【正文】 場 形勢 ，我們建議一分為二的看： （一）在政策的作用下，投資性物業(yè)市場處于一個盤整期，市場 壓力比較大，這是任何一個投資性物業(yè)必須尊重和面對的客觀事實(shí)，在這樣的背景下，項目的操作思路和決策應(yīng)該適度保守。無論市場形勢如何變化，只要這兩個問題得到充分解決，其投資積極性就可以充分調(diào)動。 第二部分 嘉年華項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 7 一、定位背景 （一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的 重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。 （三）本項目立面非常具有視覺沖擊力，時尚而大氣，可以毫不夸張的說，項目與金源酒店共同構(gòu)成了商圈內(nèi)的視覺焦點(diǎn)。值得關(guān)注的是泰興電腦城拿下江田的 1— 3層 萬平方米，開業(yè)后會對江北的數(shù)碼市場格局起到較強(qiáng)的沖擊作用。具體內(nèi)容和貴司當(dāng)前的經(jīng)營思路大致一致，即在招商過程中 提高準(zhǔn)入門檻，引進(jìn)有一定品牌實(shí)力的經(jīng)營戶，賣場做得小而精，確立在中高端消費(fèi)市場的領(lǐng)袖地位。 （二）輔助業(yè)種定位 據(jù)貴司介紹，在這樣的定位思路條件下，消化嘉年華項目的兩個樓面規(guī)模比較適當(dāng)，其余樓面業(yè)種如何定位以更充分挖掘項目自身價值，應(yīng)該是本項目前期論證和探討的重點(diǎn)。 （ 2）具備較大的經(jīng)營空間（包括營業(yè)額、利潤和附加值），具備一定的租金承受能力。 （ 4）對聚集人氣有較強(qiáng)作用的業(yè)種優(yōu)先考慮。 （ 2）總體來講，數(shù)碼產(chǎn)品消費(fèi)的主力軍是年輕市場一族，與本定位在消費(fèi)群體定位環(huán)節(jié)趨同。 （ 4）從消費(fèi)心理上看，講究時尚的年輕人畢 竟經(jīng)濟(jì)能力相對有限，以實(shí)惠的價格購買到他們中意的品牌服飾，對他們來講是非常理想的消費(fèi)選擇。北京燕莎的折扣店經(jīng)營非常成功，在重慶，邦威休閑服在沙坪壩開設(shè)了一個專門的折扣店，經(jīng)營效果也比較好，都證明這種思路是可行的。 （ 7）現(xiàn)計劃按一個樓面的體量進(jìn)行功能規(guī)劃，分為名牌服飾和休閑運(yùn)動服飾兩個折扣區(qū)，未能消化的部分可以面向戶外用品、茶餐廳、咖啡屋等業(yè)種進(jìn)行招商，應(yīng)該可以達(dá)到完全的招商率。 （ 2）如果能引進(jìn)一家有一定品牌知名度的 KTV，將使項目的時尚形象進(jìn)一步豐滿，經(jīng)營功能進(jìn)一步完善。 關(guān)于負(fù)一樓的操作意見 負(fù)一樓當(dāng)前定位為女人街，已經(jīng)分零銷售給投資戶，由于進(jìn)場商家缺乏號召力，經(jīng)營管理水平也非常有限，目前經(jīng)營狀況不甚理想。 對此我方建議持謹(jǐn)慎態(tài)度，原因在于雖然目前經(jīng)營狀況不佳，小業(yè)主收益狀況不理想，但是一旦有知名商家接受，小業(yè)主期望值將在瞬間大幅度提高，并不斷提出單純從自身利益出發(fā)考慮的收益要求，在經(jīng)營過程中有可能遭遇很大的阻力，并且負(fù)一樓是 否納入整體經(jīng)營，對項目的定位應(yīng)該不會造成根本的影響，因此綜合考慮我們建議暫時不爭取負(fù)一樓的經(jīng)營權(quán)。從經(jīng)營的角度看，項目的業(yè)種定位應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)目刹僮餍浴? 第三部分 項目定價 10 一 、項目銷售條件 石橋鋪賽博計劃進(jìn)行返租銷售，回報率為 8%，在簽定買賣合同時，從首付款中一次性扣除房款之 16%，其后 10 年投資戶將穩(wěn)定獲取其應(yīng)有回報。 二、關(guān)于嘉年華項目銷售條件的補(bǔ)充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議 我們建議，對嘉年華項目各樓層應(yīng)分別給予不同的銷售政策： 二樓為賽博經(jīng)營，項目口岸優(yōu)勢比較突出，賽博的品牌實(shí)力應(yīng)該可以取得客戶的信任，僅簽定較為長期的經(jīng)營合同、不承諾返租銷售應(yīng)該也可以推進(jìn)，并且石橋鋪賽 博 B 區(qū)也有過成功經(jīng)驗。 五樓業(yè)態(tài)定位為 KTV，投資戶整體購買的可能性較小，同時娛樂類行業(yè)經(jīng)營業(yè)績起伏也比較大，如果沒有較長年限的返租支持，分零銷售難度很大。 （二）關(guān)于嘉年華項目經(jīng)營的補(bǔ)充意見 項目業(yè)態(tài)比較多，經(jīng)營管理水平對項目整體 的市場前景有非常明顯的影響，建議聘請其他城市有類似經(jīng)驗（管理年輕時尚消費(fèi)綜合性商業(yè)物業(yè)）的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營。 管理公司介入時間盡可能提前，對項目的鋪位劃分、招商都可以提出一些參考性意見，并且其品牌對項目銷售也可以起到積極作用。 在當(dāng)前的市場上，一部分發(fā)展商為了解決資金的缺口，往往采用補(bǔ)貼回報提高售價的操作辦法。 四、 項目定價 （一）定價 說明：我司對于賽博數(shù)碼賣場的租金價格調(diào)查數(shù)據(jù)應(yīng)該說還不十分充分，在規(guī)范定價過程中還必須進(jìn)行修正，因此，本方案主要針對的是定價計算的原則及方法。 A 館 23層 石橋鋪賽博 A館 建議修正價格 二層 專柜 平均租金 套面 400600元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報 建面 240360元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 200350元 /月 /㎡ 建面 120210元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 12 三層 專柜 平均租金 套面 300400元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報 建面 180240元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 150270元 /月 /㎡ 建面 90160元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 建面 /㎡ 二層總金額： 萬 —— 萬 4737＝ 萬 —— 萬 三層總金額： 萬 —— 萬 4365＝ 萬 —— 萬 總銷金額： 27492 萬 —— 36594 萬 12 層電腦城目前并未開業(yè) ，因此其定價參照石橋鋪賽博 A館的價格體系來定，但因其不承諾回報的銷售方式，建議其銷售價格略低于石橋鋪賽博 A館可比樓層。 嘉年華 建議修正價格 二層 專柜 平均租金 套面 400600元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 不承諾回報 建面 240360元 /月 /㎡ 售價 套面 /㎡ 售價 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 200350元 /月 /㎡ 建面 120210元 /月