【正文】 地園區(qū)。 （ 3） 政府機(jī)構(gòu)：管城區(qū)委、 XX 路派出所、東明路派出所、居委會等政府機(jī)構(gòu)分布四周，為項目的治安和管理提供 5 了完備的社會保障體系。公交車有 2 20 20 603 等多條線路，緊鄰 XX 路長途汽車站，距離火車站約 3 公里，交通可達(dá)性非常強(qiáng)。 區(qū)域配套 （ 1） 教育：東關(guān)小學(xué)、城東路一小、城東路二小 、三十九中、鄭州國棟外語學(xué)校、電子技術(shù)學(xué)院。 4 宗地特征描述 （ 1） 處在中心城區(qū)，旺盛人氣有保證； （ 2） 地塊三面臨城市干道，商業(yè)價值凸顯； （ 3） 項目地塊面積不大，成長性不強(qiáng)，適合選擇高附加值類產(chǎn)品進(jìn)行集中性開發(fā)； （ 4） 地價較高（約 120萬 /畝）。另 只需對水電等設(shè)施適當(dāng)增容就能達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)的“三通一平”要求 。 （ 宗地平面圖 見附圖一） 場地概況 目前地面附著物為多層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中 臨 XX 路有三棟多層住宅（約 17000 平方米，住戶約170 余戶）占據(jù)了大量的臨街面。 XX路項目建議書 編制單位： 鄭州 XX 置業(yè)有限公司 編制時間： 2 目 錄 一、宗地概況 3 二、區(qū)域環(huán)境描述 4 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 6 四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論 10 五、項目產(chǎn)品方向判斷 14 六、結(jié)論及建議 23 附表一：方案一投資估算收益表 附表二：方案二投資估算收益表 附表三：方案二大賣場投資估算收益及經(jīng)營收益現(xiàn)金流量表 附圖一：宗地平面圖 3 一、宗地概況 宗地位置 宗地位于鄭州市管城區(qū)內(nèi)。宗地西臨東明路、南臨 XX 路，東臨未來大道，北側(cè)毗鄰 東明花園住宅小區(qū)，地塊呈規(guī)則長方形，總占地面積 畝。其它區(qū)域地面附著物均不超過 3 層 。 相關(guān)拆遷事宜 目前拆遷分為三塊： I、原廠區(qū)內(nèi)建筑物，公司作為資產(chǎn)所有者，拆遷容易； II、地塊東部出租給國林公司，如果近期拆遷預(yù)計需要補(bǔ)償 223 萬元，其中補(bǔ)償原市場商戶 28 萬 元，補(bǔ)償國林公司 195 萬元； III、臨 XX 路有三棟多層住宅，由于拆遷成本較高（預(yù)計超過 3000 萬元），本方案未考慮拆遷事宜。 二、區(qū)域環(huán)境描述 區(qū)域界定 根據(jù)宗地位置，界定本項目所處區(qū)域為 XX 路與東明路交叉點(diǎn)為中心向外輻射 23 公里的區(qū)域。 （ 2） 道路交通：南臨城市主干道 XX 路，西臨城市主干道東明路。向西有東西大街連通商業(yè)中心，向東連通 107 國道和京珠高速。 （ 4） 醫(yī)院：管城中醫(yī)院、黃河醫(yī)院、鄭州市六院分院。項目周邊的生活配套設(shè)施已基本齊全，銀行、通訊、餐飲、菜場等為商戶和小區(qū)居民在生活上提供了便利。 可見，宗地所處區(qū)位優(yōu)越，為在該處開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或中高檔住宅區(qū)提供了硬件支撐。根據(jù)對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀的把握，總結(jié)出該區(qū)域的房地產(chǎn)市場特征如下： 受高地價制約，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型主要為小高層、高層、商業(yè)（專業(yè)市場）； 住宅銷售價格在 32003800 元 /平方米，臨街商鋪 60009000 元 /平方米； 戶型主要以小面積公寓和換房升級版的戶型為主； 住宅類地產(chǎn)同質(zhì)化帶來激烈的競爭，同時也受到外區(qū)域同類產(chǎn)品帶來的巨大競爭。 