【正文】 ，進行總體構思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術，忠實服務于?城民?。 —— 展現(xiàn)『海上?！灰?guī)劃的層次空間 [海上海 ]規(guī)劃設計和定位，充分展現(xiàn)了?五度規(guī)劃空 間?即：第一層次的城市空間、第二層次是由 [海上海 ]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。投資商上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實房地產(chǎn)有限公司，將聘請文化經(jīng)營公司進行專業(yè)運營，統(tǒng)一管理及全程服務達到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營者、業(yè)主、消費者、物業(yè)公司六方共贏。 從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 [海上海 ]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀性工程――黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅 300 米。 上海海上海項目物業(yè)管理策劃方案 理念篇 □導言 1 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 3 ● 物 管理念 ● 總體構思 ● 人力資源開發(fā) 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 8 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 ● 文化與地產(chǎn)結合作用 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 【 三 】 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實踐 15 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)， 運用 與 物管 實踐 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 □導言 ?出土?于這幾個關鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址 ?起源?于這幾個曾起過的名字：大連花園、情愛 400、海上海 ?創(chuàng)立?于這幾個關聯(lián)的名稱：上實發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū) 從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 [海上海 ]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬平方米，總建筑面積為二十三萬平方米，其中 7 幢住宅建筑面積為九萬 多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為七萬多平方米，商業(yè)面積近三萬平方米。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在?海上海?3 公里范圍左右。 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 ● 物管理念 —— 秉承『 海上?！坏膶I(yè)運營、統(tǒng)一管理之模式； 『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營業(yè)主的長遠投資，保障其利益。 物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的服務機構，也將 秉承 [海上海 ]的?文化 地產(chǎn) ?運營模式之精髓，創(chuàng)新服務理念，創(chuàng)具特色與『 海上海新城 』內(nèi)，各方共享共獲收益財富。 [海上海 ]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢，也展現(xiàn)各個社區(qū)功能定位，并作了相應的空間分割。物業(yè)管理公司全方位配合 [海上海 ]運營商?四統(tǒng)一? 的模式運用，即?統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營布局、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營銷策劃?。 —— 滿足它的功能定位，點面結合，布局平衡，重點突現(xiàn)； [海上海 ]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領時尚創(chuàng)意 LOFT。 創(chuàng)意商業(yè)街還以 海上講堂 、 海上劇場、海上會館 這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動與新聞事件的源點。（詳敘見?總體構思?）。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開始，全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務理念，延伸服務至終。 ● 總體構思 提示： 針對『海上海新城』物業(yè)管理的各個要素，通過周密的市場調(diào)研，深入 挖掘未來?城主?生活、工作、交際等活動需求，充分融合 [海上海 ]的建筑與藝術的結晶，以及最新的物業(yè)管理服務理念確立整體設想和思路： 三大優(yōu)勢建立創(chuàng)新模式 —— 作為『海上海新城』的服務體系支撐 區(qū)域優(yōu)勢： [海上海 ]?創(chuàng)意居?的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應以及較強的輻射作用，必將帶動楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟騰飛。既引進國內(nèi)外文化企業(yè)的地方總部，又設立小型的特色鮮明的工作室和專業(yè)店，以實現(xiàn)對上海地產(chǎn)文化缺失項目的有效補白。 [海上海 ]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時間內(nèi)將『海上海新城』創(chuàng)建為國家級優(yōu)秀示范商務住宅小區(qū)。? 作為企業(yè)的質(zhì)量方針。 宗旨： 業(yè)主至上，服務第一，寓服務于管理之中。 要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 態(tài)度： 不能帶‘不’字作結束語。 精神： 務實進取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。 我們的工作重點： ①為 智能化 設施的運行、維護和開發(fā)度身定制一套維保、運行實施方案。 ③確保治安事件發(fā)生率為零。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。 ④對業(yè)戶的裝修運用 [上實物業(yè) ]成功的管理經(jīng)驗，采取統(tǒng)一布局、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷的方 式，做到?有章可循，違章必糾?，預防為主，將違章控制在萌芽狀態(tài)之中。 我們的工作措施是： ①智能化管理上的三步到位：住戶培訓到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓到位，工程維修到位。對社區(qū)精神文明建設，取得政府部門的支持和認可。人防采取快速推進法。全面防范與重點防范結合， ?小圍合?和?大圍合?結合。 ④管理采取情、理、法手段并用，加強現(xiàn)場督導，確保無違章裝修。 ⑤精心養(yǎng)護小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實施垃圾分流，強化?城區(qū)??街區(qū)?環(huán)境美化建設。 〃做好水池管理定期清理污泥，配備施工船只，清理水葫蘆等垃圾，確保水系達到 國家環(huán)保標準。 ⑥加強社區(qū)文化建設，整合各區(qū)域形象，開展各種形式的文化娛樂健康活動，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。加強引導，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，杜絕路面亂停及喇叭噪音。員工一崗多能，一專多能。 ⑩ 公司要為『海上海新城』管理設立一個?文化策劃專員?職位，專門負責聯(lián)絡 [海上海 ]營運商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動；弘揚發(fā)展商的?文化地產(chǎn)?經(jīng)營理念；制定 物業(yè)公司執(zhí)行計劃，配合行動，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、 LOFT 商業(yè)裙樓的各項營運需求。 全面導入 CIS 形象和 ISO900 14000 體系 ①管理 CIS 形象導入是『海 上?！? 整體形象的組成部分； ②將 ISO900 14001 質(zhì)量和環(huán)境體系引入 [海上海 ]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎。