【正文】 4 房屋的所有權(quán)一般講即是房屋的產(chǎn)權(quán)。 占有是指對(duì)房屋的實(shí)際控制和支配。 收益是指房屋權(quán)利人有權(quán)獲得自己房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益，如出租房屋收取租金等。 由于我國(guó)“實(shí)行房地產(chǎn)登記發(fā)證制度”，房屋權(quán)屬證書是這一制度的具體體現(xiàn)。 我國(guó)憲法規(guī)定：國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公有財(cái)產(chǎn)，保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。由于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和法院確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的原則是一致的，領(lǐng)有房屋權(quán)屬證書的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)便可明確判定，未領(lǐng)權(quán)屬證書的，法院依法調(diào)解、判決后，當(dāng) 事人則可憑調(diào)解或判決書申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。 排除妨礙：房屋因他人的不法行為而使影響產(chǎn)權(quán)人行使其所有權(quán)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)訴請(qǐng)法院責(zé)令他人排除妨礙。 賠償損失：房屋因他人侵害而滅失或損壞又不能修復(fù)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)訴請(qǐng)法院責(zé)令他人賠償損失。但是，當(dāng)發(fā)現(xiàn)確鑿的產(chǎn)權(quán)人時(shí)，則應(yīng)撤銷這種推定，依法將房產(chǎn)歸還給產(chǎn)權(quán)人，以保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。 [釋義 ] 《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房屋的定義是“房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！币?yàn)?，房地產(chǎn)是有機(jī)的整體，房屋是建在土地上的，土地是房屋的載體，這是房地產(chǎn)的自然屬性；房、地價(jià)互相包容 (馬克思：地價(jià)隱沒在房?jī)r(jià)之中 )市場(chǎng)行為同時(shí)進(jìn)行，這是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性。作為房地產(chǎn)的權(quán)利主體即房屋的所有權(quán)人及該房屋占用土地的使用權(quán)人，必須是同一人，也就是權(quán)利主體一致。所以房屋所有權(quán)和其占用的土地使用權(quán)權(quán)力主體一致是權(quán)屬登記也必須遵循的原則。 房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)此作了充分的肯定。 5 本條規(guī)定重申了這一規(guī)定。 由于目前實(shí)行統(tǒng)一管理房地產(chǎn)的城市還不多，制作全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書的條件尚不具備。 第八條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)的房屋權(quán)屬登記管理工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理 工作。主管部門是立法中的重要問題，它涉及執(zhí)法主體是誰，即由誰來執(zhí)行該項(xiàng)法律。我國(guó)立法的一般慣例，均在總則中對(duì)主管部門加以規(guī)定。它們主要是負(fù)責(zé)制定有關(guān)房屋權(quán)屬登記管理的法律、法規(guī)、政策、方針，業(yè)務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)范；制定工作規(guī)劃、計(jì)劃；監(jiān)督、檢查各項(xiàng)法律 、法規(guī)和工作計(jì)劃的貫徹執(zhí)行，指導(dǎo)行業(yè)精神文明和業(yè)務(wù)建設(shè)；組織推動(dòng)房屋權(quán)屬登記管理健康發(fā)展等宏觀管理等等。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要是貫徹執(zhí)行國(guó)家和省、自治區(qū)關(guān)于房屋權(quán)屬登記管理方面的法律、法規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工作計(jì)劃要求，進(jìn)行精神文明建設(shè)和業(yè)務(wù)建設(shè)。 近年來，社會(huì)上一些單位受利益的驅(qū)動(dòng)越權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，出現(xiàn)了非房地產(chǎn)管理部門發(fā)證，房地產(chǎn)部門多級(jí)發(fā)證，市縣同城的縣到市區(qū) 發(fā)證，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)自行發(fā)證等“證出多門”的混亂局面。這些都嚴(yán)重?cái)_亂了房屋權(quán)屬登記管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。它為建立正常的產(chǎn)權(quán)管理秩序提供了法律保障。 返回目錄 第二章房屋權(quán)屬登記 本章對(duì)房屋權(quán)屬登記的種類；登記程序；權(quán)利 (申請(qǐng)人 )用名代理申請(qǐng)、交驗(yàn)證件；各類登記的要求、時(shí)限；登記收費(fèi)；登記人員業(yè)務(wù)要求等進(jìn)行了規(guī)范。 第九條 房屋權(quán)屬登記分為： (一 )總登記； (二 )初始登記； (三 )轉(zhuǎn)移登記； (四 )變更登記； (五 )他項(xiàng)權(quán)利登記； (六 )注銷登記。共分六類。這將在本章后面 的條目中作出規(guī)定。進(jìn)行總登記是因?yàn)闆]有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍年久失管或其他原因造成散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管理秩序。 轉(zhuǎn)移登記是指房屋權(quán)利人因交易、贈(zèng)與等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行登記。 他項(xiàng)權(quán)利登記是 指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。 第十條 房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行： (一 )受理登記申請(qǐng)； (二 )權(quán)屬審核； (三 )公告； [四 )核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 [釋義 ] 房屋權(quán)屬登記的程序分受理登記申請(qǐng)、權(quán)屬審核、公告、核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書等步驟 。如其手續(xù)完備，登記機(jī)關(guān)則受理登記。主要是審核查閱產(chǎn)權(quán)檔案、申請(qǐng)人提交的各種證件，核實(shí)房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來源等。是否公告，由登記機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。之后便是將制作好的 房屋權(quán)屬證書頒發(fā)給房屋權(quán)利申請(qǐng)人。 權(quán)利人 (申請(qǐng)人 )為法人、其他組織的應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)。 