【正文】 元 /平方米，比二季度上漲 元，漲幅達(dá) ％，幅度居去年同期以來最高。 7 月份的第一周，武漢市商品房均價(jià)約 3020 元 /平方米，此后連續(xù)三周上升至 3090 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三季度每周成交均價(jià)趨勢圖300030303060309031203150318032103240327033007月第一周7月第二周7月第三周7月第四周7月第五周8月第一周8月第二周8月第三周8月第四周9月第一周9月第二周9月第三周9月第四周單位：元/平米 根據(jù)對三季度商品住房銷售情況的統(tǒng)計(jì)，戶型為 80～ 150 平方米的住房，銷售套數(shù)占到登記銷售總套數(shù)的 %，成為主體銷售戶型；價(jià)位在 2500元 ～ 4000元 /平方米的商品住房銷售面積占到銷售總面積的 %。 三季度上市的 30 余個(gè)樓盤中，大多數(shù)為高價(jià)樓盤。漲幅超過 10%的商品房集中在位置相對偏僻的 青山、東西湖與漢陽 三個(gè)城區(qū)，漲幅最高的東西湖區(qū)達(dá) 21%。其中 只有 洪山區(qū) 商品房均價(jià)低于 3000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 元 /平方米，為 元 /平方米， 下跌 了 %。一些濱湖臨江的樓盤價(jià)格均在 6000 元 /平方米以上，從而整體拔高了武昌區(qū)的樓市價(jià)格。 表：各城區(qū)第 3 季度商品房價(jià)格變化情況 區(qū)域 均價(jià)（元 /平方米） 漲跌金額（與第二季度對比） 漲跌幅度 武昌區(qū) + 元 +% 江漢區(qū) + 元 +% 江岸區(qū) + 元 +% 硚 口區(qū) + 元 +% 青山區(qū) + 元 +% 東西湖區(qū) + 元 +21% 漢陽區(qū) + 元 +% 洪山區(qū) 元 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本季度各區(qū)域商品房成交均價(jià)走勢圖2500260027002800290030003100320033003400350036003700380039004000武昌區(qū) 江漢區(qū) 江岸區(qū) 橋口區(qū) 青山區(qū) 東西湖區(qū) 漢陽區(qū) 洪山區(qū)單位：元/ 平米 而從 2－ 9 月份的武漢住宅區(qū)域價(jià)格趨勢圖來看，本季度三個(gè)環(huán)線所在區(qū)域價(jià)格走勢比較平穩(wěn)，沒有明顯的波動(dòng)趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2－ 9月 武漢住宅物業(yè)區(qū)域價(jià)格走勢圖　　　　　　　　　　　　　　　　單位：元/平米4034405039793979392138353768371233753387334133413320328632643235254725472536253625302510250424832021220024002600280030003200340036003800400042002 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份內(nèi)環(huán)線以內(nèi) 內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間 中環(huán)以外 綜合來看，武漢房地產(chǎn)市場在第三季度受需求拉動(dòng)作用明顯，需求較為真實(shí)，目前市場正處于恢復(fù)性、理性增長階段。 房地產(chǎn)策 劃、銷售策略所主要解決的問題就在于： 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體是誰？他們需要什么樣的產(chǎn)品（或服務(wù)）？通過什么樣的途徑將項(xiàng)目信息介紹給他們？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 就目前武漢市購房群體組成來看，基本有以下幾種群體： ● 改善居住環(huán)境的 二次置業(yè)者 ● 剛畢業(yè)或準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人 ● 被拆遷的拆遷戶 ● 投資客 ● 城市化進(jìn)程中的外來人員（主要 是 個(gè)體 經(jīng)商戶） 由于本項(xiàng)目宗地地處武漢市城市中心區(qū)，產(chǎn)品覆蓋一房、兩房、三房 。