【正文】 ..................107 附表五 損益表 ..........................................................................108 附表六 現(xiàn) 金 流 量表 ..................................................................109 第一章 總論 項目概況 項目名稱：恒裕廣場； 項目建設(shè)單位：惠州市恒?？萍加邢薰? ； 項目建設(shè)地址：仲愷高新區(qū)仲愷大道邊 47 號小區(qū)； 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：商場、五星級酒店、酒店式公寓及住宅，總建筑面積 萬平方米； 項目總投資：人民幣 16 億元； 資金籌措：自有資金 5億元；銀行貸款 9億元；其他： 2 億元； 建設(shè)年限：兩年。 項目業(yè)主簡介 深圳市恒裕實業(yè)（集團）有限公司（簡稱“恒裕集團”），由香港恒?？毓捎邢薰救Y控股，是中國最早從事房地產(chǎn)開發(fā)及對外貿(mào)易的企業(yè)之一。目前已參與仲愷科融新城一級開發(fā)、仲愷五星級酒店城市綜合體、 20萬陳江中心區(qū)舊城改造的開發(fā)，總投資超過 200 億元。 1 編制依據(jù)及研究范圍 編制依據(jù) 《廣東省旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》； 《惠州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（修編）（ 2021— 2020）； 《惠州市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）（報批稿）； 《惠州市土地利用總體規(guī)劃》（ 2021— 2020）； 《惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》； 《惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》（ 2021— 2020）； 《仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地災(zāi)防治“十二五”規(guī)劃》； 項目業(yè)主提供的相關(guān)資料； 現(xiàn)場調(diào)查資料以及其他有關(guān)文件資料； 市政道路設(shè)計文件。 可行性研究結(jié)論 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 2 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表 表 序號 項目 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 單位 備注一 建設(shè)內(nèi)容 用地面積 58215 m2 建筑總面積 306450 m2 建筑占地面積 22038 m2 計容建筑面積 227039 m2 規(guī)劃要求 1 沿街商業(yè) 6449 m2 建筑面積 2 集中商業(yè) 23367 m2 建筑面積 3 五星級酒店 26000 ㎡ 建筑面積 4 酒店式公寓 35000 ㎡ 建筑面積 5 住宅 135593 ㎡ 規(guī)劃要求 6 配套設(shè)施 630 ㎡ 7 地下室面積 79450 m2 8 規(guī)劃容積率 9 建筑密度 42% % 10 住宅凈密度 22% % 11 綠化率 28% % 12 停車位 2270 輛 13 總戶數(shù) 1240 戶 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 159330 萬元 土地費用 20300 萬元 建筑安裝工程費 95500 萬元 三 經(jīng)濟指標(biāo) 1 項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率： % 計算期 6 年 2 項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 20841 萬元 全部投資 3 項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率： % 全部投資 4 項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 33781 萬元 全部投資 5 稅前投資利潤率： % 6 稅后投資利潤率： % 3 社會效益 本項目不僅改善了城市環(huán)境與城市形象，更增加了財政的收入，同時也創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和營商機會，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活，具有明顯的社會效益。 可行性研究結(jié)論 仲愷片區(qū)隸屬于惠州中心城三大城市組團之一，西接?xùn)|莞，東臨惠城區(qū)，南臨深圳，是重要的區(qū)域空間接點，具有極強的區(qū)位優(yōu)勢。 2021 年仲愷高新區(qū)擴區(qū)后，區(qū)內(nèi)面積擴大至 320 平方公里，人口增加到近 50萬，地域面積擴大了 3倍以上；管理范圍和權(quán)限的擴大將帶動仲愷高新區(qū)體制機制的改革創(chuàng)新和新一輪經(jīng)濟大發(fā)展，這些因素也將為仲愷新城房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。