【正文】 1】 資源整合【 14】 第二部分 營銷策略 【 17】 營銷計劃【 22】 營銷模塊【 30】 第三部分 推廣策略 【 37】 推廣計劃 【 44】 推廣策略【 52】 炒作構(gòu)想 【 57】 第四部分 價格策略 【 58】 定價分析【 64】 價格制定【 70】 指導(dǎo)策略【 71】 審核策略對于房地產(chǎn)中的綜合商業(yè)物業(yè)項 目，在正式銷售階段之前還必須明確是什么樣的經(jīng)營商家入駐？在明確了商家與業(yè)種組合后，物業(yè)的銷售就是方案和價值實現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)項目進(jìn)入銷售階段時，我們要明確銷售實施前有哪些準(zhǔn)備工作要做，銷售進(jìn)入各個階段后要準(zhǔn)確把握其規(guī)律，針對性的制定方案及實施，并在銷售過程中不斷地總結(jié)和調(diào)整營銷方案，才能獲得項目銷售成功。房地產(chǎn)開發(fā)不可照搬成功經(jīng)驗，敝司只能根據(jù)每一個具體的項目結(jié)合長期的實戰(zhàn)的經(jīng)驗，才能對本項目進(jìn)行具體的分析研究，總 結(jié)出相關(guān)必備的工作內(nèi)容，并進(jìn)行有計劃的執(zhí)行。敝司認(rèn)為，如果較好地完成規(guī)定動作，就能基本實現(xiàn)本項目的預(yù)期目標(biāo)。因此，我們必須針對競爭對手，超越一般性工作，對方式方法進(jìn)行創(chuàng)新，投入大一點(diǎn)，工作要求高一點(diǎn)，但附加值也要高一些，值得。建議貴公司針?貴陽〃世紀(jì)文化廣場?項目之 【營銷策略報告】 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 對相關(guān)工作確定明確的責(zé)任人和完成時間，以確保各項工作有條不紊、提前按時完成。 由于涉及工作千頭萬緒， 必須形成一個有效的計劃與決策機(jī)制。 有鑒于此，敝司為確保最終實現(xiàn)銷售目的，希望貴公司從緊緊圍繞銷售環(huán)節(jié)出發(fā)， 強(qiáng)化 —— 全員營銷意識，決策與執(zhí)行也必須緊緊圍繞 —— ?市場與專業(yè)?的角度，形成透明與有效機(jī)制 。 1． 2 主題提煉 ?貴陽〃世紀(jì)文化廣場?項目之 【營銷策略報告】 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 主題： 主題，即文章的中心思想；表達(dá)文章中心思想的詞或詞組叫主題詞 。其目的在于將一個項目的所有亮點(diǎn)?珍珠?串聯(lián)在這根紅線上，她是項目?品牌?的核心、是項目的靈魂、是告之項目目標(biāo)客戶?我是什么？?的一句直白或有想象空間的話。 ? 小十字 ? 表示本項目傳統(tǒng)的、知名的、直觀的商業(yè)口岸。 而?尚品?只要是通過?時尚?演繹出商品的指向，成為形容一個事物外觀的新穎詞匯。 通過?尚品?表現(xiàn)出的是：精品零售、餐飲環(huán)境、娛樂方式、購物場所、休閑場景、賣場裝飾等等都表現(xiàn)出時 尚的元素與符號。 ?概念? 存在就是被感知，這句唯心主義的哲學(xué)命題，對于房地產(chǎn)廣告推廣而言，卻可以說是基本正確的。所以，如果我們不采取一種深入淺出，形象直觀的傳達(dá)方式，客戶單憑自己的知識結(jié)構(gòu)，很難對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能屬性，有一個全面清晰的把握。? 概念?實際上是一種傳達(dá)的綜合化、簡明化、通俗化，等于借助于一個概括性的述求點(diǎn)，向客戶傳達(dá)一個較為復(fù)雜的技術(shù)問題。 我們除了要重視 ? 硬價值（產(chǎn)品） ? 外，還要重視 ? 軟價值（宣傳） ? ，并且要借助不同的概念，來傳達(dá)這些軟件。 項目副主題紅線 ?貴陽〃世紀(jì)文化廣場?項目之 【營銷策略報告】 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 本項目的 副 主題 ： 定位優(yōu)勢 ： 尚品天地 —— 時尚生活主題商場 貴陽首席主題商場 區(qū)位優(yōu)勢 ： 貴陽?十字金街?、?黃金商圈 ? 消費(fèi)優(yōu)勢 ：? 尚品天地 ? —— 鎖定您的時尚、流行 ? 尚品天地 ? —— 體驗時尚、休閑 商業(yè)優(yōu)勢 ： 全城首席集?餐飲、娛樂、休閑、購物?于一體的?時尚生活主題商城 ? 收益優(yōu)勢 ：? 盯緊財富、輕松賺錢 ? ? *****元‘尚品天地’買名店旺鋪?， ? 搶購‘最后金鋪’ —— 原始股 ?， ? 上品金鋪、五兩賺千金 ? 