【正文】 制的依據(jù) 公司受鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司的委托，編制該公司開發(fā)的 梅花鹿養(yǎng)殖基地老年公寓 項(xiàng)目 研究 報(bào)告，報(bào)告編制的依據(jù)是國(guó)家公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)、政策和鎮(zhèn)江市有關(guān)政策、定額標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)文件規(guī)定。具體內(nèi)容為： 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳計(jì)辦投資 (2021)15 號(hào)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 國(guó)家計(jì)委等計(jì)投資 (1993)530 號(hào)《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)方法與參數(shù)的通知》及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》 建設(shè)部于 2021 年 9月頒布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)年鑒 (2021) 鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司提供的資料有： a、鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 b、鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司 《前期規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖 》 專業(yè)好文檔 12 d、項(xiàng)目的 其它相關(guān)資料 三 、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的主要內(nèi)容 根據(jù)委托方的要求，力求切合實(shí)際，本著“經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)可行”的原則，以當(dāng)前實(shí)際需求、資金籌措能力及規(guī)劃發(fā)展等為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)及建設(shè)方案的技術(shù)、功能、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析，確定合理的建設(shè)規(guī)模，估算項(xiàng)目投資，并進(jìn)行必要的效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 五 、主要結(jié)論 鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司注冊(cè)資金達(dá) 1000萬元，公司法定代表人 湯華云 。 本項(xiàng)目選址位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) 上黨鎮(zhèn)東貪村 ，項(xiàng)目位于 木馬 路。 本項(xiàng)目所在地區(qū)城市基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施齊全，自然環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，項(xiàng)目市場(chǎng)前景和預(yù)期價(jià)格較為有利。 3萬元、配套工程費(fèi)、131． 1萬元 基本設(shè)施 費(fèi)用 120萬元。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總收入為 2579800元。 4%。同時(shí)鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施。 鎮(zhèn)江市地處我國(guó)沿海和沿江產(chǎn)業(yè)帶“ T”字型生產(chǎn)力布局一級(jí)軸線的交匯部分，這是我國(guó)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā)的兩條主要軸線。為更快更好地加快城市建設(shè)的步伐、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鎮(zhèn)江市委、市政府作出了“ 2021年把鎮(zhèn)江市基本建設(shè)成現(xiàn)代化大城市”的這一跨世紀(jì)的重大戰(zhàn)略決策。近年來我市在擴(kuò)大城市規(guī)模的同時(shí)，還在優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成潤(rùn)揚(yáng)大橋、城市客廳、城市花園、珍珠項(xiàng)鏈、引資大道、南徐路和南門立交橋等現(xiàn)代化大城市框架工程建設(shè)。鎮(zhèn)江城市在發(fā)展的同時(shí)而一樣進(jìn)入老年化， 鎮(zhèn)江市場(chǎng)現(xiàn)在 60歲以上的老年人口 37． 8萬人，占全市總?cè)丝诘?14． 2％ ，鎮(zhèn)江市專業(yè)好文檔 14 托老的需求，市場(chǎng)很大。 該項(xiàng)目地址位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) 上黨鎮(zhèn) 。目前該片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，自然風(fēng)景宜人，公共交通便捷。 項(xiàng)目實(shí)施的必要性和意義 項(xiàng)目建設(shè)是鎮(zhèn)江市加快向較大規(guī)模城市發(fā)展的內(nèi)在需要 2002021年底，鎮(zhèn)江市擁有城市人口 人 60歲以上的老年人口達(dá) 18萬 ， 2021年擁有城市人口 268。78，老年人口達(dá)到 27萬。 58，老年人口達(dá)到 32萬。 通過以上分析，我們可以看出，鎮(zhèn)江市對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場(chǎng)需求，在鎮(zhèn)江市現(xiàn)有的 37。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“碧云”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“碧云”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。