具體分布在： ● 周邊輻射 2 公里范圍人群： ● 政府 機(jī)關(guān)團(tuán)體單位 ● 私營個(gè)體業(yè)主 ● 醫(yī)務(wù)單位 ● 文教職工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 拆遷居民 ● 各類企事業(yè)中層 ● 企業(yè)白領(lǐng) ● 其他成分 ● 江岸、江漢板塊可消化部分 分析： 我司建議，基于以上的種種情況，本案不能采取被動(dòng)的產(chǎn)品推廣，而應(yīng)主動(dòng)的把產(chǎn)品投身于市場中， 讓產(chǎn)品成為吸引客戶的主要來源渠道，通過后期在配合營銷的過程中， 在 推廣上真正做到 “ 以產(chǎn)拓源 ” 。我相信能堅(jiān)定地遵循以上兩點(diǎn)，靈活、務(wù)實(shí)地執(zhí)行既定方案，拓寬客戶渠道，獲得滿意的效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。公園家 而存在，具有周邊項(xiàng)目無法比擬的景觀優(yōu)勢。 ● 區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目宗地位于 老 硚 口繁華商業(yè)區(qū)，武 漢兩大商 圈 ：武廣商圈和漢正街商圈的交匯處，接近武漢市（特別是漢口）地理中心（航空路和解放大道的交叉點(diǎn)）社會(huì)配套齊全，客戶資源充足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。繁華不失幽靜，安逸而不偏僻，鬧中取靜的地理位置，非常適合城市“金領(lǐng)” 需要的生活模式。享有公交和輕軌兩大優(yōu)勢資源的疊加。 ● 社會(huì)綜合配套優(yōu)勢： 得益于宗地地處漢口中心城區(qū)，周邊的配套尤其豐富。 ● 教育資源優(yōu)勢 在武漢現(xiàn)時(shí)樓盤中，周邊有名校的樓盤不少，但象本項(xiàng)目所享有的“一條龍接力式”的教育配套可以說絕無僅有。在不出 3 公里的范圍內(nèi)，配齊孩子從幼兒園到大學(xué)的教育資源，而且都是名校。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 宗地用地條件的限制直接影響小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施有限，完全依賴社區(qū)外的社會(huì)配套。兩棟建筑所對應(yīng)的目標(biāo)客戶群體幾乎來自兩個(gè)不同的消費(fèi)層次。 ● 品牌劣勢 現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)進(jìn)入品牌 制勝時(shí)代，雖然還沒有到只認(rèn)某種品牌的時(shí)候，但隨著消費(fèi)市場的逐漸成熟，購買行為會(huì)越來越理性，品牌價(jià)值在消費(fèi)者的購買行為中越來越重要。 本項(xiàng)目 開發(fā)商品牌 的弱勢將會(huì)對后期的銷售造成直接負(fù)面影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)我司集賢 但本項(xiàng)目停車位僅有 60 個(gè) 。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ O） : ● 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 持續(xù)向好 近幾年，我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長， GDP 的年增長率保持在 9%左右。未來幾年，對于住房的實(shí)際需求仍然強(qiáng)勁。外來企業(yè)開發(fā)企業(yè)紛紛扎堆古田片區(qū) ，改善城市形象的同時(shí)也 在不斷 提升區(qū)域形象，促進(jìn)房價(jià)向中心城區(qū)靠齊。我們知道，一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展離不開：外來移民、可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 支配收入、消費(fèi)觀念等三個(gè)要素。 ● 區(qū)域 房價(jià)還有進(jìn)一步上漲空間 2021 年三季度， 硚 口區(qū)商品住宅均價(jià)為 元 /平方米，比上季度 上漲了 元 /平方米，漲幅為％，與去年同期相比上漲了 元 /平方米，漲幅達(dá)到 ％。房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房價(jià)上漲依然存 在比較大的空間。