【正文】 商品房竣工面積 (m2) 住宅竣工面積 (m2) 商品房 銷售面積 (m2) 住宅銷售面積(m2) 商品房空臵面積 (m2) 住宅空臵面積(m2) 渝中區(qū) 713369 % 936324 490662 648676 477626 718619 270302 江北區(qū) 777002 % 1244898 894789 996262 572172 578051 212675 沙坪壩區(qū) 667776 % 1508986 1023630 1140287 1004597 482518 156133 九龍坡區(qū) 837371 % 1716848 1166295 1265512 1023059 360814 100205 南岸區(qū) 898028 % 1784142 1285805 1402767 1211943 533093 172307 渝北區(qū) 1020255 % 1073588 788737 952184 864488 244025 126356 大渡口區(qū) 238420 % 503613 423548 614417 572172 86011 33741 北碚區(qū) 288839 % 475771 385710 368513 333254 93621 25826 巴南區(qū) 382844 % 514251 378953 394803 320802 188448 71132 分析： 重慶固定資產(chǎn)投資仍然保持了較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在建的各類項(xiàng)目大多符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策而受到大力支持。 重慶住宅面積銷售率大大勝過商用物業(yè)，市民對(duì)住宅的需求較為旺盛。而且從近幾年看，住宅空臵率有逐年降低之勢(shì)。 重慶歷年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化情況 九區(qū)總計(jì) 5778382 % 9758421 6838129 7783421 6718085 3285200 1168677 年份（年） 1998 1999 2021 2021 2021 2021 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 283 第二產(chǎn)業(yè)（ 億元） 585． 38 表一：重慶三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值發(fā)展情況 表二：重慶歷年來三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占 GDP 的比率 由上表分析可知：重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)以二、三產(chǎn)業(yè)為主，新型工業(yè)化促進(jìn)了第二產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)所占比率呈逐年下降之勢(shì)。這也反映出我市城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，城市功能向多元化發(fā)展，這對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、良性發(fā)展較為有利。隨著國(guó)家進(jìn)一步刺激消費(fèi)政策出臺(tái)，人們收入水平、購(gòu)買能力與消費(fèi)欲望的增強(qiáng)，持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)水平將成為拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大要素。而 2021 年底主城九區(qū)非農(nóng)業(yè)人口比重近 60%，與北京、上海等主要大城市相當(dāng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)主要集中在第二、第三產(chǎn)業(yè)，且第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的比重會(huì)越來越高。若光計(jì)算主城九區(qū)（ 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈）人均收入水平，則會(huì)比上表數(shù)據(jù)約高出 20%以上，由此可知城市居民尤其主城區(qū)居民收入已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)增長(zhǎng)較快、支配能力趨強(qiáng)的新階段。 城市居民人均全年消費(fèi)支出發(fā)展變化一覽（單位：元） 分析：（ 1）、如同前文，這里所指城市居民人均年消費(fèi)支出包括了重慶市主城區(qū)及其它所有郊區(qū)、縣、市城市人口的年均消費(fèi)水平。 （ 2）、近幾年重慶市民人均 消費(fèi)支出呈逐年上升態(tài)勢(shì)，尤其從 2021 年開始上升增長(zhǎng)幅度大大提高，保持在 10%以上， 2021 年增長(zhǎng)率已達(dá)到 %。 年份 1999 2021 2021 2021 2021 2021 人均年消費(fèi)支出 5352 5475 5765 6360 7118 7973． 05 城市居民人均住宅支出占全年總消費(fèi)支出的比例一覽表 分析：從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，居住消費(fèi)已經(jīng)成為一個(gè)越來越重要的方面，住宅支出占總消費(fèi)的比重逐步提高，尤其是 2021 年住宅支出增長(zhǎng)率較 2021 年約提高%，其增速相當(dāng)驚人。這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的積極意義。（ 2）、依據(jù)世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，按造我國(guó)政府計(jì)劃，在人均住宅面積達(dá)到30— 35 平方米之前，住宅會(huì)有較旺盛的消費(fèi)需求。 （三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)及展望 年份 1999 2021 2021 2021 2021 住宅占總消費(fèi)比率 % % % % % 年份 1999 2021 2021 2021 2021 住宅面積 （平方米） 2021 年是重慶直轄 8 年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快最好的 一年。目前重慶正處于其歷史上最好的時(shí)期。國(guó)家在投資、產(chǎn)業(yè)政策、稅收等方面都有所傾斜，優(yōu)惠措施讓大量資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素加快了向重慶集中的步伐。 