【正文】 實際地價與地價潛在價值評價。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。當資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正常回報率相比較，以分析評價其經(jīng)濟合理性。 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標進行。判別標準為 FNPV≥ 0項目可行； FNPV＜ 0 項目不可行。判別標準為： FIRR≥ ic 即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行； FIRR＜ ic 項目不可行。 動態(tài)投資回收期（ P’ t） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。 9 不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（ BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 01 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法 頁 碼： 第 8 頁 共 9 頁 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務(wù)評價指 標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構(gòu)承擔項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當?shù)捻椖浚煞康禺a(chǎn)公司自行組織可行性 研究。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 9 理，妥善保存?zhèn)洳椤? 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研究。 附錄： 財務(wù)評價指標表達公式 1 靜態(tài)評價指標 投資收益率（ R） 投資收益率（ R） =凈收益額247。當年凈現(xiàn)金流量 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 01 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法 頁 碼： 第 9 頁 共 9 頁 2 動態(tài)評價指標 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） FNPV=∑（ CIC0） t（ 1+ic） t 式中： 1） CI— 現(xiàn)金流入量 C0— 現(xiàn)金流出量 2）（ CIC0） —— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 3） ic—— 基準收益率 4） n— 計算期 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ∑（ CIC0） t（ 1+FIRR） t=0 式中符號代表意義同上式。 I 式中： 1） FNPV— 財務(wù)凈現(xiàn)值 2） I— 投資現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期（ p’ t） ∑（ CIC0） t（ 1+ic） t=0 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 10 動態(tài)投資回收期（ P’ t） =（累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表） 1+當年累計財務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值247。 2 項目開發(fā)管理 項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。決定投資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。合同內(nèi)容要具 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 12 體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。 向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理 建設(shè)用地許可證。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 3 頁 共 6 頁 規(guī)劃設(shè)計：由工程部配合實業(yè)公司完成。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標方式確定設(shè)計單 位。 現(xiàn)場施工準備 工程部負責委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。工程部負責組織委托監(jiān)理。 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。施工隊伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 自購工程用設(shè)備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決 現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 4 頁 共 6 頁 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進行工程維修。 工程造價預(yù)測及預(yù)算：項目定位前，經(jīng)濟部應(yīng)配合開發(fā)部對項目進行經(jīng)濟論證；項目定位后，經(jīng)濟部 應(yīng)配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，經(jīng)濟部應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。 工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務(wù)部組織資金。 竣工驗收： 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。財務(wù)部依據(jù)確認的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項目工程投資進行竣工清點。主要是： 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 5 頁 共 6 頁 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。 3 房產(chǎn)銷售管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應(yīng)提前介入。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標準等提出相應(yīng)的意見。 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 15 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。 商品房的銷售，除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標準、附屬設(shè)施、交付時間； 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 6 頁 共 6 頁 開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。同時，開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。 4 物業(yè)管理 開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。 工程竣工后，在 工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實扣除施工單位保修金。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編號： SDGH 5－ 03 第 A 版 第 0 次 修改 標題：工地例會制度 第 1 頁 共 3 頁 編制 審核 批準 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內(nèi)容 修改時間 1 2 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 17 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 03 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 工地例會制度 頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁 工地例會制度 1 目的 完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實解決工程建設(shè)中實際存在的問題。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 18 項目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進行溝通，當預(yù)計要有重大問題決策時 ，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應(yīng)及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領(lǐng)導審閱。 3 工程例會會議程序 施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進 度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。 其他與會人員進行會議發(fā)言。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設(shè)概況進行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。 4 工程例會落實 工程例會紀要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和 全面總結(jié)，對在建工程具有指導意義。 總監(jiān)理