【正文】 頁 北京西直門華星貿易大廈有限公司 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星大廈前身是北京木材大廈，該大廈是由中國木材總公司和北京木材總公司共同籌資于 1989 年底建成投入使用。它 有過輝煌的歷史，但是由于各種原因，從 1995 年起木材大廈逐漸走下坡路。中國華星集團投入資金對華星大廈開始設施改造工程并于 2020 年通過股權變更，華星集團成為控股股東?？梢哉f，華星大廈處在一個包袱輕、資產優(yōu)的嶄新的高起點上。 第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略概述 以股東的利益最大化為目標 ,在完善公司各項管理制度并建立具有華星特色的企業(yè)文化的基礎上，走可持續(xù)發(fā)展的產業(yè)創(chuàng)新之路，立足房地產業(yè) ,通過相關多元化的產業(yè)投資和積極的資本運營，實現企業(yè)的快速發(fā)展。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿易大廈有限公司 第 2 頁 發(fā)展戰(zhàn)略要點及實施方案 發(fā)展戰(zhàn)略要點 首先，立足現有華星大廈的租賃招商與物業(yè)管理工作，建立完善的內部管理體制，加強大廈的運作管理 ,建立華星物業(yè)管理品牌。 第三，穩(wěn)健進入風險投資業(yè)，主要關注軟件業(yè)、新材料、通信技術、媒體等行業(yè)，特別是國家重點開發(fā)的項目；主要在投入相對較小的種子期投資，而 退出主要以股權轉讓為主，以資本利得作為利潤來源，而不進行實業(yè)運作。 發(fā)展戰(zhàn)略實施方案 為了實現在 510 年內跳躍性的快速發(fā)展，華星大廈必須考慮建立三個層面的業(yè)務組合 ,沒有在第三層面源源不斷提出待開發(fā)項目，第二層面業(yè)務會逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務喪失，無法增長。華星大廈現階段的核心業(yè)務是華星大廈的租賃業(yè)務；在加快推進華星大廈的招商與物業(yè)服務的同時，完善各項管理制度，建立現代企業(yè)，并在控制風險與投資規(guī)模的前提下積極探索委托理財業(yè)務。華星大廈通過進入房地產開發(fā)行業(yè)，通過滾動式發(fā)展，使之成為主要業(yè)務及利潤來源，完成公司業(yè)務的戰(zhàn)略轉型。華星大廈將積極介入 風險投資業(yè)與資本運作，使公司向多元化的投資公司發(fā)展。 中期發(fā)展目標 華星大廈擬在 2 到 3 年內積極投入開展房地產開發(fā)業(yè)務，逐步把房地產開發(fā)培育成主營業(yè)務，實現戰(zhàn)略性轉型；同時在風險投資方面也將試探性、小規(guī)模的進行調研與投入。市場以大中城市為主，特別是省會城市。同時兼顧人才資源管理和企業(yè)員工相關管理能力培養(yǎng)。投資額控制在大廈凈資產的 1015%以內。 2020年 11 月前 完善管理體系 根據大廈發(fā)展需要設立組織結構，同時建立管理制度體系，努力吸納投資專業(yè)人才，塑造企業(yè)文化。更 重要的是大廈必須完善物業(yè)服務，提高客戶滿意度，創(chuàng)立物業(yè)品牌。 2020年全年 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿易大廈有限公司 第 4 頁 長期發(fā)展目標 華星大廈長期發(fā)展目標是進行積極的資本運作 ,以相關多元化投資為主要方向 ,穩(wěn)步介入風險投資。 （一）誠實守信： 講信用是任何一個企業(yè)長遠發(fā)展的必要條件，信用不僅是企 業(yè)之間的事情，同時也是企業(yè)對員工、企業(yè)對股東應有的態(tài)度。 （二）服務至上： 華星未來的業(yè)務將以房地產和物業(yè)管理為基礎。服務至上就是反映了華星對待客戶的態(tài)度。以新材料、軟件開發(fā)、互聯網、通信技術、媒體行業(yè)為主，關注國家重點開發(fā)的項目。 3～ 5年內 進入資本市場 主要以委托理財、資產運作上市為主要手段。資產運作上市可以包括華星大廈資產、相關多元化投資的資產、風險投資項目。 3～ 5年內 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿易大廈有限公司 第 5 頁 創(chuàng)新是企業(yè)超越同行的原因，是不斷提升企業(yè)核心競爭力的動力。不斷提升華星的核心競爭力。 使命 華星的使命是，以房地產開發(fā)經營為主導，搭建資本和管理創(chuàng)新的平臺，創(chuàng)造美好生活空間。 第二部分 發(fā)展戰(zhàn)略分析 華星大廈自身分析 華星大廈處在轉型階段 國內目前有多種轉型類型的公司，由于自身的優(yōu)劣勢在主要業(yè)務方向的重點各不相同（見下表）。