共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。 房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。 房屋權(quán)屬登記的對(duì)象是房屋的權(quán)利人或者申請(qǐng)人。申請(qǐng)人是在房屋權(quán)利原始取得時(shí)進(jìn)行登記。即法律、法令規(guī)定使用的名稱，如公司、社團(tuán)的注冊(cè)名稱。 共有的房屋即共有房產(chǎn)。共有人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)登記。 他項(xiàng)權(quán)利登記的權(quán)利人就是抵押中的出押人，他項(xiàng)權(quán) 利人也就是受押人，他們應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)登記。鑒于目前房地產(chǎn)管理體制、機(jī)構(gòu)不盡一致，各地登記的主體五花八門，造成產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，國(guó)有房產(chǎn)流失。登記的主體是該直管公房的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)。 [釋義 ] 本條規(guī)定權(quán)利人 (申請(qǐng)人 )因故不能親自辦理申請(qǐng)時(shí)，可以委托他人即代理人辦理。 代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證據(jù)外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人 (申請(qǐng)人 )的書面委托書。 權(quán)利人、申請(qǐng)人是法人的應(yīng)提交主管機(jī)關(guān)頒發(fā)的證件、證明，如工商部門頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件等。 代理人除應(yīng)提交他所代理的權(quán)利人或申請(qǐng)人的上述有效證件外，還要提供本人的身份證等 有效證件。委托書應(yīng)予公證。 登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證?？偟怯洝Ⅱ?yàn)證或者換證的期限，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定。 驗(yàn)證是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利人領(lǐng)有的權(quán)屬證書進(jìn)行檢查核定。權(quán)證是否有偽。對(duì)與資料現(xiàn)狀不符或有偽造的產(chǎn)權(quán)證書則依法更正或查處。 總登記、驗(yàn)證、換證都是清理整頓產(chǎn)權(quán)管理秩序，建立產(chǎn)籍資料的必要手段。 總登記、驗(yàn)證、換證都是政策性強(qiáng)， 涉及面廣、工作量大、耗費(fèi)人財(cái)物的工作。 第十五條 總登記、驗(yàn)證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政府在規(guī)定期限開始之日三十日發(fā)布公告。 [釋義 ] 本條規(guī)定了總登記、驗(yàn)證、換證公告的時(shí)間和公告的內(nèi)容。一是提前告知所有權(quán)利人應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)以便做好準(zhǔn)備；二是登記機(jī)關(guān)可以有充裕的時(shí)間做好正式開始前的組織、物資 (表格、證書等 )、宣傳 8 動(dòng)員等工作。公告的內(nèi)容包括了登記、驗(yàn)證、換證的地域范圍、期限、應(yīng)提交證件、登記地點(diǎn)、其他事項(xiàng)等。 第十六條 新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋 竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。 [釋義 ] 本條對(duì)初始登記的時(shí)限和應(yīng)當(dāng)提交的證件做了規(guī)定。登記的時(shí)限是三個(gè)月；應(yīng)當(dāng)提交的證明有： “用地證明文件”主要是指由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是指由城市 規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)申請(qǐng)人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)核發(fā)的證書，建設(shè)單位或者個(gè)人在取得該證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得該證和其他批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。建設(shè)單位或者個(gè)人 在取得該證后方可進(jìn)行施工。 其他資料是指除上述證明材料之外，與確認(rèn)權(quán)屬有關(guān)的資料。 城市規(guī)劃法 )規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理。這是對(duì)集體所有土地進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)，參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 的限制，以達(dá)到有效地按照城市規(guī)劃利用土地確定用地范圍，控制土地出讓的范圍和總量，以及合理布局節(jié)約用地之目的。 第十七條 因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。 [釋義 ] 本條對(duì)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的時(shí)限與應(yīng)當(dāng)提 供的證明做了規(guī)定。房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)的方式及其應(yīng)當(dāng)提供的證明主要是： 房屋買賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人將房產(chǎn)交付給買受人所有，后者接受該房產(chǎn)并支付約定價(jià)款的行為。 房屋交換是指當(dāng)事人雙方以各自的房產(chǎn)互相交換的行為。房產(chǎn)買賣合同的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系除法律另有規(guī)定外，同樣適用于房產(chǎn)交換。如有找付 對(duì)方一定差價(jià)時(shí)，則貨幣買賣部分適用買賣價(jià)款的規(guī)定。 9 房屋贈(zèng)與是指贈(zèng)與人把自己的或有處分權(quán)的房屋無償?shù)亟o予受贈(zèng)人的行為。贈(zèng)與合同是一種實(shí)踐合同，即贈(zèng)與人交付房產(chǎn)并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記后才能生效。 房屋繼承是指按法律規(guī)定的程序 ,把被繼承人的遺產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)歸繼承人所有的一種法律行為。繼承人、受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)分別提交被繼承人死亡證明、權(quán)屬證明書、公證書、遺產(chǎn)分割協(xié)議書或法院的判決書、調(diào)解書、原房屋所有權(quán)證、原土地使用權(quán)證、同一順序放棄繼承權(quán)的棄權(quán)書、遺囑或遺囑證明。國(guó)家已禁止單位、部門之間財(cái)產(chǎn)，包括房產(chǎn)無償劃撥。 房屋轉(zhuǎn)讓大的概念是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或 者其他合法方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓行為相關(guān)的各種證明文件。如合伙企業(yè)的散伙析產(chǎn)、法人分立析產(chǎn)、兄弟姐妹分家析產(chǎn)等。 房屋合并是指房產(chǎn)權(quán)利人通過企業(yè)兼并、合資