【正文】 加快仙橋市場功能區(qū)建設(shè)，建成金華汽車城、仙橋花木城，盡快形成與義烏中國小商品城、永康中國科技五金城等市場相互補充、相得益彰的大金華市場體系。二是拓展醫(yī)療市場，加快建設(shè)醫(yī)療中心。 （六）進一步完善社會保障體系 （七）進一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 綜上所述 ：該市的總體經(jīng)濟運行情況 良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟將會向更為健康的方向發(fā)展。 第二部分 環(huán)境部分 第一章 市調(diào)區(qū)域環(huán)境分析 第一節(jié) 市調(diào)區(qū)域地理概況 本項目地處金華市義烏街、金磐路口，位于金華經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以內(nèi)，距離傳統(tǒng)的市中心江北地區(qū)相對較遠。按照市場調(diào)查的“有效、相關(guān)”之原則，以本項目為出發(fā)點，進行輻射式踏街調(diào)查，并利用所采集的有關(guān)信息，分析本項目周邊地區(qū)環(huán)境方面的優(yōu)勢和劣勢，以便本項目推廣過程中揚長避短。區(qū)域內(nèi)總體道路狀況較好，對于機動車的行駛較為有利?，F(xiàn)在正在修建的環(huán)城南路以前就曾擁有多條公交線路，隨著其修建工程的逐步完工，相信會有更多的公交線路從此經(jīng)過。 區(qū)域內(nèi)主要道路狀況列表如下： 走向 道路名 車道狀況 東 西 向 丹溪路 雙向 4 快 2 慢 環(huán)城南路 雙向 4 快 2 慢 東萊路 雙向 2 快 2 慢 金磐路 雙向 2 快 2 慢 清照路 雙向 2 快 2 慢 南 北 向 八一南街 雙向 4 快 2 慢 蘭溪街 雙向 2 快 2 慢 義烏街 雙向 2 快 2 慢 東陽街 雙向 2 快 2 慢 第三節(jié) 公建配套 設(shè)施現(xiàn) 狀分析 一、 商業(yè)設(shè)施 商業(yè)設(shè)施對于住宅物業(yè)而言至關(guān)重要，成熟的商業(yè)設(shè)施在提升了物業(yè)品質(zhì)的同時也為小區(qū)居民提供了方便的生活配套，是加快物業(yè)銷售速度的先決條件之一。在本次環(huán)境調(diào)查的范圍內(nèi)只有丹溪路兩旁的商鋪出租率較高，但是這些商鋪所經(jīng)營的商品業(yè)種較為單一，幾乎所有商鋪經(jīng)營的都是裝飾材料（油漆）。 二、餐飲娛樂設(shè)施 餐飲娛樂設(shè)施對于住宅物業(yè)的重要性雖然沒有商業(yè)設(shè)施那么明顯，但也是成熟生活區(qū)域內(nèi)不可或缺的 公建配套設(shè)施之一。其中餐飲設(shè)施主要以路邊小型飲食店為主，規(guī)模較大的只有丹溪路上的魯氏煲莊一家，而且距離本項目較遠， 娛樂設(shè)施方面則主要以各住宅小區(qū)內(nèi)的娛樂性會所為主，娛樂項目較少，品種也較為單一。而且，這些小區(qū)會所內(nèi)的娛樂設(shè)施收費標準普遍較高，無法滿足各階層人士對于休閑娛樂生活的需要。 就本項目周邊地區(qū)的教育機構(gòu)而言，基本已有設(shè)置，但數(shù)量不是很多。雖然這兩所學(xué)校都位于本次環(huán)境調(diào)查的區(qū)域內(nèi)，但距離本項目均較遠。這樣的距離對于普通中小學(xué)生的上學(xué)和放學(xué)來說，具有一定的危險。故我司 在此次環(huán)境調(diào)查過程中對本項目周邊地區(qū)內(nèi)的醫(yī)療機構(gòu)進行調(diào)查統(tǒng)計，以便為本項目將來的推廣找到更多的優(yōu)勢賣點。而另外兩家醫(yī)療機構(gòu)則分別是丹溪路上的程方軍醫(yī)療診所和位于義烏街上的朱杭嬰診所。 五、綠化 在本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)，綠化形式主要以行道樹為 主，分布于各條道路的兩旁。 集中綠化方面，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)沒有設(shè)置，而本區(qū)域的附近地區(qū)則有市民廣場、假日公園和位于李漁路口的集中綠地三處。而就本項目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境而言，與上述地區(qū)的差距較為明顯。提升小區(qū)內(nèi)部綠化環(huán)境的品質(zhì)是彌補周邊地區(qū)的綠化環(huán)境較差的唯一捷徑。 ＊ 整個區(qū)域內(nèi)公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的交通主干道丹溪路以及八一南街之上，距離本項目均較遠。 ＊ 商業(yè)設(shè)施方面的不足對于本項目將來的銷售而言是一個較為不利的因素，這主要是因為本項目周邊的大多數(shù)住宅物業(yè)均未交房，商業(yè)配套設(shè)施 仍未跟上。 ＊ 調(diào)查區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)雖然已有設(shè)置，但對于本項目而言距離較遠，影響到了普通中小學(xué)生上學(xué)、放學(xué)時的安全程度。 ＊ 綠化方面調(diào)查區(qū)域內(nèi)主要以道路兩旁行道樹的形式出現(xiàn)，沒有大型的集中綠化，而區(qū)域外的大型集中綠化則比較多。 第三部分 市場部分 第一章 市調(diào)區(qū)域內(nèi)商品房住宅市場狀況 前 言 本次市場調(diào)研為了能綜合反映金華市江南地區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合 情況，我司就本項目周邊地區(qū)住宅物業(yè)的工期、形態(tài)、房型、總價等方面內(nèi)容，根據(jù)其銷售情況，反映其市場現(xiàn)狀。 B、 工 期 市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目工期分布如下： 工期 總建筑面積 （ m2） 占總量體比例 （ %） 總戶數(shù) （戶） 售出戶數(shù) （戶） 銷售率 （ %） 現(xiàn)房 48559 18 529 489 92 期房 213955 82 1588 913 57 總計 262514 100 2117 1402 66 占總量體比例（%）1882現(xiàn)房期房 9257050100銷售率（% ） 從工期分布可以看出，本次抽樣統(tǒng)計項目中期房的供應(yīng)量較大（占總量體的 82），可見在未來的房產(chǎn)市場，本項目有著較多的競爭對手；從銷售率來看，現(xiàn)房（占總量體比例的 18%）的銷售率明顯要高于期房的銷售率，達到了 90%以上，而期房的銷售率連 60%都不到。 C、 建筑形態(tài) 市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目建筑形態(tài)分布如下： 建筑形態(tài) 總建筑面積 （ m2） 占總量體比例 （ %） 總戶數(shù) （戶） 售出戶數(shù) （戶） 銷售率 （ %） 多層 215763 82 1613 1035 64 小高層 46751 18 504 367 79 總計 262514 100 2117 1402 66 占總量體比例（% ）1882小高層多層 7964050100銷售率（% ） 從以上建筑形態(tài)的分布圖可以看出，由于受地理位置、容積率以及開發(fā)商成本等因素的影響，本次進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的項目中多層住宅明顯要多于小高層住宅，占到總供應(yīng)量的 80%以上，而小高層住宅僅占總供應(yīng)量的 18%左右；從銷售情況來看則剛好相反，小高層住宅 79%的銷售率明顯高于多層住宅的64%。 D、 房 型 抽樣統(tǒng)計項目房型分布如下： 房型 占總量體比例 （ %） 總戶數(shù) （戶） 售出戶數(shù) （戶） 銷售率 （ %） 1 房 11 226 161 71 2 房 1 衛(wèi) 16 334 207 62 2 房 2 衛(wèi) 23 508 445 88 3 房 1 衛(wèi) 11 235 109 46 3 房 2 衛(wèi) 32 676 397 59 4 房 2 衛(wèi) 3 62 31 50 復(fù)式 3 房 1 26 24 92 復(fù)式 4 房 2 34 21 62 復(fù)式 5 房 1 16 7 44 總計 100 2117 1402 66 716288465950926244050100銷售率（% ）11162311323 1 2 11房2 房1 衛(wèi)2 房2 衛(wèi)3 房1 衛(wèi)3 房2 衛(wèi)4 房2 衛(wèi)復(fù)式3 房復(fù)式4 房復(fù)式5 房 從房型分布上看，主力房型為 2 房 2 衛(wèi)和 3 房 2 衛(wèi)（分別占總量體的23%和 32%），一房、兩房一衛(wèi)以及三房一衛(wèi)的供應(yīng)量也較大，均達到了總量體的 10%以上，其他房型的供應(yīng)量則均低于 10%。復(fù)式 5 房供應(yīng)量最小，整個區(qū)域內(nèi)總共只有 10 余套，由于面積偏大、總價過高，售況相對最差。 銷售情況最好的為 100 m2以下、 100110m2以及 120130m2的住宅（銷售率分別達到 79%、 71%和 70%），可見這三個面積段市場接受能力較強；除了以上三個面積段外，另一個銷售情況較好的面積段為 110120m2，而其他 5 個面積段的銷售率則均沒有超過平均銷售率。 從各總價段住宅的銷售情況來看， 10萬元以下住宅的銷售情況最為理想，是所有總價段中唯一一個銷售率超過 90%的總價段，而 1520 萬元和 2025萬元住宅的市場接受能力也較強，銷售率分別達到了 88%和 89%。 