【正文】 任書(shū)》，《財(cái)務(wù)管理辦法》、 《投資管理辦法》和《合同管理辦法》等核心的管理制度， 通過(guò)定期經(jīng)營(yíng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)審等手段，保證公司整體運(yùn)行質(zhì)量。會(huì)議還決定湖北 紅蓮湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅(jiān)持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)投資、立體開(kāi)發(fā)”之路的良性循環(huán)。 第二章 市場(chǎng)分析 一、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀 紅蓮湖作為武漢市郊的一個(gè)度假區(qū)，其市場(chǎng)前景與國(guó)內(nèi)的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。近年來(lái)國(guó)內(nèi)及武漢地區(qū)旅游市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)如下： 國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)情況 我國(guó)旅游業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，目前已成為世界上旅游業(yè)規(guī)模最大的國(guó)家之一 , 境外和境內(nèi)旅游市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。 武漢旅游市場(chǎng)情況 武漢作為華中地區(qū)的特大城市，既是一個(gè)有巨大容量的旅游接待市場(chǎng)，也是一個(gè)有巨大潛力的旅游資源市場(chǎng)。 2020 年武漢市接待國(guó)內(nèi)旅游者 2200 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 150 億元，年增長(zhǎng)率分別為 12%和 20%，國(guó)內(nèi)旅游收入占旅游總收入的 90%以 上。此外市民自行組織近郊出游人數(shù)也相當(dāng)龐大，若按通過(guò)旅行社組織出游的人數(shù)的1\2 計(jì)，其人數(shù)則為 400 萬(wàn)人天，兩者合計(jì)，一至二日旅游的年出游量約為1200 萬(wàn)人天。按本地市民出游平均每人天消費(fèi) 240 元計(jì)，則武漢本市居民近郊旅游的年消費(fèi)市場(chǎng)近 30 億元，而且這個(gè)市場(chǎng)的年增長(zhǎng)率在 30%以上。 旅游業(yè)、尤其是家庭式的度假已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)市場(chǎng)，有廣闊的發(fā)展前景。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們的置業(yè)信心也越來(lái)越強(qiáng)。首先，這里民風(fēng)淳樸，社會(huì)安定，沒(méi)有城市中的那種喧鬧和不安定感。第三，湖北省已規(guī)劃武漢市為中心加快，發(fā)展和帶動(dòng)建設(shè)華中的城市群，而紅蓮湖旅游席假正好在這一范圍內(nèi)最靠近武漢的區(qū)域，完全有條件按照省市有關(guān)中長(zhǎng)期規(guī)劃和社會(huì)的發(fā)展，建成依托武漢的衛(wèi) 星城鎮(zhèn)，從而帶動(dòng)廟嶺鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)的社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步。 紅蓮湖區(qū)域作為鄂城市最靠近武漢的區(qū)域，市政府肯定會(huì)在此地做文章，以便依靠從武漢市這個(gè)特大城市中分享一部分利益。因此，鄂城市政府完全可以也必須會(huì)按此模式，在紅蓮湖地區(qū)用自然風(fēng)光和優(yōu)惠政策來(lái)吸引各類(lèi)客戶(hù)，為鄂州市的發(fā)展招商引資。 以紅蓮湖與武漢緊鄰的地域優(yōu)勢(shì)、自然景觀優(yōu)勢(shì)，再加上我們投資開(kāi)發(fā)后的軟硬件環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以在未來(lái)的幾年內(nèi)吸引武漢近郊游客流量的 15%計(jì)，其市場(chǎng)容量就近 10 個(gè)億，再考慮到上述的土地資源的有限性及武漢城市發(fā)展的總體規(guī)劃和進(jìn)度，其市場(chǎng)潛力必將得到更大地發(fā)揮。 根據(jù)湖北省及鄂州市政府的有關(guān)決議，紅蓮 湖旅游度假區(qū)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)上享有如下的政策扶持： （ 1）紅蓮湖旅游度假區(qū)享受省級(jí)旅游度假區(qū)及省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。 會(huì)議還決定在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅(jiān)持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)投資、立體開(kāi)發(fā)”之路，實(shí)行資本的良性循環(huán)。經(jīng)營(yíng)方向水上娛樂(lè)項(xiàng)目為主。 第三章 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) (1) 紅蓮湖的綜合旅游環(huán)境對(duì)公司土地開(kāi)發(fā)的影響 紅蓮湖地區(qū)的自然風(fēng)景資源、 旅游娛樂(lè)設(shè)施和景區(qū)內(nèi)交通等旅游服務(wù)配套設(shè)施的維護(hù)管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服務(wù)業(yè)整體 服務(wù)水平，直接關(guān)系著紅蓮湖對(duì)游客的吸引力，從而影響到紅蓮湖地區(qū)的旅游客流量，而對(duì)客流量的預(yù)期將直接影響到投資者參與紅蓮湖旅游度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的意愿。 (2) 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn) 雖然紅蓮湖項(xiàng)目的主要收益來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋剞D(zhuǎn)讓成功與否的前提還是取決于土地的受讓方（即參與紅蓮湖旅游業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)方）對(duì)經(jīng)營(yíng)旅游服務(wù)業(yè)的收入預(yù)期，其主要的業(yè)務(wù)收入將來(lái)自區(qū)內(nèi)的物業(yè)和服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入，若國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)發(fā)生不利于旅游業(yè)的變化，或旅游區(qū) 的經(jīng)營(yíng)管理不善將給公司的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略造成消極影響。目前 , 紅蓮湖地區(qū)的自然環(huán)境保護(hù)較好 :區(qū)域環(huán)境噪聲達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，城市地面水、 飲用水源和飲用水質(zhì)達(dá)標(biāo)率分別為 100％、 ％和 100％， 紅蓮湖水質(zhì)達(dá)到國(guó)家地面水二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。 