企業(yè)只有管理好人，才能管好事。而做人的工作，應在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時，積極從外部招聘引進?專才?，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。在 [海上海 ]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng)立了旨在對人才創(chuàng)造力進行管理對人才潛能進行開發(fā)的人力資源管理體系，啟動?四優(yōu)?工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。為企業(yè)文化再造奠定基礎、為公司今后承接類似『海上海新城』這樣的物管項目創(chuàng)造條件。 [上實物業(yè) ]的人員管理體系由五部分組成： 確定標準、嚴格招聘 [上實物業(yè) ]在 [海上海 ]項目管理中將遵循上述用人標準，確定了以下幾項相關指標： a、知識層次。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。 所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、機試，心理測試等錄用考核外，必須通過外語，電腦使用、智能化基本知識的考核，成 績合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過技能考試。 加大管理人員的配臵比率（本項目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為 1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉變。 經(jīng)理級決策人員 3550 歲、管理層員工為 2645 歲、保安員為 2030 歲、其他操作層員工可放寬到 2050 歲。 所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其他相關管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗尚不足的、年輕的員工。 [上實物業(yè) ]將對企業(yè)人力資源進行有效的配臵，合理設計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍，目的是使人適合于職務，使職務適合于人，充分體現(xiàn) ?全用人、用好人? 的思路。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。 公司的人員組織管理靠的是可見的、具體的 企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責和權力；建立一套合理公正的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確定不同的報酬工資福利系統(tǒng)。 b、分工協(xié)作，層級管理。對管理層員工實施授權管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。 c、規(guī)范言行、注重儀表，實施 BI 形象戰(zhàn)略 BI 即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。同時還會擬定了每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責、服務質(zhì)量執(zhí)行標準，規(guī)范企業(yè)和員工的動作，確保管理和服務質(zhì)量。 人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保 障。對考核出的佼佼者，需要采用 ?讓最明白的人最有權，讓最有責任心的最有權?。制訂科學合理的工作服務標準和量化考核標準，并推出一整套突出績效與綜合測評相結合的考核實施方案。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在?二維?分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的確切作用，同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。 為使 [海上海 ]物管隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結構，結合考核，實行末位淘汰率在 3～ 5%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 新文化地產(chǎn) 理念的 形成有 著極深內(nèi)涵意義，歸納起來主要有這么些：（ 1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動關系被充分發(fā)掘，人們在人居的休閑與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。 (3)新文化地產(chǎn)通過源源不斷的文化活動和文化行動，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是 一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內(nèi)容，成為藝術創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境 (4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務之中，使富有個性并獨特的文化感覺歷久不衰，居住者和消費者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。 ● 文化與地產(chǎn)結合作用 新文化地產(chǎn) 從它構筑雛形到完善一個理論體系，一個重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了 有機結合。?新文化地產(chǎn)?的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術風格，優(yōu)雅的審美品位，獨特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營軟件，領先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細節(jié)，時尚的生活方式。 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務 的理念如何塑造其應有的文化內(nèi)涵，這是擺在我們 [上實物業(yè) ]面前的一個重要論題。 [上實物業(yè) ]未來也將扛起?物業(yè)管理文化?大旗，順呼?文化地產(chǎn)?，擴展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助 [海上海 ]這個節(jié)點，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三 幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交織地形象。?一門、一窗、一眼?勾勒出?海上海?文化地產(chǎn)項目深刻含義。 創(chuàng)意商業(yè)街是一個有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術文化街。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群 和富于想象與追求的人群。 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運用 與 物管 實踐 [海上海 ]在規(guī)劃設計方面獨具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術精神、時代精神。物業(yè)管理的出發(fā)點也將源于以上四種 精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運用、去實踐。 [上實物業(yè) ]借助 [海上海 ]這個平臺，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實際行動作為又一個提升。 [海上海 ]是新文化地產(chǎn)的開山之作，它引入了?四新?――新材料、新技術、新工藝、新設備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問題；它采用了?智能化?技術，比如寬帶網(wǎng) 絡、三表遠程、紅外線監(jiān)控、可視對講、密碼設定、遠程設臵、安防技術手段等等智能化的運用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了?新文化地產(chǎn)?中的?新?的外延。 商務篇 □公司簡介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽 ● 公司業(yè)績 ● 管理經(jīng)驗 ● 管理特色 ● 管理團隊 □財務預算 ● 物管開辦費使用 ● 物管運營財務收支預案 ● 物管財務預算說明與分析 ● 物業(yè)管理服務收費標準建議 □公共場所營運策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標志建筑服務定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務特征描述 □公司簡介 ● 公司概