因此，本項目的建設(shè)是必要的。項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良 4 好信譽。 5 第二章 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 惠州市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想 惠州為積極培育石油及化學(xué)產(chǎn)業(yè)集群、電子信息業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，形成勞動密集型的輕加工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢（如服裝、毛織、運動器材、燈飾等），建立起旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。到 2020 年左右，推進現(xiàn)代化建設(shè)質(zhì)量，建設(shè)魅力獨特、經(jīng)濟強盛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、文化及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、社會文明、適宜人居的城市，全面提升城市戰(zhàn)略地位。根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》（ 2021— 2020）綱要公示：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團”，與“惠城組團”，“惠陽 — 大亞灣組團”并列為“惠州市核心城區(qū)”。 在惠城組團中，江北片區(qū)為市級行政、會展和文化中心，江南片區(qū)為市級商業(yè)中心、旅游服務(wù)接待中心；江東片區(qū)為以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住功能區(qū)，臨江地區(qū)將嚴(yán)格限制工業(yè)項目的選址；淡水湖片區(qū)，在規(guī)劃期內(nèi)以城市體育中心、高等教育中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集基地定位，將嚴(yán)格控制地區(qū)投資質(zhì)量和項目等級。 市域主干道： （ 1）五橫： ①廣州－福田－龍華－柏塘－楊村－麻陂－河源；②廣州－龍溪－羅陽－汝湖－仍圖－橫瀝；③石灣－潼湖－陳江－惠城－平潭 7 －平山－高潭；④新圩－秋長－淡水－沙田－白花－平山；⑤深圳－大亞灣－稔山－吉隆。 鐵路規(guī)劃：近期沿海鐵路客運專線；中期建設(shè)惠花鐵路、楊平鐵路；遠(yuǎn)期規(guī) 劃建設(shè)澳頭 — 汕尾、澳頭 — 碧甲、澳頭 — 平湖（接廣深線）等鐵路。 （ 2）內(nèi)河港口：改造現(xiàn)有碼頭，提高靠泊能力；東江內(nèi)河港區(qū)設(shè)石灣、園洲、龍溪、潼湖、博羅、惠城、汝湖、水口、仍圖、泰美、觀音閣 11 個作業(yè)區(qū)。 機場規(guī)劃：近期利用原有平潭軍用機場，開通民航航線， 8 可重點發(fā)展貨運業(yè)務(wù)；遠(yuǎn)期視城市發(fā)展和社會經(jīng)濟發(fā)展情況，另擇新址建設(shè)機場。 其中，仲愷高新區(qū)人口增長預(yù)計如表 ： 仲愷高新區(qū)人口增長預(yù)計 表 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年自然增長率 ‰ ‰ ‰ ‰機械增長率 8‰ 12‰ 15‰ 12‰暫住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例 82% 78% 80% 82%人口預(yù)測 (萬人 ) 50 55 68 80 惠州市在珠三角的定位分析 惠州市位于廣東省東部，珠江三角洲東端，南臨南海，與深圳、香港毗鄰，是廣東省有名的歷史文化名城，在歷史上即有“嶺南名郡”、“粵東門戶”之稱。 9 圖 惠州與珠三角城市群的地理位置關(guān)系圖 惠州交通狀況（圖 ）： 惠州交通便利，廣汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、廣梅汕鐵路貫通惠州；惠州港是對外客貨運的深水良港，距市區(qū) 22 公里的平潭機場，目前惠州市的交通已是陸、海、空全方位運行。到 2020 年，惠州擬建 “ 5橫 3縱”8條高速公路，這些交通線路落實以后，將以惠州為中心形成一個“兩小時生活圈”：即從東莞、深圳、廣州和河源等地的市區(qū)到惠州市區(qū)走高速路只需要兩小時以內(nèi)車程，而惠城、陳江 仲愷、惠陽 大亞灣三個中心城區(qū)之間包括深圳龍崗之間則可控制在半小時以內(nèi)車程。 中海殼牌南海石化項目使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重型化工工業(yè)基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠江三角洲東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎(chǔ)工業(yè)支撐。 由于石化城的帶動，惠州已經(jīng)成為了珠三角最重要的重化工城市；同時成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接的承接地，正如當(dāng)年東 11 莞 90 年代初承接深圳的制造業(yè)的轉(zhuǎn)移一樣，惠州在近幾年內(nèi)將承接?xùn)|莞、深圳的制造業(yè)的 轉(zhuǎn)移，成為一個中型和輕型工業(yè)重地。 （ 2）惠州大型項目的相繼上馬，將會給惠州經(jīng)濟帶來強大拉動作用。 12 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是 1992 年 11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的全國 52個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，規(guī)劃面積 平方公里。區(qū)內(nèi)有惠深、惠河、廣深、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路通過，交通便利。 仲愷高新區(qū)從 1992 年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過了二十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過不斷調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，已經(jīng)取得了令人矚目的成績，尤其是近幾年來通過對園區(qū)的 重新調(diào)整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)的各種資源得到了最優(yōu)化的配置，工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)了快速的增長，其在惠州經(jīng)濟的龍頭地位得到了進一步的加強。根據(jù)惠州市 2021 年經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，惠州上半年 GDP 同比增長 %，超過廣州、深圳，位居全省第二、珠三角第一。作為國內(nèi)重要的電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地， 13 仲愷已聚集了包括 索尼、西門子、 LG、施耐德、 TCL 等著名企業(yè)在內(nèi)的 3000 多家企業(yè)，其中世界 500 強和中國 500 強企業(yè)超過 20 家。 2021 年，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 636 億元，同比增長 2%；工業(yè)增加值 122 億元，同比增長 %；出口額 57 億美元，同比增長 %；稅收 億元，同比增長 %；凈利潤 億元，同比增長 %。 仲愷新區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和持續(xù)發(fā)展能力在惠州都具備較明顯優(yōu)勢，2021 年仲愷高新區(qū) GDP 更是創(chuàng)新高超人民幣 530 億，躍居惠州縣區(qū)首位。隨著莞惠城際的即將落成通車，作為珠三角經(jīng)濟重心轉(zhuǎn)移的核心，擁有莞惠城際惠州段沿線瀝林站、陳江站和惠環(huán)站三站的仲愷高新區(qū)，將加速匯聚深莞惠三城的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。莞惠城際軌道建成后，從東莞到惠州只需 35分鐘，到佛山只需 45 分鐘，從廣州乘穗莞深城際軌道交通轉(zhuǎn)莞惠城軌到惠州也僅一小時。仲愷作為國家級高新園區(qū)，依托城軌的帶動，必將全面參與珠三角經(jīng)濟發(fā)展，未來價值不可估量。 項目的建設(shè)意義 滿足城市消費和促進經(jīng)濟增長 近年來，惠州的經(jīng)濟發(fā)展已有長足提高，酒店業(yè)的消費不斷增長，而仲愷高新區(qū)至今無 一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。本項目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進區(qū)域的經(jīng)濟繁榮和發(fā)展。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進城市建設(shè)、提升城市品位。它引發(fā)了新一輪的經(jīng)濟熱潮，成為以消費拉動 GDP增長的典范。 惠州于 2021 年被評為 中國優(yōu)秀旅游城市 。惠州具有豐富的自然旅游資源，集山、泉、湖、海、河、瀑于一體，融自然景觀與人文景觀于一身。 惠州的主要景點有：惠州西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣、巽寮灣、象頭山、藍(lán)田瑤族、古田自然保護區(qū)、海龜自然保 護區(qū)等十幾處。著名 17 的風(fēng)景名勝有惠州西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣等。針對惠州旅游資源的開發(fā)和利用現(xiàn)狀，結(jié)合調(diào)查，其具體表現(xiàn)如下： （ 1）早期開發(fā)力度不足，后期更新速度緩慢。但由于開發(fā)力度不足、定位層次低，多年來變化不大，景區(qū)內(nèi)的娛樂設(shè)施也僅限于出租 游艇。再如羅浮山，它是道教圣地，屬我國十大名山之一。這種粗劣單一的市場供給根本無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的旅游需求，成為制約惠州旅游收入的瓶頸。對此惠州沒有進行合理有效的旅游規(guī)劃，城市規(guī)劃與旅游規(guī)劃脫節(jié)，各景區(qū)沒有開列專線