據(jù)預(yù)測(cè)，再過 5 年，我國(guó)老年人口將達(dá)到 億 。再過 20 年，將達(dá)到 億 。近10年來我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。 市場(chǎng)景氣，潛力巨大。《規(guī)劃》指出，“十五”期間， 鎮(zhèn)江 市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定 下降 ，5年期間全 市累計(jì)出生人口為 萬人，目前全市人口總規(guī)模達(dá) 289。而“十一五”期間全市 65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^ 14。 來自 鎮(zhèn)江 市老齡委的數(shù)據(jù)： 2021年 鎮(zhèn)江 老年人已突破 32 萬。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 目前我國(guó)社區(qū)中的診所， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；家庭病床， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；定期體檢， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)。既然已然存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力。 2021年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年 鎮(zhèn)江 市城市居民人均可支配收入達(dá) 12369 元，比去年同期增長(zhǎng) %。 15月 鎮(zhèn)江 市居民人均工薪收入 平均 21109 元，比去年同期增長(zhǎng) 14。 4個(gè)百分點(diǎn)。 鎮(zhèn)江 市提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署， 鎮(zhèn)江 市分別退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。據(jù)悉， 每 次調(diào)整后， 鎮(zhèn)江 市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào) 100— 300 余元不等，平均每月增加 175 元，上調(diào)幅度為 30％左右。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“ 碧云 ”未來發(fā)展的重頭戲，“ 碧云 ”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“ 碧云 ”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡?？梢哉f，“ 碧云 ”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于“ 碧云 ”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。 鎮(zhèn)江 以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如 南京、常州、蘇州 老年公寓、老年休養(yǎng)院、 養(yǎng)老 生態(tài)村 、 養(yǎng)老托老、等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。 社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)： ； 女的心理壓力和勞動(dòng)負(fù)擔(dān)； ，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)； ，為社會(huì)提供就業(yè)空間； 當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“ 碧云 ”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了 鎮(zhèn)江 市民 對(duì) 老年公寓 環(huán)境的偏愛， “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)專業(yè)好文檔 19 象也開始多元化， 鎮(zhèn)江 現(xiàn)有老年人口 32萬人，但各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總床位數(shù)僅為 4仟 張，不到老年人口的 1％，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必然趨勢(shì)。采取民辦公助的形式，由民間資金對(duì)原有的養(yǎng)老福利院進(jìn)行升級(jí)。 可以預(yù)見，在鎮(zhèn)江市社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的背景之下，政府對(duì) 社會(huì)保障機(jī)制 發(fā)展 而一定會(huì) 重視及一系列配套舉措的實(shí)施，加上城市化帶動(dòng)，今后一段時(shí)期該市 場(chǎng) 將獲得快速發(fā)展。 八 、 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址 地理位置 本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) 上黨鎮(zhèn)東貪村 。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，道路通暢，綠化率高，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。 項(xiàng)目建設(shè)用地概況 鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司于 2021 年 5 月已獲得占地面積 90000平方米使用權(quán)和 2700 平方米建設(shè)用地的使用權(quán)。在北緯31176。 19′ ，東經(jīng) 118 176。 58′ 。 鎮(zhèn)江地區(qū)氣候濕潤(rùn)溫和，四季分明，雨量適中，年平均降雨量 1074mm，雨季主要集中在 79 三個(gè)月；歷年平均氣溫 15℃，歷年最高氣溫 41℃，歷年最低專業(yè)好文檔 20 氣溫 12℃，最大積雪深度 14cm，最大凍深 9cm， 12月平均氣溫 2℃，屬不凍區(qū)；年最大風(fēng)速 32 m/s（ 1989 年 8月 13 日），主要風(fēng)向夏季為東南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)；年平均蒸發(fā)量 1277mm。