加盟優(yōu)勢 ：? 名店加盟、凝聚財富 ? 經(jīng)營優(yōu)勢 ：? 您的財富管家 —— （香港）智尊集團(tuán)〃六統(tǒng)一、一確定管理 ? 1． 3 形象塑造 ?貴陽〃世紀(jì)文化廣場?項目之 【營銷策略報告】 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 形象： 什么是形象？它是能引起人們的思想或感情活動的具體活動和姿態(tài)。是 以感知過的事物形象為內(nèi)容的記憶。它是直接對客觀事物的形狀、大小、體積等具體形象和外貌的記憶， 直觀形象性是其顯著的特點(diǎn) 。 產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動升華為品牌。因此形象設(shè)計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的 產(chǎn)品 地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購買沖動 。 ? 尚品 ? 是?時尚商品?之意，也是?時尚?一詞的演繹。 項目形象提煉 房地產(chǎn)項目的形象一般只是采取 VI 應(yīng)用系統(tǒng)，而對整體的 CIS 系統(tǒng)沒有進(jìn)行充分利用與使用。 MI—— 產(chǎn)品 理念、目標(biāo)描述 ，產(chǎn)品 文化精神描述 （需要通過推廣述求、炒作、活動、樣板展示來實現(xiàn)）； VI—— 基本要素設(shè)計 ， 標(biāo)識、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色等 ， 應(yīng)用識別系統(tǒng)設(shè)計 ， 內(nèi)部應(yīng)用系統(tǒng)、外部應(yīng)用系統(tǒng) （該部分就是廣告公司設(shè)計的 LOGO 系統(tǒng)）； BI—— 公司職員行為規(guī)范 （敝司在此只重點(diǎn)針對?臵業(yè)顧問?）。本 項目的 VI只對項目總名稱設(shè)計 LOGO，其它部分不作 LOGO設(shè)計，設(shè)計方案由廣告公司進(jìn)行設(shè)計 。 項目核心概念 價值 —— 尚品天地價值 貴陽人感到新奇 政府感到出業(yè)績 目標(biāo)消費(fèi)者感到有新去處，以在?尚品天 地?消費(fèi)而自豪 投資者看到財富 經(jīng)營者感到收益 開發(fā)者有成就感 項目 SLOGAN 尚品價值〃新銳商業(yè)形態(tài) 我們無須做?只可意會，不可言傳?的想象式概念，也無須?搜腸刮肚?去創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)名稱； ?尚品天地?的價值，這個價值就是在一個小十字口、一個有特色商業(yè)與甲級寫字樓標(biāo)志型建筑中、聚集著特色餐飲美食、新奇娛樂場所、高雅休閑吧類、出售精品服飾 /居飾、充滿閑情逸致氛圍的一個消費(fèi)場 所； 她比?大十字?另類，一個聚集了好吃、好玩、好看、時尚、文化的主題商場。成功的品牌都擁有極高的知名度與美譽(yù)度，往往在市場中居于領(lǐng)導(dǎo)地位。 而對商業(yè)物業(yè)而言，品牌的內(nèi)涵還有一層意義：為一個城市打造一個獨(dú)特、繁華的商業(yè) 場所，創(chuàng)造一個經(jīng)營持久、穩(wěn)定、個性的購物環(huán)境及價值。 品牌核心策略 品 牌核心 —— 尚品天地〃新休閑式主題消費(fèi)場所 人類的本能是追求美好和成功，夢想是美好和成功的源動力； 夢想是基于人類對 過往 的經(jīng)驗投射于 將來 而于 此刻 創(chuàng)造性的行動； 我們只有不斷努力，惟有成就價值方能實現(xiàn)夢想； 因?增添新興商業(yè)業(yè)態(tài)?的夢想，成就?尚品價值?。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、信譽(yù)的延伸 ：從購買者進(jìn)入我們的視線開始，就進(jìn)行各個環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)直至進(jìn)入后?貴陽〃世紀(jì)文化廣場?項目之 【營銷策略報告】 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 期持續(xù)良好經(jīng)營發(fā)展，都將信譽(yù)與承諾貫穿始終。 品牌資源整合 從本項目所有合作者（資源整合）的整體形象塑造入手，不斷打造項目綜合品牌形象。 首先， 本項目擁有的 品牌 資源 使企業(yè)吸引了一群忠誠 度高的消費(fèi)者 ，品牌資源共享度高 。 