第二章 住宅項目個案點評 一、 佳誠＊今日嘉園 位 置： 義烏街近環(huán)城 南路 投 資 興 建： 金華市佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積： 約 萬平方米 占 地 面 積： 3 萬余平方米 建 筑 樓 層： 6— 19F 價 格： 均價 2200 元 /平方米，閣樓 1450 元 /平方米，（一期）；二期價格未定 面 積： 90197 平方米 總 戶 數(shù)： 600 余戶（一、二期） 商 鋪 價 格： 未定 綠 化 率： 45%左右 交 房 期： 2020 年 9 月（一期）； 2020 年 8 月（二期） 車 位： 3500 元 /平方米起 點評： 由佳誠房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司投資興建的佳誠＊今日嘉園位于金華市江南地區(qū)的義烏街近環(huán)城南路處。 一期項目由 5 棟 6F 住宅樓組成，總戶數(shù)約為 120 戶，售價在 2200 元 /平方米（均價）左右。 該項目的 規(guī)模在當(dāng)?shù)貙儆谥械龋瑑?nèi)部綠化環(huán)境設(shè)計較好， 45%的綠化率加上當(dāng)?shù)刈≌椖枯^少采用的水景設(shè)計是該項目的主要賣點之一，而售價的相對適中也是該項目在當(dāng)?shù)丶ち业母偁幨袌鲋芯哂幸幌氐闹饕蛩?。各商鋪的面積控制在 60— 100 平方米左右，層高 8 米，可供業(yè)主自由分割。 二、 都市 BoBo 生活館 位 置： 八一南街與丹溪路交叉口 投資興建： 金華天和房地產(chǎn)有 限公司 總建筑面積： 約 萬平方米 占地面積： 1600 余平方米 建筑樓層： 6— 18F 價 格： 多層公寓房均價 2100 元 /平方米左右； 小高層單身公寓均價 2700 元 /平方米左右； 面 積： 42177 平方米 總 戶 數(shù)： 240 余戶（其中單身公寓約 190 余戶） 商鋪價格： 14300 元 /平方米 綠 化 率： 25%左右 交房日期： 2020 年年底（多層）； 2020 年上半年（小高層單身公寓） 車 位： 萬元左右 /個 點評： 都市 BoBo 生活館在本次市場調(diào)查區(qū)域 內(nèi)地理位置相對較好，距離傳統(tǒng)的商業(yè)街賓虹路步行僅需 6 分鐘左右便可到達。 受到地塊大小因素的影響，項目的規(guī)模較小，容積率偏高，綠化面積受其影響也較小，整體綠化率只有 25%左右，這會大大影響該項目的后期銷售工作。開發(fā)商將層高達 米左右的商鋪分割為 1F 4 米， 2F 米，為商鋪業(yè)主的入駐經(jīng)商提供了方便，而優(yōu)越的地理位置更是支持其高售價的重要因素之一。 中國最龐大的資料庫下載 現(xiàn)在在售的二期住宅由一棟 6 層普通公寓和一棟 15 層的單身公寓組成，共 190 余個單元。雖然該項目的銷售情況較好，但銷售周期過長，這主要是因為項目在強銷期的宣傳 力度不夠，而且開發(fā)商對于自身品牌意識的宣傳也略顯不足，導(dǎo)致項目在中后期的銷售過程中抗性較大。作為前車之鑒，本項目的商業(yè)裙房的招商方向問題應(yīng)該得到開發(fā)商足夠的重視，盡量引進一些不會影響到居民日常生活的商業(yè)設(shè)施，為居民的生活提供方便。整個小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積達到 4 萬平方米以上，采用了現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，建筑形態(tài)為 6F 的多層住宅。 同本項目一樣周邊地區(qū)公建配套設(shè)施的缺乏是主要抗性之一。 開發(fā)商在項目沿街部分住宅的底層設(shè)置了商鋪，價格在 730010000元 / 平方米左右。 五、冠達華庭 位 置： 丹溪路近東陽街 投資興建： 金華市冠達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷企劃： 浙江紅帆文化傳播有限公司 總建筑面積： 萬平方米 占地面積： 8500 平方米左右 建筑樓層： 6F、 16F 價 格： 1850— 2400 元 /平方米左右 面 積： 40160 平方米左右 總 戶 數(shù)： 180 余戶 商鋪價格： 1F 6000 元 /平方米 2F 2380 元 /平方米 綠 化 率： 40% 交房日期： 2020 年 2 月 車 位： 萬元 / 個左右 點評： 冠達華庭位于江南地區(qū)丹溪路與東陽街的交叉口，由金華市冠達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。 小區(qū)由一棟 16F 小高層以及 4 棟多層住宅組成，而商業(yè)用房則位于小區(qū)內(nèi)沿街建筑的一、二兩層。 項目的宣傳主要以尊貴的品質(zhì)作為主打概念，但銷售控制方面做的較差，導(dǎo)致整個項目的銷售在進入后期階段時，所剩房源無論是位置，還是價格，都難以被市場所接受。各商鋪的面積控制在 50— 130 平方米之間，