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿易大廈有限公司 第 6 頁 國內不同類型的投資公司主要業(yè)務方向 開展業(yè)務 國有投資公司 大型企業(yè)組建 實業(yè)公司轉型 風險投資公司 信托公司 實業(yè)投資 ● ● ● ○ ● 風險投資 ○ ◎ ◎ ● ◎ 證券投資 ○ ◎ ◎ ○ ● 投資咨詢服務 ◎ ● ◎ ● ◎ 資產重組 ◎ ● ● ◎ ● 行業(yè)投向選擇 ○ ◎ ● ◎ ○ ●主要業(yè)務或很重視 ◎次要業(yè)務或一般重視 ○幾乎不開展業(yè)務或不重視 華星大廈的優(yōu)劣勢分析 華星大廈具有許多其他國有改制企業(yè)不具備的優(yōu)勢：華星大 廈 資產比較優(yōu)良，負債率低，有再投資的融資實力；人員結構趨于合理，產權清晰；擁有一批對房地產開發(fā)業(yè)務熟悉的人才。 華星面臨著巨大的機遇： 華星大廈重組后建立了一個良好的業(yè)務發(fā)展平臺；國內房地產、資本市場、風險投資等多個行業(yè)內發(fā)展迅猛，市場增長率、行業(yè)平均利潤率等方面表明了市場的快速擴張及對投資的吸引力；國內這些行業(yè)基本還處于較低水平的自由競爭層面，進入門檻較低，比較容易獲得發(fā)展。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿易大廈有限公司 第 7 頁 房地產投資分析 房地產發(fā)展規(guī)劃思路 華星的房地產發(fā)展將不限于北京，而以國內大中型城市（特別是省會城市）為主要發(fā)展目標；采取滾動式經營模式，主要開發(fā)民用住宅；目標客戶鎖定在中高收入家庭；品牌主要定位在中檔偏高的消費層次，突出體現華星房地產的優(yōu)良質量、美好環(huán)境、優(yōu)質服務及合理價格定位。 重要成功因素 具體分析 市場研究及定位 詳細的市場調研是正確的市場定位的基礎。因而在開發(fā)前的精確市場定位已是成功的必要條件。 規(guī)劃及設計 房地產的購買是一個很長的選擇過程，越來越多的消費者會反復考查和 比較。 融資 具有市場潛力的樓盤和聲譽良好的發(fā)展商較易獲得貸款。房地產開發(fā)商應具備良好的成本及建筑質量控制能力。品牌的作用在房產業(yè)中日趨明顯，成功的地產商無不具備詳盡的品牌規(guī)劃和傳播策略。 物業(yè)管理 有關法規(guī)和市場競爭會使物業(yè)管理逐漸形成一個獨立于房地產發(fā)展商的巨大市場。 對應于上述重要因素，房地產企業(yè)需要著重培養(yǎng)七種核心競爭力，包括成本控制能力、資本運營能力、市場營銷能力、持續(xù)創(chuàng)新能力、人才使用能力、客戶服務能力、文化建設能力。 周期性 房地產業(yè)是進行房產、地產的開發(fā)和經營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產投資的范疇，受國家宏觀經濟政策的影響非常大，因此，同國民經濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產業(yè)的發(fā)展也具有周期性。 關聯性 房地產與國民經濟的許多行業(yè)都有著密切的關系，具有很強的產業(yè)關聯性，如 鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業(yè)都與房地產業(yè)密切相關。 政策性 政府政策對房地產業(yè)發(fā)展的影響主要體現在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應；二，各項稅費會影響到房地產的價 格，從而影響到房地產的銷售狀況；三，房地產交易所采取的政策會影響到房地產的流通狀況。 我國房地產業(yè)仍是中國市場經濟中一個 “ 暴利孤島 ” ，其投資回報率平均在20%以上，寫字樓行業(yè)也能達到 11%左右。我國房地產投資以住宅投資為主，特別是近幾年住宅投資占商品房投資總額的比例在不斷上升，2020 年已經超過了 80%。 2020 年我國商品房銷售額 3572 億元，比上年增長 %，顯示出強有力的發(fā)展勢頭。 我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠高于全國平均水平：其中北京以 4800 元每平方米排在第一，全國平均價格 2300 元每平方米（ 2020 年數據）。 1990 年到 2020 年間房價平均年增長為 11%。房地產開發(fā)商數量在 1995 年達到 33482 家， 1999年回落到 25600 家。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿易大廈有限公司 第 9 頁 WTO對我國房地產企業(yè)帶來了機遇。 WTO 對我國房地產同樣帶來挑戰(zhàn)。 未來幾年，我國房地產業(yè)將呈現規(guī)?；⑵放苹蜆I(yè)務多元化的發(fā)展趨勢。目前，我國城市恩格爾系數已降到 40%以下，而住房消費比重尚不足 10%，比國際平均水平要低 5到 10個百分點，住宅消費應該還有較大的空間 。世界各國的經驗表明，在人均住宅面積達到 30 至 35 平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。到 2020年，可望達到人均 25 平方米，戶均達到 80平方米，那時的住宅建設投資占國內生產總值的比重將有望達到峰值。 人口增長 我國人口持續(xù)增長，到 2020年為 ，預計到 2050年達到 16億左右，此后才有可能實現零增長。 人均收入 按國際標準，人均 GDP 達到 13000 美元時，房地產市場達到飽和；到 7000美元時增速放緩，以 4%— 5%的速度增長。 北京房地產市場的情況 北