區(qū)域間的旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 隨著人均 國(guó)民收入水平的不斷提高 , 旅游將成為一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。因此， 越來(lái)越多的旅游景點(diǎn)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)可能會(huì)使我們面臨來(lái)自其他旅游區(qū)域的更多的競(jìng)爭(zhēng)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 紅蓮湖旅游季節(jié)性波動(dòng)較大 ,淡旺季明顯。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升溫，周邊地區(qū)房地產(chǎn)商都會(huì)開(kāi)發(fā)出與紅 蓮湖市場(chǎng)定位相近的樓盤(pán)項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)商之間不可避免的會(huì)產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，從而帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中的風(fēng)險(xiǎn)。 政策性風(fēng)險(xiǎn) 雖然鄂州市政府已決定將旅游業(yè)作為鄂州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并加快旅游業(yè)的發(fā)展， 爭(zhēng)取在較短時(shí)間內(nèi)使之發(fā)展成為鄂州市的支柱產(chǎn)業(yè)， 本項(xiàng)目作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)會(huì)得到市政府的全力支持。 但我們不能保證該項(xiàng)政策永遠(yuǎn)延續(xù)。 二、主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，我們將積極采取以下措施， 將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度： 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 (1) 針對(duì)綜合旅游環(huán)境對(duì)客源影響的風(fēng)險(xiǎn)，首選要做好旅游區(qū)的規(guī)劃和管理，避免因規(guī)劃的缺陷和管理的不善而使整個(gè)旅游區(qū)硬件檔次和服務(wù)水平的下降。 (2) 針對(duì)本項(xiàng)目提供的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)于集中的情況，可利用我們旅游服務(wù)涉及范圍廣的特點(diǎn)，逐步向旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、旅游貿(mào)易、旅游工藝品等旅游相關(guān)行業(yè)拓展，為投資方和參與者提供更多的選擇，增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而也增強(qiáng)了度假區(qū)的吸引力。 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì)來(lái)自其他旅游區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)趯?duì)外宣傳和自身定位上突出“紅蓮湖的藍(lán)天、碧水、綠地、陽(yáng)光”這一自然旅游資源的獨(dú)特性和不可替代性， 以凸現(xiàn)自身的競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引各地游客來(lái)紅蓮湖旅游。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 (1) 針對(duì)紅蓮湖旅游業(yè)淡旺季較明顯的特點(diǎn)，公司可在開(kāi)發(fā)規(guī)劃中制定相應(yīng)對(duì)策，將度假區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)與未來(lái)不同的旅游產(chǎn)品相結(jié)合； 由于紅蓮湖旅游業(yè)的淡旺季并非完全取決于氣候和季節(jié)，而是與 “目標(biāo)消費(fèi)人群的可支配時(shí)間”的長(zhǎng)短有較強(qiáng)的相關(guān)性。公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“老年人旅游”、 “商務(wù)旅游”、 “環(huán)保旅游”和“康復(fù)旅游”等旅游品種的市場(chǎng)拓展力度，來(lái)補(bǔ)充常規(guī)客源的不足，力爭(zhēng)做到“淡季不淡”。 政策性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 (1) 雖然鄂州市政府對(duì)紅蓮湖開(kāi)發(fā)大力支持，并承諾了一系列優(yōu)惠政策，盡管如此， 我們?nèi)詫⒊浞滞诰蜃陨頋摿?，增加收入，降低成?，以增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 為了保證項(xiàng)目投資工程順利進(jìn)行，一定要周密論證、科學(xué)計(jì)劃、系統(tǒng)安排，具體可采取如下措施： 1 成立專(zhuān)門(mén)領(lǐng)導(dǎo)班子，加強(qiáng)管理、統(tǒng)籌規(guī)劃；并聘請(qǐng)旅游系統(tǒng)的專(zhuān)家作顧問(wèn)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；實(shí)施了員工前期培訓(xùn)，儲(chǔ)備相關(guān)技術(shù)和人才；保持和加強(qiáng)與鄂州市有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行；加強(qiáng)新項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃和宣傳推廣。以土地開(kāi)發(fā)、旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為主，提高開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的實(shí)力和旅游設(shè)施檔次，完善旅游配套功能，創(chuàng)旅游精品，樹(shù)公司品牌。 第二，樹(shù)立名牌階段： 在繼續(xù)強(qiáng)化和優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理體系的同時(shí)，合理、求實(shí)、量力的加大投資力度，以土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主、立足旅游市場(chǎng)，通過(guò)投資及收購(gòu)兼并，有步驟地向相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，開(kāi)發(fā)和投資周邊縣市的旅游資源， 創(chuàng)造名牌的旅游度假地和服務(wù)項(xiàng)目，成為湖北最具實(shí)力的旅游度假基地。 逐步發(fā)展成為以土地開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和旅游產(chǎn)業(yè)為主體的多功能一體化企業(yè)集團(tuán)。藍(lán)天、 碧水、綠地、陽(yáng)光，這些組成 人的生命必需的條件是自然形成、缺一不可，而同時(shí)符合這些條件的地方，特別