合同法案例分析習題答案-在線瀏覽
2024-11-11 15:15本頁面
【正文】 當知道擔供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。 分析習題（二） ［答案］ (1)張興可以在租賃 期內(nèi)出賣出租房屋。 (2)李奮轉(zhuǎn)租行為無效。 (3)有權(quán)。 (4)有效。 (5)150 元的差價應(yīng)歸王啟所有。 (6)于法有據(jù)。 (7)應(yīng)向林凡要 求賠償損失。 (8)應(yīng)由王啟對魯達承擔賠償責任。 ［解題思路］ 本題共 8 個設(shè)問，可分為兩部分，第 (1)～ (5)問為第一部分，意在考查房屋租賃合同的有關(guān)知識點，包括轉(zhuǎn)租、買賣不破租賃、房屋維修費用承擔等，其中難點有二：一是 買賣不破租賃 原理；二是轉(zhuǎn)租行為的效力。 ［法理詳解］ (1)出租人將房屋出租后，并不喪失對房屋的處分權(quán)，所以當然可以將房屋出賣?！逗贤ā返?230條規(guī)定： 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 本案中，張興出賣房屋時已經(jīng)依法履行 了通知義務(wù)，李奮聽說后未表示異議，意味著李奮放棄了優(yōu)先購買權(quán)。 (2)《合同法》第 224 條規(guī)定： 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本案中張興與李奮的租賃合同中明確約定不得轉(zhuǎn)租，李奮后來在轉(zhuǎn)租時又未經(jīng)張興同意，故轉(zhuǎn)租行為無效。 此即所謂的 買賣不破租賃 規(guī)則。既然為租賃合同一方當事人，王啟自然有權(quán)要求李奮承擔違約責任。 該規(guī)定典型體現(xiàn)出合同法條款的任意性特征，即當事人若特別約定，維修義務(wù)原則上應(yīng)由出租人承擔，但允許當事人作出特別約定。所 以，本合同的約定并不違法。但是，如果轉(zhuǎn)租行為本身無效，那么承租人所獲取的差價即為不當?shù)美?，?yīng)交付給出租人所有。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。王啟得以物上請求權(quán)請求 林凡停止侵害、恢復原狀、賠償損失。 (7)、 (8)《民法通則》第 126條規(guī)定： 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 對該條規(guī)定的 所有人或者管理人 應(yīng)如何理 解 ?我們認為，在許多情形下，如房屋租賃場合下，所有人與管理人并非一人，究竟是由所有人還是管理人承擔責任，還要看對具體侵權(quán)行為的發(fā)生，誰負有看管、照顧的責任。但是對建筑物的倒塌，尤其是由于建筑物建筑質(zhì)量等原因而致的倒塌，應(yīng)由房屋所有人而非租賃人承擔致人損害的侵權(quán)責任。 至于致人死亡的賠償責任范圍，見于《民法通則》第 119 條的規(guī)定。 本題題干中交待魯達當場死亡，所以，只需賠償后兩項費用即可。因為亞星百貨商場可因發(fā)生不可抗力為由解除合同，并部分或全部地免除責任。因為本合同并不因亞星百貨商場要求解除合同而當然終止效力，也不能因發(fā)生不可抗力而當然免除全部責任。 (4)合同履行地為亞星百貨公司所在地的廣東省某市。 ［解題思路］ 本題可分為兩部分，第 (1)～ (3)問為第一部分，為本題的難點所在，意在考查基于不可抗力發(fā)生的合同解除及其效力。第 (4)～ (5)問為第二部分，附帶考查買賣合同的履行地問題，比較簡單。 第 96 條： 當事人一方依照本法第 93條第 2 款、第 94 條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。 第 97 條： 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。 第 119 條： 當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。 根據(jù)以上規(guī)定，結(jié)合本案，分析如下： 依第 94 及第 117 條之規(guī)定，一方發(fā)生不可抗力的，產(chǎn)生兩個權(quán)利：一是可以行使單方合同解除權(quán)；二是得因不可抗力而部分或全部免除違約責任。根據(jù)第 96條規(guī)定，若對方不持異議，合同自通知到達對方時 即告解除，表明解除權(quán)是一形成權(quán)。當然，此種情形下，合同仍是回溯到發(fā)生不可抗力的一方通知到達對方時即
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