【正文】 審計部開 發(fā) 系 統(tǒng)區(qū)域拓展董 事 會管 理 資 源 平 臺商 業(yè) 系 統(tǒng)商業(yè)招商部商業(yè)營運部商業(yè)企劃部商業(yè)物業(yè)部人力行政部財務部黑龍江銀泰置地有限公司成都銀城置業(yè)有限公司寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)泰悅置業(yè)有限公司奉化銀泰置業(yè)有限公司慈溪銀泰置業(yè)有限公司溫嶺銀泰購物中心開發(fā)有限公司臨海銀泰購物中心開發(fā)有限公司攀枝花銀泰置業(yè)有限公司湖北武珞創(chuàng)意園發(fā)展限公司杭州銀泰購物中心有限公司海寧銀泰置業(yè)有限公司杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司杭州龍翔商業(yè)發(fā)展有限公司杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南衡陽項目公司（待注冊）其他新設項目公司……浙江富強置業(yè)有限公司圖 4 銀泰置地對開發(fā)項目管理關(guān)系示意 說明： 本圖依據(jù)現(xiàn)有在建 /待建開發(fā)項目實際情況編制，未來新注冊項目公司 /新設項目公司依據(jù)實際情況填列； 同城或同區(qū)域多項目條件的城市，如成都、杭州，可考慮依據(jù)項目股權(quán)關(guān)系、管理現(xiàn)狀、人員情況靈活考慮是否設置城市公司或項目公司（參見四－（一）說明）； 獨立城市或區(qū)域內(nèi)的單一項目，原則上首要設置獨立的項目公司負責開發(fā)管理，直 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 12 頁 共 47 頁 接向置地集團匯報工作。 1. 總經(jīng)理 辦公會 (一 ) 總經(jīng)理 辦公會 構(gòu)成 ： 商管公司總經(jīng)理、各分管領(lǐng)導、各部門主持工作責任人 (二 ) 總經(jīng)理辦公會 審議決策事項 ： 1) 審議商管公司、商業(yè)業(yè)務系統(tǒng)組織管理方案及架構(gòu)、基本制度及相關(guān)方案； 2) 組織編制并 審議 商管公司 經(jīng)營計劃及財務預算、決算方案 ； 3) 任命、聘任或者 解聘 商管系統(tǒng)權(quán)限范圍內(nèi)的專業(yè) 管理人員，審議并決策其績效評價、激勵方案、薪酬厘定方案 ； 4) 審議或決策商業(yè)業(yè)務重要工作事項，如品牌及主力店招商方案、商戶分類標準及方案、重要項目企劃推廣方案、項目案名、租金決策文件、大范圍商戶或品牌調(diào)整方案等； 5) 商管系統(tǒng)范圍內(nèi)其他重要的經(jīng)營或管理事項； 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 15 頁 共 47 頁 2. 評審 或決策 機制 (一 ) 會議組織： 1) 各會議由總經(jīng)理、分管領(lǐng)導發(fā)起召集動議，業(yè)務主責部門（以下簡稱“主辦部門”）負責組織， 人力行政部 提供會務支持。 (二 ) 申請及評審程序： 1) 根據(jù)業(yè)務事項，主 辦部門或個人向分管領(lǐng)導、總經(jīng)理提出召集動議申請。 3) 如果時間許可，各參會人員可以提出初步反饋意見，主辦部門收集并統(tǒng)籌。參會人員針對有爭議問題進行討論，并在會上形成決議。 (三 ) 議事規(guī)則： 1) 原則上參會人員均有表決權(quán)，每人具有一票表決權(quán)；列席 人員僅有建議權(quán)。 3) 總經(jīng)理具有一票否決權(quán)。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 16 頁 共 47 頁 三、 商管總部各部門職能 0．通用職能 1. 規(guī)范化體系建設 1） 負責健全、完善和修訂與本部門職能相關(guān)的管理制度、管理流程、成果標準和使用模板等。 3） 配合 人力行政部 完成本部門崗位編制和崗位說明書的起草、修訂和完善工作。 2） 在本專業(yè)職能規(guī)劃期內(nèi)落實各項規(guī)劃內(nèi)容，并根據(jù)外部市場環(huán)境和內(nèi)部管理環(huán)境的變化，滾動修訂規(guī)劃目標，確保集團整體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。 2） 根據(jù)集團業(yè)務開展的實際情況，對本部門工作計劃目標進行有效分解，并監(jiān)督輔導本部門相關(guān)人員的落實。 4. 部門合同及檔案 管理 1） 負責本部門負責合同的文本草擬、會簽組織、合同履約跟蹤及合同臺賬的建立。 5. 知識管理 1） 定期總結(jié)工作實踐中的成功經(jīng)驗和失敗教訓，不斷積累，逐步形成本專業(yè)知識庫和教學案例，并將成功經(jīng)驗與其它部門分享。 3） 負責本專業(yè)系統(tǒng)的專業(yè)培訓組織實施，編制專業(yè)培訓計劃和培訓經(jīng)費預算，組織集團內(nèi)專業(yè)人員的交流、座談和培訓等，促進專業(yè)管理水平的提高。 