以下是鎮(zhèn)江市近五年的氣象資料（ 19982021年）和近五十年的氣象累 計(jì)資料（ 19542021）： 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 歷年平均氣壓 hPa 1014 歷年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 12 歷年平均相對(duì)濕度 % 78 歷年平均降水量 mm 歷年一日最大降水量 mm 年平均風(fēng)速 m/s 風(fēng)向 年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?E風(fēng)，其次為 SE和 NE風(fēng) 1954 年 2021 年鎮(zhèn)江市五十年氣象累年資料 類別 項(xiàng) 目 極值 單位 出現(xiàn)日期 氣溫 夏季平均氣溫 ℃ 專業(yè)好文檔 21 冬季平均氣溫 ℃ 夏季絕對(duì)最高氣溫 ℃ 冬季絕對(duì)最低氣溫 ℃ 55年 1月 16日， 69年 2月 5日和 6日 濕度 最熱月平均相對(duì)濕度 82 % 7月 最冷月平均相對(duì)濕度 71 % 1月 雨 年平均降雨量 mm 月最大降雨量 mm 69年 7月 日最大降雨量 mm 72年年 7月 2日 22時(shí) 35分 — 3日 21時(shí) 一小時(shí)最大降雨量 mm 80年 8月 29日 17時(shí) 40分 — 18時(shí) 40分 風(fēng) 極大風(fēng)速 32 m/秒 89年 8月 13日 風(fēng)荷載 千克力 全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 東風(fēng) 頻率 9次 冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 東南偏 南風(fēng) 頻率 9次 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 東南偏 東風(fēng) 頻率 9次 雪 最大積雪深度 34 cm 84年 1月 19日 冰雹 年冰雹最多日數(shù) 2 天 1958年 雷暴 年雷暴最多日數(shù) 48 天 1964年 工程地質(zhì)條件 1) 地質(zhì)概況 專業(yè)好文檔 22 項(xiàng)目擬建場(chǎng)屬于平原地貌，地基土主要以粉質(zhì)粘土為主，根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場(chǎng)地內(nèi)無全新世活動(dòng)斷裂發(fā)育，屬穩(wěn)定場(chǎng)地。 3) 環(huán)境污染狀況 該案地空氣、水質(zhì)、土地沒有污染。 綜上所述，該地塊是較理想的住宅建筑用地。 九 、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 總用地： 90000 平方米 建筑面積 : 4570 平方米。 051 建筑密度： 3% 綠地比例： 94。 總成本估算 附表一 單位：萬元 序號(hào) 名 稱 標(biāo) 準(zhǔn) 費(fèi)用 小計(jì) 一 土地費(fèi) 300 1 土地出讓費(fèi) 300 三 前期費(fèi)用 109． 44 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1 萬元 /公頃 10 2 管網(wǎng) 設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /平方米 58 3 地質(zhì)鉆探費(fèi) 元 /平方米 1． 2 4 測(cè)繪費(fèi) 3500元 /公頃 5． 2 5 設(shè)計(jì)費(fèi) 15 元 /平方米 6． 8 6 編標(biāo)費(fèi) %(造價(jià) ) 2． 07 7 招標(biāo)費(fèi) % (造價(jià) ) 0． 83 8 質(zhì)監(jiān)費(fèi) ‰ (造價(jià) ) 1 9 監(jiān)理費(fèi) 26‰ (造價(jià) ) 15． 34 10 場(chǎng)地準(zhǔn)備 10 元 /平方米 9 11 其它 四 財(cái)政事業(yè)性收費(fèi) 59． 3 1 城市建設(shè)配套費(fèi) 105 元 /平方米 48 專業(yè)好文檔 24 2 白蟻防治費(fèi) 元 /平方米 1． 1 3 規(guī)劃管理費(fèi) 元 /平方米 2． 1 4 檔案管理費(fèi) 6 元 /平方米 2． 8 5 審圖費(fèi) 元 /平方米 0． 7 6 房管及有關(guān)物價(jià)收費(fèi) 10 元 /平方米 4． 6 五 建安工程費(fèi)用 590 1 住宅、公建用房 1300元 /平方米 590 六 配套工程費(fèi) 131． 1 1 道路工程費(fèi) 25 元 /平方米 12 2 綠化工程費(fèi) 30 元 /平方米 270 3 給水工程費(fèi) 30 元 /平方米 14 4 排水工程費(fèi) 10 元 /平方米 4． 6 5 供電工程費(fèi) 150 元 /平方米 69 6 公共照明工程 15 元 /平方米 6． 9 7 小區(qū)環(huán)衛(wèi)及綜合信息 10 元 /平方米 4． 6 七 基本設(shè)施配備。 床位費(fèi)四人間 350 12 300 80%=1008000 元。 每位老人入住時(shí)收取 5000 元意外保證金，可暫收付 150 萬 元，可 60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。 院長(zhǎng)（兼會(huì)計(jì)） 1人計(jì) 4000 12=48000 元 副院長(zhǎng) 兼采購 1 人計(jì) 2021 12=24000 元 護(hù)理員 10 人計(jì) 1200 12 15=144000 元 專業(yè)好文檔 26 廚師 2 人計(jì) 1200 12 2=26400 元 以上共計(jì) 14 人計(jì) 242400 元。 水電費(fèi) 400 300=120210 元 辦公費(fèi)用 600 12=7200 元 設(shè)備耗材、維護(hù)等 2021 元 以上投入合計(jì) 1451600元。 4%。小區(qū)內(nèi)有電力、照明、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制等。 2) 系統(tǒng)：多層及商業(yè)采用市政給水管直接供水，高層住宅采用變頻供水。 排水 1) 最高日污水排放量： 1540m3/d。 3) 室外雨、污分流，雨水采用有組織收集排水。 通訊 考慮采用可視電話系統(tǒng)并與寬帶接入方式的互聯(lián)網(wǎng)終端結(jié)合設(shè)計(jì)，真正實(shí)