【正文】 位使用費(fèi)收入： 70元 14個(gè) =980 元 250元 28個(gè) =7000 元 120元 2個(gè) =240 元 臨時(shí)停放及日后租用估收 1500元 特約服務(wù)收入 300元 以上三項(xiàng)收入共計(jì) 93972 元 二、 支出測(cè)算 依據(jù)深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè) 管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，考慮到小區(qū)的配套設(shè)備狀況及服務(wù)的要求，經(jīng)測(cè)算，每月實(shí)際管理成本為 94664 元，具體費(fèi)用支出詳見明細(xì)表。 資總額的 23％計(jì)算（不包括保安、清潔工）。 （不包括保安、清潔工） .培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)分別按員工工資總額的 2％和 6％計(jì)算。 18個(gè)月 400 2 保安器械維修 綜合測(cè)算 100 小 計(jì) 500 支出明細(xì)表 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 17 序號(hào) 支出 類別 支 出 項(xiàng) 目 計(jì)算方式 月支出 （元） 備注 7 公 用 水 電 費(fèi) 1 公用電費(fèi) 綜合測(cè)算 12020 參考去年支出測(cè)算 2 消防、泳池、綠化等公共用水 綜合測(cè)算 750 小 計(jì) 12750 8 固定資產(chǎn)攤銷 1 固定資產(chǎn)攤銷費(fèi)用 18000元247。 12個(gè)月 300 小 計(jì) 300 9 社區(qū)文化活動(dòng) 1 社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi) 綜合測(cè)算 500 2 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi) 123戶 8元247。 二、 前期介入 財(cái)務(wù)管理 社區(qū)文化 客戶服務(wù) 24小時(shí)值班 投訴接待 投訴回訪 日常維修 安全保衛(wèi)部 安全保衛(wèi) 車輛管理 智能操作 環(huán)境管理部 清 潔 綠 化 消 殺 會(huì)所服務(wù) 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 19 前期介入是完善“雍景軒”物業(yè)設(shè)計(jì)、保證工程質(zhì)量、促進(jìn)物業(yè)銷售、確保物業(yè)接管和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。 (一 ) 成立前期介入工作小組 為充分發(fā)揮前期介入的作用，專門成立“雍景軒”前期介入工作小組，指揮和參與前期介入的各項(xiàng)工作，小組成員以擬派出工作人員為主，發(fā)展部參與相關(guān)管理策劃和方案編寫把關(guān)工作，為“雍景軒”銷售和工程建設(shè)提供配合，同時(shí)也讓部分員工盡快熟悉小區(qū)物業(yè)環(huán)境和特點(diǎn)，便于順 利開展后期各項(xiàng)物業(yè)管理工作。 積極配合售樓員進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，使售樓部工作人員了解樓盤物業(yè)基本知識(shí)。 設(shè)立物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢，增加準(zhǔn)住戶對(duì)樓盤的全面了解。 在售樓部安排專業(yè)保安和清潔綠化工，展示物業(yè)管理的服務(wù)水準(zhǔn)。 做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目介紹，增進(jìn)住戶對(duì)管理工作的理沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 20 解和配合。 充當(dāng)發(fā)展商與住戶溝通的橋梁，積極主動(dòng)地把準(zhǔn)住戶在樓盤銷售中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給發(fā)展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作，達(dá)到“雙贏”效果。 工程施工階段 ，物業(yè)管理公司派出土建工程人員和數(shù)名技工進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)狀況。結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際，對(duì)工程施工中個(gè)別部位的不合理部分或不利于日后物業(yè)管理的設(shè)計(jì)向發(fā)展商及時(shí)提供參考性修改意見。 進(jìn)駐工程現(xiàn)場(chǎng)的土建工程師及管理人員，每周參加發(fā)展商召開的工程例會(huì)，以便掌握情況對(duì)日后物業(yè)管理策劃方案進(jìn)行不斷修改、完善。 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 21 管理處選派一名智能系統(tǒng)專業(yè)技術(shù)人員，跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位全面了解本小區(qū)智能設(shè)施的使用、養(yǎng)護(hù)功能，以便日后開展維護(hù)工作。 在施工過程中，管理處根據(jù)發(fā)展商的需要派出保安員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，配合施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理。 三、 物業(yè)接管驗(yàn)收 (一 ) 物業(yè)接管工作流程 (二 ) 物業(yè)接管各階段的要點(diǎn) 物業(yè)建成通過綜合樓竣工驗(yàn)收，達(dá)到“入住”條件 物業(yè)發(fā)展商同物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)委托管理合同 物業(yè)管理公司組織進(jìn)行接管驗(yàn)收 對(duì)接管驗(yàn)收中的問題進(jìn)行處理 物業(yè)移交 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 22 綜合竣工驗(yàn)收 物業(yè)在建成后交付使用前必須通過“建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收”并獲發(fā)合格證書。