7 區(qū)域住宅項目分析 海上香頌 長城康橋花園 建業(yè)新天地 英協(xié)花園四期 中建文苑 位置 東明路與 XX路交叉 城東路 XX 路交叉 XX 路與建業(yè)路交叉 XX路與建業(yè)路交叉 城東路與東大街 開發(fā)商 鄭州中凱置業(yè) 鄭州長城房地產(chǎn) 建業(yè)住宅 英協(xié)房地產(chǎn) 中原房地產(chǎn) 物業(yè)類型 小高層 多層、高層 多層、小高層、商業(yè) 高層、寫字樓、酒店 高層 總占地面積（畝） 60 90 186 30 40 總建面積（萬㎡） 9 9 6 總套數(shù)（套） 600 930 748 260（住宅） 368 銷售價格 均價（元 /㎡） 3200 3800 3700 3500 3200 商業(yè)售價 10000 10000 商業(yè)情況 規(guī)劃 10萬㎡商業(yè)，未動工 無商業(yè) 配套設(shè)施 會所、霧森系統(tǒng)、太 陽能熱水 會所、幼兒園 共享整個建業(yè)城市花 園的配套設(shè)施 共享整個英協(xié)花園的 配套設(shè)施 無特色配套 調(diào)查顯示： （ 1）“海上香頌”、“長城康橋花園”等項目為目前該區(qū)在銷項目中的中高端項目，市場銷售均價水平為 32003800元 /㎡；產(chǎn)品以現(xiàn)代建筑 風(fēng)格、板式中高層為主；項目多選在主干道附近，注重人文、教育環(huán)境的挖掘。 （ 3）該地塊所處區(qū)域?qū)τ芯幼√厣淖≌a(chǎn)品市場有效供給量不足，為本案提供了填補(bǔ)市場空白的機(jī)會和開發(fā)前景。 （ 4）通過上述樓盤 的開發(fā)，該地塊所處區(qū)域土地開發(fā)正逐步進(jìn)入成熟期，住宅的品質(zhì)和售價正逐步上升，為該地塊的開發(fā)提供了較好的市場契機(jī)。該區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)域商業(yè)大賣場和休閑、娛樂餐飲商業(yè)街空白，而周邊已開發(fā)商品房規(guī)模逐步加大，大量的新增居住人口急需商業(yè)生活配套服務(wù)，為本案提供了填補(bǔ)商業(yè)市場空白的機(jī)會和開發(fā)前景。 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 （ 1） XX 路段商業(yè)業(yè)態(tài)分布（老 107 紫荊山路）業(yè)態(tài) 比例 業(yè)態(tài) 比例 11 銀行 % 干洗 % 藥房 % 咖啡 % 美容美發(fā) % 浴場 % 小型超市 % 茶社 % 西點(diǎn) % 鞋店 % 餐飲 % 煙酒 % 通訊 % 網(wǎng)吧 % 影像 % 電動車店 % KTV % 建材家居 % 服裝 % 廣告打印 % （ 2）東明路段商業(yè)業(yè)態(tài)分布（隴海路 金水路） 12 業(yè)態(tài) 比例 業(yè)態(tài) 比例 銀行 % 干洗 % 藥房 % 咖啡 % 美容美發(fā) % 浴場 % 小型超市 % 茶社 % 西點(diǎn) % 鞋店 % 餐飲 % 煙酒 % 通訊 % 網(wǎng)吧 % 影像 % 電動車店 % KTV % 建材家居 % 服裝 % 廣告打印 % （ 3）總結(jié) 13 ? XX 路生活配套商業(yè)僅占 50%，而受到建材市場的引導(dǎo)，建材類商業(yè)和廣告打印占到 50%； ? 東明路生活配套占 85%，生活配套結(jié)構(gòu)優(yōu)于 XX 路； 傳統(tǒng)生活區(qū)商業(yè)配套中的最為活躍的餐飲、娛樂、購物等業(yè)態(tài)的比重非常小甚至缺失，不能滿足區(qū)域內(nèi) 日常生活的需求，也為區(qū)域內(nèi)生活型商業(yè)的開發(fā)帶來機(jī)會。 按照規(guī)劃中的定義，區(qū)域性商業(yè)中心 是指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務(wù)功能比較完善，一般位于居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地和公共交通集散地。服務(wù)范圍３至５平方公里，服務(wù)人口10 萬至 15 萬。它是對房地產(chǎn)項目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項目存在的優(yōu)勢 /機(jī)會，劣勢 /威脅。 （ 2） 方案二：區(qū)域性商業(yè)中心 +高層公寓 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，結(jié)合在售個案銷售價格及區(qū)域租金水平，計劃本項目 2021 年初開始預(yù)售，預(yù)計高層住宅銷售均價 35