再次，品牌提升了 項目 物業(yè) 的 價值 ，項目可以借助產(chǎn)品自身定位的?唯一性?以及營造的現(xiàn)有 品牌 效應(yīng)， 使自己的產(chǎn)品 附加值更大化 。 1． 5 資源整合 ?貴陽〃世紀(jì)文化廣場?項目之 【營銷策略報告】 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 主要資源品牌 投資開發(fā)商： 鴻基集團(tuán)〃 貴州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計商： 建筑設(shè)計商： 建筑施工商： 建筑監(jiān)理商： 商業(yè)策劃商： 智尊（香港）集團(tuán)〃昆明智之尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 廣告策略商： 商業(yè)顧問商： 物業(yè)顧問商： 商業(yè)管理商 （指開發(fā)商自己組建的）： 上述沒有提供的部分望貴司盡快提供，同時提供該單位的簡介及產(chǎn)品說明書、質(zhì)量承諾書。這個問題看似簡單，其實本身也就簡單，但是我們的賣者卻把他變的非常的復(fù)雜而不可琢磨。從消費(fèi)者對賣點(diǎn)理解難以程度，我們將賣點(diǎn)分為兩類，一類是令消費(fèi)者特別容易理解的語言和演示，我們稱之為?寫意派?；另一類是極為專業(yè)的語言和演示，我們稱之為 ?寫實派?。從這一點(diǎn)又可以看出，一個產(chǎn)品賣點(diǎn)的生命周期，是以競爭對手推出相同或同類的賣點(diǎn)為終結(jié)的。賣點(diǎn)同時是件攻擊性武器，不是防御性武器，這也是市場一線人員喜歡他的重要原因，在他們的信條中有?進(jìn)攻就是最好的防御?這一條。另外，因為賣點(diǎn) 制造者本身的原因，市場上出現(xiàn)了大量違反商業(yè)道德的虛假賣點(diǎn)。賣點(diǎn)如果操作不當(dāng)對市場具有很強(qiáng)的破壞性，這里的?操作不當(dāng)準(zhǔn)確的說是‘提煉虛假’賣點(diǎn)?。虛假賣點(diǎn)短期內(nèi)可能對市場銷售工作起到推動作用，但他的最終虛假面目大多會被消費(fèi)者、媒體、政府等社會公眾揭開，而使企業(yè)陷入公共危機(jī)當(dāng)中。 從營銷角度分析，賣點(diǎn)在很大程度上是種銷售技巧， 不是有些賣家所說的?概念營銷??？梢?，?概念營銷?是基于企業(yè)市場的發(fā)展方向和產(chǎn)品的，是企業(yè)形成增強(qiáng)核心競爭優(yōu)勢的執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)，而賣點(diǎn)相對來說僅僅是件輕型武器。傳統(tǒng)的以單一的房地產(chǎn)開發(fā)來改造城市商業(yè)格局的模式，由于發(fā)展商缺乏對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、業(yè)態(tài) 需求、經(jīng)營模式的專向研究，不易選擇和把握入駐商家，而導(dǎo)致了 93 年全國大型商廈的供給過剩，直到 98 年市場才勉強(qiáng)消化的尷尬局面。 現(xiàn)行的?點(diǎn)式?、?以街為市?開發(fā)商鋪的市場行為，盡管在目前仍擁有較好的市場前景，但是這種做法極易形成項目后期銷售管理等諸多方面的困難。 從長遠(yuǎn)看，把商鋪開發(fā)從獨(dú)立商鋪上升 到整體經(jīng)營，是市場發(fā)展的必然趨勢。 但于發(fā)展商而言，商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的開發(fā)是不能同日而語的。 主題商場，作為城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，就好像名片一樣，是城市消費(fèi)提升的需求，是一個城市商業(yè)引人注目的寫真。 每個房地產(chǎn)項目在前期規(guī)劃時都會進(jìn)行?市場定位?。 傳統(tǒng)的售樓手段是依靠?售投資手冊、樣板房、廣告?這三板斧，在很長的一段時間里，這三板斧成為開發(fā)商或代理公司的法寶，至今仍是售樓必不可少的工具。在常規(guī)營銷手段基礎(chǔ)上，運(yùn)用符合貴陽市區(qū)域歷史文化、 消費(fèi)習(xí)慣、購買行為等特點(diǎn)，?圈定?目標(biāo)客戶群體，采取?概念營銷?、?服務(wù)營銷?、?信譽(yù)營銷?、?目標(biāo)營銷?等手法直擊目標(biāo)客戶，同時還要充分考慮與后期經(jīng)營接軌問題。其間涉及工程施工進(jìn) 營銷計劃 ?貴陽〃世紀(jì)文化廣場?項目之 【營銷策略報告】