6. 管理創(chuàng)新 1） 根據(jù)集團業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀和當前突出 管理矛盾，結(jié)合本專業(yè)先進的管理模式和科學的管理方法，不斷在專業(yè)管理方面進行創(chuàng)新，保持集團發(fā)展的驅(qū)動力。 7. 協(xié)作配合 1） 根據(jù)集團的管理制度和業(yè)務流程，配合工作主導部門完成各項工作。 3） 負責配合完成本專業(yè)信息化系統(tǒng)的開發(fā)和維護。 6） 按管理權(quán)限審核 地方商業(yè)管理公司上報的專業(yè)材料，并反饋專業(yè)指導意見。 8） 定期檢查地方商業(yè)管理公司對應部門的工作落實情況。 2） 配合 人力行政部 開展績效考核工作，制訂本專業(yè)關(guān)鍵考核指標，并提供相關(guān)專業(yè)支持。 4） 負責編制本部門的業(yè)務經(jīng)費預算，并在 執(zhí)行中有效控制。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 18 頁 共 47 頁 1. 商業(yè)招商部 部門使命 負責拓展商業(yè)戰(zhàn)略合作資源及主力店品牌；配合開發(fā)階段的項目論證、設計等過程，負責持有型物業(yè)定位策劃，確保產(chǎn)品最終滿足終端商業(yè)客戶需求；負責地方商管公司籌建，確保與項目開發(fā)團隊順利對接。 2） 組織收集商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策和市場信息，開展競爭對手分析、產(chǎn)品線 SWOT分析，研究核心商戶發(fā)展特點 、追蹤品牌市場的最新動態(tài)、提煉目標消費人群的屬性。 （二）定位策劃 1） 參與項目可研 報告編制，結(jié)合市場調(diào)研，提供商業(yè)選址、商業(yè)經(jīng)營模式等決策支持信息。項目定位包括項目總體商業(yè)定位、總體業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃。 2） 負責擬定標準招商合同文本。 4） 對新開發(fā)項目，負責根據(jù)項目計劃制定具體招商計劃，并按照設計進度要求及時組織提供和確認各個業(yè)態(tài)的落位、品牌和房產(chǎn)技術(shù)條件，并督辦審核地方商管所負責的各小型業(yè)態(tài)的招商及變更按項目計劃落實，確保按期開業(yè)。 6） 負責監(jiān)控項目招商進度完成情況。 8） 負責審批地方商管公司上報的籌備期主力店業(yè)態(tài)及大商業(yè)平面功能調(diào)整。 10） 負責對地方商管公司重大商業(yè)類合同進行履約檢查。 12） 負責與總部商業(yè) 營運部 、二級公司的信息溝通，掌握項目進展情況，及時獲得設計變更和施工圖更新信息，向地方商業(yè)管理公司傳達。 （四）商業(yè)資源 1） 負責制定商戶分類標準（戰(zhàn)略品牌、主力店、地方類品牌）。 3） 負責各項目地方類品牌商戶資料備案。 5） 負責在現(xiàn)有招商渠道、招商合作機構(gòu)外，拓展商業(yè)戰(zhàn)略合作資源，拓寬商業(yè)資源、豐富品牌引進渠道。 2） 負責對地方商管公司招商人員進行專業(yè)培訓，組織各項目招商人員不定期進行商業(yè)市場考察及招商經(jīng)驗分享。負 責制定全國商業(yè)物業(yè)的整體營銷企劃策略和方案，并統(tǒng)一組織實施。 2） 負責制定銀泰持有型物業(yè)品牌發(fā)展策略、組織落實執(zhí)行，制定品牌推廣年度預算。 （二） 媒介推廣管理 1） 負責銀泰置地官網(wǎng)及相關(guān)產(chǎn)品網(wǎng)站（如銀泰城、銀泰中心）的規(guī)劃建設、維護與監(jiān)控。 3） 負責集團宣傳資料、宣傳 片及集團禮品、紀念品等的設計制作。 5） 負責制定集團年度廣告和軟宣推廣計劃及預算管理。 7） 負責集團和地方媒體管理制度的制定、實施。 2） 負責制定集團年度公關(guān)活動計劃與費用預算。 4） 負責對地方商管公司的活動企劃工作給予專業(yè)指導、支持和定期考 核。 （四） 視覺美陳及導視系統(tǒng)管理 1） 負責集團及產(chǎn)品 VI系統(tǒng)的建立及應用規(guī)范管理。 3） 負責對各項目視覺導示系統(tǒng)及導示設施進行規(guī)劃設計，并監(jiān)督地方公司的實施情況。 （五） 室內(nèi)外廣告位管理 1） 負責審批地方商管公司上報的項目廣告位規(guī)劃與制作預算。 5） 負責指導地方商管公司廣告位的招投標工作，并監(jiān)督實施情況。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 22 頁 共 47 頁 2） 負責指導和審批地方商管公司編制的公共場地經(jīng)營管理計劃及預算。 2) 負責組織對地方會員中心人員的培訓工作。 4) 負責審批地方上報的年度拓卡計劃、會員獎勵計劃和年度費用預算。 