有關(guān)的交接資料也必須齊全。同時(shí)，也標(biāo)志著發(fā)展商完成了向業(yè)主交樓的另一要件 — 依法落實(shí)物業(yè)管理單位。此舉先于業(yè)主入住之前進(jìn)行，是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理前期工作。物業(yè)公司要認(rèn)真同發(fā)展商、施工單位溝通協(xié)調(diào)解決遺留問題，從而切實(shí)維護(hù)業(yè)和身自的利益。 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 23 (2) 物業(yè)管理用房。 (4) 業(yè)主資料。 (三 ) 準(zhǔn)備入伙 入伙前一個(gè)月，管理處對(duì)各崗位人員進(jìn)行封閉式培訓(xùn)，根據(jù)要求，考核通過，確定上崗資格。 入伙前一周與發(fā)展商協(xié)商入伙具體事宜，嚴(yán)格按發(fā)展商要求準(zhǔn)備各種手冊(cè)，并向發(fā)展商遞交辦理入伙手續(xù)的方案。 入伙前三天，管理處負(fù)責(zé)安排清潔、綠化工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面清理。 懸掛條幅、擺放花盆、插彩旗、掛彩燈、劃定入伙車輛停放位置、安排禮儀迎賓。 (一 ) 入伙的前提條件 物業(yè)管理公司的接管驗(yàn)收已經(jīng)完成。 物業(yè)已達(dá)到入住條件，包括： (1) 正式水 電供應(yīng)已開通。 (3) 排水系統(tǒng)能正常使用。 (5) 達(dá)到生活、工作標(biāo)準(zhǔn)。 (二 ) 入伙的基本作業(yè)流程 (三 ) 入伙資料的準(zhǔn)備 管理處做好入伙的所有準(zhǔn)備工 作 業(yè)主持“入伙通知書”等文件 業(yè)主到管理處驗(yàn)證，確認(rèn)身份 業(yè)主交納入伙費(fèi)用 簽署《業(yè)主公約》等文件 管理處員帶業(yè)主驗(yàn)樓、抄錄三表底數(shù) 管理處發(fā)放鑰匙、資料給業(yè)主 對(duì)業(yè)主樓宇的不合格項(xiàng)進(jìn)行整 改 業(yè)主入住 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 25 住戶手冊(cè) (1) 致辭 (2) 業(yè)主公約 (3) 公眾管理規(guī)定 A、 收費(fèi)管理規(guī)定 B、 裝修管理規(guī)定 C、 裝修人員管理規(guī)定 D、 房屋使用及維護(hù)管理規(guī)定 E、 精神文明建設(shè)公約 F、 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定 G、 治安管理規(guī)定 H、 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 I、 綠化管理規(guī)定 J、 消防管理規(guī)定（附業(yè)主消防安全責(zé)任書） K、 交通車輛、停車管理規(guī)定 L、 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 M、 供水、供電、供氣管理規(guī)定 N、 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定 O、 會(huì)所使用管理規(guī)定 P、 游泳池使用管理規(guī)定 Q、 暫住人員管理規(guī)定 R、 出租房屋管理規(guī)定 入伙資料 （ 1） 入伙須知 （ 2） 入伙流程圖 （ 3） 入伙費(fèi)用明細(xì)表 （ 4） 入伙繳費(fèi)明細(xì)表 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 26 （ 5） 代辦繳費(fèi)委托書 （ 6） 住戶聯(lián)絡(luò)單 （ 7） 業(yè)主鑰匙領(lǐng)取記錄表 （ 8） 入伙簽認(rèn)表 （ 9） 其它 (四 ) 入伙手續(xù)的辦理及業(yè)主檔案的建立 業(yè)主辦理入伙手續(xù)流程圖 ①、持入伙通知書、購(gòu)房合同或發(fā)票。 ③、費(fèi)用托收銀行存折。 ① 、復(fù)印各種文件、資料，收回入伙通知書 ，并登記、 ② 、領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》。 不合格 ②、填寫“入伙簽認(rèn)表”上的所有項(xiàng)目并簽名。 ①、約定搬入日期。 業(yè)主身份確認(rèn)（產(chǎn)權(quán)確認(rèn)） 業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時(shí)，管理員請(qǐng)其出示身份證與入 伙通業(yè)主 管理處 繳 費(fèi) 簽 約 領(lǐng)鑰匙 整改 驗(yàn)收樓宇 業(yè)主 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 27 知書進(jìn)行 核對(duì)。 入伙費(fèi)用收繳 （ 1） 入伙應(yīng)繳費(fèi)用詳見《入伙繳費(fèi)明細(xì)表》。 （ 3） 業(yè)主提供銀行存折帳號(hào)頁復(fù)印件給管理處，以便今后托收有關(guān)費(fèi)用。 驗(yàn)房收樓 （ 1） 管理員陪業(yè)主驗(yàn)房，抄錄水、電、氣表讀數(shù)。 將已辦理完入伙手續(xù)的業(yè)主資料填寫在《住戶資料登記卡》上，辦理《車輛出入證》，將業(yè)主基本資料列清單交保安部（門崗）。 將房號(hào)寫在資料袋袋口的小標(biāo)識(shí)上，按順序存放歸檔。 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 28 (五 ) 入伙繳費(fèi)明細(xì)表 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 管理費(fèi)押金 住宅 元 /M2 按 2個(gè)月管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，采取自愿交 納原則。 商鋪 元 /M2 2 水電押金 元 / M2 按每戶實(shí)際面積收取，抄表到戶后退還。 (六 ) 日常應(yīng)繳各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 交款日期 備注 沈陽金邦物業(yè)管理有限公司 泗水科技 城物業(yè)管理方案 29 管理服務(wù)費(fèi)(M2/月 ) 住宅 元 銀行托收 10日前，交現(xiàn)金 10日 20日 商業(yè) 元 停車費(fèi) 地面 110元 /月 同