【正文】 （ 2）、區(qū)位易達(dá)性原則 指用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。 （ 3）、聚集原則 商業(yè)活動都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。 （ 4）、接近購買力原則 指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或 高消費(fèi)人口分布區(qū)。 用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定 判定用地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過以下五個分析因素進(jìn)行： （ 1）、消費(fèi)力分析 目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域為坦洲、三鄉(xiāng)、神灣、珠海等地 ， 因此，消費(fèi)量基本可以保證。 （ 2）、交通易達(dá)性分析 交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)（一般是家里）到購物所花費(fèi)的時間。從坦洲鎮(zhèn)區(qū) —— 本項目的核心商圈至本項目步行約 1520min，車行時間約 5min，極為便利；從次級商圈至本項目車行也僅為 3040min 左右，因此，本項目的交通便捷 程度較好，交通易達(dá)性可行。本項目位于南坦城的新區(qū)，根據(jù)坦洲鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，本區(qū)將發(fā)展成為坦洲新的政務(wù)中心、居住中心，目前政府公務(wù)部門和學(xué)校都已經(jīng)入駐其中，道路已基本開通，市政配套也不斷得到完善，隨著新區(qū)的發(fā)展，必將助推本項目成新的商業(yè)中心，本項目的區(qū)位分析可行。商業(yè)中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對較大。 （ 5）、用地社會效益分析 從坦洲鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)而言，較為原始和凌亂，且營業(yè)環(huán)境較差，因此，本項目的出現(xiàn)可以為坦洲鎮(zhèn)樹立商業(yè)標(biāo)桿，為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)、更便捷、更豐富的商業(yè)購物娛樂環(huán)境，同時也滿足了新區(qū)商業(yè)配套不足的缺陷，社會效益顯著、可行。 小結(jié)：依據(jù)以上幾個方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。 用地物理狀況判定包括用地的形狀、平整性、可進(jìn)入性和用地周圍情況等因素分析。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。 （ 2）、用地平整性 商業(yè)中心要求高差變化不宜太大，本項目用地平整、沒坡度，因此用地平整性基本可行。 本項目基本沿街開發(fā)，緊鄰交通干道，消費(fèi)者可以極為便捷的進(jìn)入商業(yè)場所。用地的可進(jìn)入性可行。 本項目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對周圍的控制力和影響力顯著，同時應(yīng)位于新區(qū)，周圍為政務(wù)中心和居住區(qū)，沒有不利的噪音、氣味和光 線污染。 小結(jié)：依據(jù)以上幾個方面的判定，本項目的用地物理狀況可行。 潛在商業(yè)價值分析是指對擬開發(fā)的商業(yè)中心未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治觥? 本項目位坦洲鎮(zhèn)的新 區(qū)，這里將是未來鎮(zhèn)的重點(diǎn)發(fā)展方向與區(qū)域，目前政務(wù)部門和當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃涮拙呀?jīng)入駐其中，依據(jù)規(guī)劃，新區(qū)將成為坦洲鎮(zhèn)新的政務(wù)、教育、商業(yè)、居住中心，隨著配套的不斷完善以及政府發(fā)展對當(dāng)?shù)厝艘庾R的帶動，本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 新區(qū)的人氣將愈來愈旺，商業(yè)價值也將逐漸提升，本項目的區(qū)位潛力會逐步得以加速釋放。 選址可行性判定結(jié)論 通過以上三個方面的選址可行性因素判定，本項目的選址具有較大的商業(yè)開發(fā)價值和未來發(fā)展?jié)摿?，選址符合市場可行性。 （六）、企業(yè)決心及能力可行性 中山市南興房地產(chǎn)有限是中山市南光置業(yè)開發(fā)公司屬下子公司 完全有能力為坦洲鎮(zhèn)打造一座可以作為坦洲鎮(zhèn)和周邊區(qū)域的典范和標(biāo)板的新型商業(yè)中心。因此，開發(fā)企業(yè)要有堅持下去的決定，更需要整合各方資源的能力及培育市場的心態(tài)。本項目必須從戰(zhàn)略上解決，如何為客戶提供滿意的服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在銷售招商上取得成功，更要在運(yùn)營上能夠長期吸引消費(fèi)者消費(fèi)，走可持續(xù)發(fā)展之路。 （一）、因地制宜，造勢造市 大型項目自己“做市場”，中小型項目只能“跟市場”。 （二）、招商先行，品牌聯(lián)動 沒有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項目就無法形成商業(yè)價值，所以商家如何引本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 入、正確引入已經(jīng)成為 商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。