隨著三峽工程的順利推進(jìn)，不但會(huì)吸引大量投資，還能大大改善重慶的內(nèi) 河航運(yùn)條件，萬噸巨輪船隊(duì)將可直達(dá)重慶九龍坡港，這會(huì)極大加強(qiáng)重慶對(duì)外的經(jīng)濟(jì)與文化交流，在 2021 年重慶必將成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，它在這幾年的發(fā)展將是快速高效的，其變化、成就與市場(chǎng)機(jī)會(huì)將是驚人的?！爸袊?guó) 21 世紀(jì)看重慶”也將不會(huì)是一句空話，而將更加深入人心。近幾年來吸 引外資額一直穩(wěn)居整個(gè)中西部前三位。 重慶市委、市府執(zhí)政能力加強(qiáng)，政策開明，利于企業(yè)投資發(fā)展，已具有較佳的政府公信力。而各方熱錢滾滾涌入重慶必將極大的推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。公用事業(yè)不斷完善，能源工程建設(shè)如火如荼。 2021年“半小時(shí)主城區(qū)”工程將全面完工，這意味著困擾重慶多年的交通頑疾將得到有效緩解。在 2020 年前，重慶還將建成 7 條縱貫主城，總長(zhǎng) 354 公里的軌道交通線，主城交通出行將更多選擇、更為便捷。屆時(shí)，通過高速路，我市主城區(qū)至所有區(qū)縣（自治縣、市）的車程將由現(xiàn)在的 8 小時(shí)提速到 4 小時(shí)。 重 慶直轄前經(jīng)濟(jì)底子較為薄弱，與其直轄市的身份極不吻合，這也反而體現(xiàn)出自身發(fā)展的潛力很大，速度較快，機(jī)遇很大。而且國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)急需發(fā)展的重慶影響很小，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)影響還更大些。 在 2021 年 10 月中國(guó)社科院推出的“內(nèi)地最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市比較”中，重慶領(lǐng)先成都，躋身于全國(guó)十大綜合經(jīng)濟(jì)中心之列。這預(yù)示著中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心已經(jīng)移師重慶。 小結(jié)：綜觀 2021 年，全市人均 GDP 超過 1000 美元，其中我市傳統(tǒng)主城六區(qū)人均 GDP 預(yù)計(jì) 已經(jīng)超過 2021 美元。 2021— 2020 這個(gè)時(shí)期將是一個(gè)加速發(fā)展的黃金時(shí)期，雖會(huì)有一些矛盾凸顯，但更多的還是全國(guó)性的歷史機(jī)遇與美好未來。 三、重慶城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的機(jī)會(huì) （一）、新規(guī)劃出臺(tái)，主城面積將擴(kuò)大 倍 —— 房地產(chǎn)業(yè)面臨廣闊發(fā)展機(jī)遇 《重慶 2020—— 都市區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）綱要》已于 2021 年11月 1日通過建設(shè)部審查。其都市區(qū)范圍總面積為 5473 平方公里，重慶將被建設(shè)成為“世界知名，富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，充滿吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之都”。 未來都市區(qū)范圍包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)共九個(gè)行政區(qū)的全部轄區(qū)，總面積 5473 平 方公里。主城為集中進(jìn)行城市建設(shè)的區(qū)域，范圍主要為外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，面積為 2737 平方公里。 此規(guī)劃綱要主要為解決大都市交通擁擠、環(huán)境惡化等城市病，堅(jiān)持“一城五片、多中心組團(tuán)式”的城市空間結(jié)構(gòu)。這五大片區(qū)包括了 16 個(gè)組團(tuán)。副中心分別指現(xiàn)有的沙坪壩、觀音橋、楊 家坪、南坪和新規(guī)劃的西永、茶園兩個(gè)城市副中心。 未來主城 2737 平方公里面積中，建設(shè)用地占 29%，約 800 多平方公里，其余面積都規(guī)劃為公園、綠地、水體等生態(tài)用地。 （二） 重慶城市化進(jìn)程對(duì)住 宅需求量的影響 依據(jù)《重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中提到的對(duì)重慶主城區(qū)城市化進(jìn)程的要求， 2021 年全市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 50%，主城區(qū) 2020 年全部實(shí)現(xiàn)城市化。如果綜合考慮城市拆遷、人均居住面積增加、城市新增人口住房需求等因素，則對(duì)重慶主城區(qū) 2021 年前住宅需求量可以做一個(gè)大致推算。 因舊城改造而形成的住宅需求量 預(yù)計(jì) 2021 年前，重慶因城市化進(jìn)行舊城改造將拆遷 2021 多萬平方米，涉及 30余萬戶居民拆遷，其中約 2/3 的家庭即 23萬戶左右會(huì)購(gòu)臵新房，按每戶 110 平方米（建筑面積）計(jì)算，則總需求量為 23*110=2530 萬平方米，每年平均約 420 萬平方米。 綜上：到 2021 年 ， 重 慶 主 城 區(qū) 住 宅 需 求 面 積 為3525+2530+= 萬平方米，年均需求量約為 1283 萬平方米。從中看出市場(chǎng)需求量大于供給量，房地產(chǎn)發(fā)展的空間很大。但至少可以肯定，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是主城區(qū)市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛，只要新建商品房產(chǎn)品功能不 是太差，品質(zhì)過于低劣，都基本能得到市場(chǎng)的消化。在辦理市民土地房屋權(quán)屬登記時(shí)限是：設(shè)定登記、權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記，從受理申請(qǐng)之日起 30 個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。 2021 年 8 月 31 日起，全國(guó)城市建設(shè)用地全部實(shí)行掛牌出讓，停止協(xié)議出讓土地。這對(duì)開發(fā)商的實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)，在以后獲取土地時(shí)很難再暗箱操作，不少小開發(fā)商將因此被市場(chǎng)淘汰。公開透明、公平競(jìng)爭(zhēng)更有利于形成健康的市場(chǎng)秩序，按規(guī)范操作讓開發(fā)投資明明白白。