陽城提供的 物業(yè)管理 服務 總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理服務、環(huán)境衛(wèi)生管理服務、治安消防管理服務、綠化管理服務、車輛交通管理服務和其它公共管理服務”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（非合同全方位、多層次的綜合服務）。它貫 穿于物業(yè)管理之中。 ? 房屋及公共、共用設施設備管理服務 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 ? 市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理服務 對小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進行管理，是一項經(jīng)常性的管理服務工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務及高質(zhì)量的生活場所。通過專業(yè)化 人員的管理，科學合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。 樹木、花卉的養(yǎng)護：主要內(nèi)容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護。要貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。對消防工作實施管理，預防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災的發(fā)生。 ? 車輛交通管理服務 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 二、 委托性特約服務 是為某些住戶群體提供的服 務，如：為高層住戶 14 小時開啟電梯、24 小時高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。 三、 經(jīng)營性多種服務 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。順馳物業(yè)的便民服務有多年的工作經(jīng)驗，真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗到生活在順馳太陽城這個溫暖大家庭的幸福。 第 二節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務內(nèi)容與標準 為將太陽城建設成為 荊州最具特色、 充滿異國風情 的 超一流標 志性文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè) 荊州分 公司將依照《全國物業(yè) 管理 優(yōu)秀示范小區(qū)》標準 和優(yōu)于《荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級標準》（荊房 202033號）中的一級標準 實施物業(yè)管理。急修 1 小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場； ? 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目； ? 公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況； ? 每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率 75％以上。 （二）環(huán)境管理 ? 按單元門設置垃圾桶，生活垃圾每天清運一次； ? 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗 1 次； ? 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1 次，并視 情況及時清掏； ? 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； ? 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護； ? 定期清除綠地雜草、雜物； ? 定期預防花草、樹木病蟲害 （三）房屋管理 ? 每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護； ? 按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門； ? 各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。在客戶提供必要合作的基礎上，我們將承諾達到以下目標。 ? 優(yōu)秀物業(yè)稱號 在 順馳 物業(yè)的努力下，所管理的物業(yè) 均 己獲得省、市頒予的物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）榮譽稱號。 ? 國際品質(zhì) ISO 天津順馳物業(yè) 有著非常成功的 ISO9001： 2020 質(zhì)量管理體系運作經(jīng)驗。我們 有信心憑借豐富經(jīng)驗，在 太陽城 入伙后 三 年內(nèi)通過 GB/T190012020 idt ISO9001： 2020 質(zhì)量管理體系國際認證，使物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務。 ? 服務態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，管理公司的員工應以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務，尤其應做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。物業(yè)管理中的服務設備包括房屋建筑、機械設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。 ? 服務技能 —— 嫻熟 服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功。 ? 服務項目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合服務收費 所包含的必要服務項目外，物業(yè)管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務。 ? 服務程序 —— 規(guī)范 服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。 ? 服務收費 —— 合理 物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨?，用戶不交管理費而享受服務是不現(xiàn)實的。 ? 服務制度 —— 健全 順馳物業(yè) 將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務。 ? 服務效率 — — 快速 服務效率是向用戶提供服務的時限。 第 二 節(jié) 服務模式 順馳物業(yè)目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理 高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務、日常物業(yè)管理、客戶服務、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓，目前我司管理的經(jīng)驗在對 太陽城 的物業(yè) 管理中將得到更出色發(fā)揮。 ? 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也 ? 不足消防法規(guī)規(guī)定之 米之安全距離等； ? 其他建議略。 ? 個別單元門廳設計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 ? 空調(diào)外機預留位臵不當，主要是戶外機放臵 位臵、熱量排放朝向、預留架大小等。 ? 智能系統(tǒng) 介入 : 基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 人防 +技防的理念，強調(diào)社會化服務 ? 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 車庫管理系統(tǒng) ? 公用設備監(jiān)控系統(tǒng) ? 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應保證端口的預留量，應從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預留口。 ? 公共區(qū)域監(jiān)控設施設備的位臵應? 訪客樓宇對講系統(tǒng) ? 背景音響和應急廣播系統(tǒng) ? 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) ? 綜合布線系統(tǒng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設臵防沖撞欄。 ? 其他建議略。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 ? 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護、墻面大理石污跡滲入等。 ? 物業(yè)銷售配合 : 基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進事宜： ? 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓 ? 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息 ? 參加物業(yè)管理介紹會 ? 培訓售房人員解答物業(yè)管理問題 ? 提供物業(yè)管理宣傳資料順馳物業(yè)背景介紹 ? 從物業(yè)管理的角度審核預售合同 ? 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 ? 參加各種慶典 /活動 ? 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 ? 通常我司會 在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進行房產(chǎn)介紹。以我司多次其他項目的經(jīng)驗，均得到了相關(guān)的員的好評。 二、 物業(yè)管理的 各項保障 ? 物業(yè)管理籌備工作簡介 俗話說：“三軍未動，糧草先行”。根據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗，亦將在太陽城實質(zhì)管理前配合順馳水藍按工程進 度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃： ? 編制物業(yè)管理月收支預算 ? 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) ? 制訂各項物業(yè)管理制度 ? 準備各種物資裝備 ? 進行員工入職培訓 ? 制定各種物業(yè)管理方案等 ? 準備各種物資裝備 根據(jù)我 們 以往之管理經(jīng)驗， 亦 會在物業(yè)進駐前準備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗收程序 ? 二次裝修管理 ? 工程設施管理 ? 物業(yè)財務動作 ? 物品管理制度 ? 物業(yè)管理基本概念 ? 員工守則和崗位職責 ? 順馳物業(yè)、 順馳水藍 房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹 ? 員工行為、禮儀規(guī)范及隊列操練 ? 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等 ? 制定各種物業(yè)的管理方案 因小區(qū)內(nèi) 有各種 管理類型的管理服務區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務更細致、更人性化、規(guī)范化。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進入全面市場化發(fā)展，為了使 順馳物業(yè)荊州分 公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認可我們的管理，我們將在小 區(qū)內(nèi) 提介體驗順馳“家文化生活”的人 性化服務管理 ，使居民真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍?！胺铡笔俏覀儽夭豢缮俚牧⒆泓c、“賣點”，不再是“單一的”基礎服務，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和 關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認同。 做到以上這點，我們會有針