因此，在規(guī)劃初期，應(yīng)預(yù)先確定主力 商家 的經(jīng)營區(qū)位，劃分各個業(yè)態(tài)的主力店和散戶招商對象，并積極與主力店接觸，爭取能夠在開工建設(shè)前確立數(shù)家核心主力店，依托主力店品牌打造優(yōu)勢物業(yè)。 招商策略應(yīng)以主力店先行的原則， 主力商家 盡量選擇著名的品牌連鎖店，因為成熟的品牌可以更快地進(jìn)入市場，成功的品牌又能提升商業(yè)的形象，造成品牌效應(yīng)。 （四）、準(zhǔn)確定位，打造高性價比產(chǎn)品 準(zhǔn)確的市場定位是商業(yè)地產(chǎn)獲得成功的引導(dǎo)主線。對此，項目要定位準(zhǔn)確，以“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者、租賃經(jīng)營戶和消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。 （五）、專業(yè)策劃，贏得市場 專業(yè)化是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的保障。 二、市場定位 （一）、市場定位原則 先定位，后規(guī)劃 定位是商業(yè)項目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵，是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的項目發(fā)展決定。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，應(yīng)先確定市場定位，以保證后期的集合推廣、招商經(jīng)營、專業(yè)管理。而創(chuàng)新并不意味著無原則的超越，其尺度與標(biāo)準(zhǔn)需恰到好處。 打造城市大客廳，提升城市功能 本項目位于新城區(qū)，商業(yè)幾乎處于空白的境地。 本項目不能簡單說只是大型商業(yè)設(shè)施，應(yīng)該看作是城市的基礎(chǔ)設(shè)施，是作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成， 地位作用類似于公園、體育中心等城市基礎(chǔ)設(shè)施。 城市名片，商業(yè)坐標(biāo) 順應(yīng)坦洲鎮(zhèn)城市的定位精神，在開發(fā)時，應(yīng)充分考慮“地產(chǎn)與商業(yè)”的有機(jī)整本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 合，確保本項目按商業(yè)中心模式進(jìn)行開發(fā)，使得坦洲商業(yè)形態(tài)實現(xiàn)跳躍式變化并向“質(zhì)”的方向發(fā)展。 商業(yè)坐標(biāo) ”效應(yīng)， 是 坦洲 商業(yè)繁榮的象征 。 對坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！ 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 ⊙商業(yè)中心是什么？ 商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)以及其它服務(wù)性機(jī)能的主要集中地，是城市主要吸引力。 本項目是一個包羅萬象 ，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，聚集的不僅有購物人流、休閑人潮，還有娛樂、觀光群體等綜合性的消費(fèi)人群，經(jīng)營內(nèi)容綜合廣博，商品種類豐富多彩。重要的是將刷新坦洲及周 邊人民的消費(fèi)行為、消費(fèi)觀念，消費(fèi)將意味著一站式的休閑娛樂，成為一種前所未有的樂趣，再也不是簡單的供需行為。她是專為那些熱愛消費(fèi)，為消費(fèi)而美麗的現(xiàn)代人打造的完美消費(fèi)場所，是全家人物質(zhì)與精神的樂園，適合全家男女老少一起分享消費(fèi)、分享生活、分享快樂。 （三）、形象定位 形象定位原則 ■明確的形象定位對項目的規(guī)劃設(shè)計、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導(dǎo)作用； ■清晰的形象定位，能在市 場上擴(kuò)大知名度，使投資者、經(jīng)營商家以及未來消費(fèi)者準(zhǔn)確認(rèn)識項目； ■形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。大型綜合超市：經(jīng)營品種多，價格低廉，滿足居民生活消費(fèi)，符合市場需要，本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 而且形成自己的一套有效的銷售推廣模式，能夠吸引較多人流。 目標(biāo)消費(fèi)群體 根據(jù)本項目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來看，主要消費(fèi)群來源于周邊各大住宅小區(qū)。 常住人口群體 此類人群為常住該區(qū)域或周邊住宅的固定居住人口，多數(shù)為本地人，大多已經(jīng)成家立業(yè)，主要是來自于政府的公務(wù)員，在經(jīng)濟(jì)收入方面較高，消費(fèi)力以中高檔為主，購買偏好上以中高檔居家日用消費(fèi)品為主。 不規(guī)則人群 此類人群為不規(guī)則流動群體，主要是路過或工作式消費(fèi)?？焖傧M(fèi)食品為購買首選，主要消費(fèi)群體為珠海市區(qū)與斗門其他各鎮(zhèn)的人群。 （五）、特色定位 中高端定位 特色化定位 大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，所以惟有特色化定位爭奪市場。 （六）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位