3. 商業(yè) 營運部 部門使命 跟蹤分析商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況，保證各商業(yè)項目的經(jīng)營符合預期目標，實現(xiàn)銀泰體系下的商業(yè)物業(yè)保值增值。 2） 負責制定商業(yè)項目的 營 運 管理制度及標準，并指導地方商管公司執(zhí)行。 4） 負責指導、監(jiān)督和檢查地方商管公司開業(yè)后的運營管理及各項指標的考核工作。 6） 負責為地方商管公司的運營團隊提供系統(tǒng)培訓和績效考核工作。 8） 負責收集匯總地方公司上報的客戶及市場調(diào)研分析報告，并形成商管總部整體分 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 23 頁 共 47 頁 析報告，為地方公司的運營情況給予指導與監(jiān)督。 2） 負責設計運營風險考核指標，制定預警機制，監(jiān)督各項目的指標完成情況。 4） 負責審批運營期地方商管公司上報的業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌調(diào)整方案以及租賃決策文件的編制、審核和報批并監(jiān)督地方公司執(zhí)行。 6） 負責建立與完善集團運營決策信息系統(tǒng)，定期匯總、分析各項目的經(jīng)營數(shù)據(jù)、運營情況、工作難點、存在問題等核心信息，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào) 整、營銷策劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升建議。 （三）商業(yè) 智能 1） 負責商業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃、建設及管理。 3） 負責商業(yè)信息系統(tǒng)應用的培訓并對地方商管公司 IT 人員進行專業(yè)指導。 5） 負責商業(yè)信息系統(tǒng)的運行維護，保證系統(tǒng)正常穩(wěn)定運行。 （四）服務管理 1） 制定客戶服務管理標準及制度，指導并監(jiān)督各地商管公司維護租戶關(guān)系 及消費者關(guān)系。 3） 建立客戶滿意監(jiān)督機制，定期組織全面的客戶滿意度調(diào)查，并不定期抽查各地商管公司的客戶滿意度管理工作。負責承接銀泰置地銷售型物業(yè)的戰(zhàn)略合作物業(yè)公司的監(jiān)管。 2） 負責銷售型物業(yè)戰(zhàn)略合作物業(yè)服務體系、服務標準、檢查體系 的建設，并監(jiān)督指導各戰(zhàn)略合作物業(yè)公司執(zhí)行相應的制度和標準。 2） 指導各地方商管公司定期完成所在地區(qū)市場調(diào)研。 2） 負責談判、審定和簽署戰(zhàn)略品牌、主力店物業(yè)管理合同，并監(jiān)督戰(zhàn)略品牌、主力店租賃合同與物業(yè)服務合同的實施。 4） 指導地方商管公司制定有效的環(huán)境、安全、交通管理方案并監(jiān)督執(zhí)行。 6） 負責定期檢查，監(jiān)督各地方商管公司和銷售型物業(yè)所提供的管理服務內(nèi)容。 （四）前期介入 1） 負責制定項目物業(yè)前期介入制度及標準。 3） 負責指導、審核自持部分物業(yè)費用、開辦費用測算與銷售部分物業(yè)費用，及其各自管理界面劃分。 （五）工程設備維修維護 1） 負責制定各地方商管公司工程設備管理制度 和標準，監(jiān)督指導各公司制定相應工作規(guī)范。 3） 負責指導和審批各地方商管公司的重點工作計劃和預算并監(jiān)督執(zhí)行。 5） 負責審核各地方商管公司維修基金或維修基金預算。 （六）安全管理 1） 負責建立商管系統(tǒng)安全管理體系，包括制度、規(guī)范、操作手冊、檢查標準和頻次、獎懲機制等。 3） 組織實施商管系統(tǒng)安全管理培訓，監(jiān)督各公司安全培訓執(zhí)行情況。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 26 頁 共 47 頁 5. 人力行政部 部門使命 在集團人力資源管理體系下，負責商管系統(tǒng)權(quán)限范圍內(nèi) 人員招聘、培訓、考核等工作，建立優(yōu)秀的企業(yè)文化氛圍和有效的激勵機制，實現(xiàn)集團戰(zhàn)略發(fā)展目標 、商業(yè)業(yè)務發(fā)展目標 提供人力資源支持與保障。 職能概述 工作職責 人力資源管理 1） 根據(jù)集團和商管系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略，負責組織定期對商管系統(tǒng)組織架構(gòu)及職責的適用性、有效性做出評價。 3） 配合集團制度及流程建設，負責組織商管系統(tǒng)制度流程建設并定期組織優(yōu)化。 5） 1） 根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標，負責商管系統(tǒng)人力資源 盤