房價(jià)下跌、成交量銳減，但對于中部二、三線城市而言，雖然上半年成交量有所下降，但房價(jià)卻不降反升，與中央宏觀調(diào)控目標(biāo)背 道而馳。 ● 區(qū)域內(nèi)潛在競爭激烈 本項(xiàng)目的競爭來自于兩個(gè)方面：其一，周邊區(qū)域樓盤 （古田片區(qū)） 對本項(xiàng)目客戶的分流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 雖然項(xiàng)目現(xiàn)有 的競爭對手不多，但明年上半年與我們構(gòu)成競爭威脅的 項(xiàng)目 不少 。 在同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)域，決定消費(fèi)者購買行為往往是“價(jià)格”，這種區(qū)域往往最容易爆發(fā)“價(jià)格戰(zhàn)” 分析： 綜合本項(xiàng)目的 SWOT 分析，可以看出本項(xiàng)目的優(yōu)勢來自于項(xiàng)目 的 公園景觀、 地理位置和項(xiàng)目的周邊的配套資源（特別是環(huán)境與教育資源） ，項(xiàng)目的劣勢則體現(xiàn)于 地塊限制．品牌 弱勢 等諸多方面，必須采取有效措施從項(xiàng)目的軟性包裝上下功夫， 揚(yáng)長避短， 凸顯優(yōu)勢，從而 逐步實(shí)現(xiàn)銷售的四個(gè)層次。公園家 獨(dú)特的核心競爭力及市場指標(biāo)性？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四 大核 心競爭力的概念提升： 區(qū)域價(jià)值： 漢口 CLD 居住 中心區(qū)一級輻 射區(qū)，硚口公園風(fēng)景區(qū)保護(hù)帶罕有地塊 ， 緊鄰 大武廣商圈 ， 橋口 概念提升 1：城市精英生活區(qū) 從 武廣商圈 到 橋口公園 ，選擇城市精英的生活 景觀價(jià)值 ： 硚口地區(qū)唯一正南面臨硚口公園住宅 ， 景觀視野無出其右。 概念提升 3：都市新中央， 百變好生活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 硚 口公園家 ，我的城市我享受 實(shí)用價(jià)值： 定位準(zhǔn)確的戶型、面積，獨(dú)特的外觀，功能、比例、色調(diào)、細(xì)部處理和諧一致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 Marketing 市場先導(dǎo) →Advantage 尋找價(jià)值鏈 →Technical 技術(shù)工具支撐 →Heading 形成戰(zhàn)略思想 →Step關(guān)鍵在于執(zhí)行 根據(jù)以上營銷法則，我們在前面已對市場需求和自身價(jià)值進(jìn)行了挖掘，然后便可水到渠成得出本案的相關(guān)定位體系 一、 目標(biāo)客戶定位 客戶構(gòu)成： 根據(jù)我們對項(xiàng)目需求群體分析，結(jié)合集賢最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 項(xiàng)目定位 形象定位 武漢 首個(gè) 公園 社區(qū) 大武廣商圈?公園景觀名宅 絕版景觀，上品名苑 ? 大武廣商圈，謂之地段處于漢口核心都市圈，盡享城市的成熟與便利 ? 公園景觀，謂之其獨(dú)享硚口公園，都市綠色心肺盡在掌握 ? 名宅，謂之 首創(chuàng) Parkhouse 具備獨(dú)特的豪宅氣質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 推廣主題 定位 ： 主題一：“尊榮” 尊貴只因稀有，尊榮源于擁有， CLD、武漢城市綠色心肺絕版選擇、楚文化一脈相承、 全市第一個(gè)與公 園零距離相鄰住區(qū)，注定 硚口公園家 必將尊榮獨(dú)享。 三、 案名定位 樓盤案名就是項(xiàng)目市場定位核心的外在表現(xiàn)，是面向市場的第一訴求，是項(xiàng)目主要賣點(diǎn)的精粹。可以說，極具親和力、能給人以審美愉悅的樓盤名稱，本身就是活廣告，但效果比廣告宣傳強(qiáng)十倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 案名建議： ? 硚 口御景龍庭（定位于教育配套） ? 景上天 （定位于景觀） 四、 價(jià)格 體系 定位 價(jià)格體系模式 武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過 20 年的快速發(fā)展，已逐步走向成熟。 行話說：“ 看不看、看地段；行不行、看戶型；買不買、看價(jià)格；搬不搬、看景觀” 。 現(xiàn)時(shí)