對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批，重點(diǎn)項(xiàng)目用地將優(yōu)先得到保證，如能源、交通、水利等，然后再考慮一般性項(xiàng)目。 《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》已于 2021 年 12月 1 日起施行 核心內(nèi)容為：強(qiáng)調(diào)任何建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須經(jīng)過預(yù)審環(huán)節(jié)；建立建設(shè)項(xiàng)目分級(jí)預(yù)審制度；明確規(guī)定，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的項(xiàng)目，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、不得辦理供地手續(xù)。 中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 中國(guó)人民銀行于 2021 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。由于這次加息幅度很小，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際影響有限。 最高人民法院司法解釋規(guī)定居住房屋不得拍賣 這則于 2021 年 1 月 1 日?qǐng)?zhí)行的規(guī)定中明確表示：“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。目前各銀行尚在 觀望中，還未采取措施。房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)適度，房地產(chǎn)金融支持力度提高，市場(chǎng)消費(fèi)趨于理性，房屋價(jià)格穩(wěn)定上升，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定健康，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持了對(duì)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的保障與拉動(dòng)作用。 2021 年全市開發(fā)完成投資 億元 ，同比增長(zhǎng) ，其中住宅投資同比增長(zhǎng) %。 （ 2）、國(guó)內(nèi)貸款比重降低，自有及定金預(yù)收款等其他資金比重提高。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源共 億元，同比增長(zhǎng) %。另外利用外資 億元，占 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地總量為 1347公頃（不含劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的部分）。在房地產(chǎn)開發(fā)用地 總量中，存量土地占 %，符合國(guó)家土地調(diào)控要求。在全市開發(fā)用地供應(yīng)中，都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)供地 957 公頃，占總量的 %；渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)供地 204 公頃，占總量的 %；三峽庫區(qū)供地 186 公頃，占總量的 % （ 3）、土地價(jià)格略有上升。 （ 4）我市土地儲(chǔ)備數(shù)量充足。 商品房供應(yīng)與市場(chǎng)需求呈現(xiàn)“需略大于供”的特點(diǎn) （ 1）、 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；但是房屋竣工面積為 萬平方米，同比下降 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，同比下降 %。 2021 年重慶市商品房成交面積 萬平方米，（遠(yuǎn)大于竣工面積）成交金額 億元，同比分別增長(zhǎng) %、 %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。 ②從房屋類別看：普通商品住宅占商品住宅成交總面積的 %；經(jīng)濟(jì)適用房占 %；高 檔公寓、別墅占 % ③從購(gòu)房者戶口所在區(qū)域分： 2021 年重慶市主城核心區(qū)市外購(gòu)房者購(gòu)房面積占主城區(qū)商品房成交總面積的 %，其中港、澳、臺(tái)人士購(gòu)房占 %。 ④、從購(gòu)房者年齡分： 30 歲以下購(gòu)房者占成交總套數(shù)的 80%； 30— 50歲占 %； 50 歲以上的占 13%； 30 歲以下購(gòu)房者所占比重高的原因，除了購(gòu)房趨向年輕化發(fā)展之外，也與銀行按揭購(gòu)房針對(duì)年青人，貸款期限更長(zhǎng)有密切關(guān)系。全年住宅成交面積占商品房總成交面積的 %。同時(shí)購(gòu)房者選擇銀行貸款購(gòu)房占%。而下半年因國(guó)家對(duì)土地、金融的“雙緊”調(diào)控政策力度加大，我市主城區(qū)商品房交易量也受到一定影響，增速?gòu)纳习肽甑耐仍鲩L(zhǎng) %，逐月回落到 12 月份的 %。從商品住宅類別分析：經(jīng)濟(jì)適用房成交均價(jià) 1559 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；普通住宅成交均價(jià) 2151 元/平方米，同比增長(zhǎng) %；別墅、高檔公寓成交均價(jià) 5392 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。其中住宅成交均價(jià) 721 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，商服用房成交均價(jià) 2431元 /平方米，同比下降 %；辦公用房成交均價(jià) 1673 元 /平方米，同比下降 %。其中住宅成交均價(jià) 721 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；商服用房成交均價(jià) 3370 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公用房成交均價(jià) 1483 元 /平方米，同比增長(zhǎng)%。全市住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度與 2021 年我市 GDP 增長(zhǎng) %與人均可支配收入增長(zhǎng) %基本協(xié)調(diào)。由于主城區(qū)存量房市場(chǎng)起步較早，市場(chǎng)培育相對(duì)成熟，存量房住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)