【正文】 .............. 17 項(xiàng)目的意義及利潤預(yù)測 ............................................... 17 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 ........................................................... 17 項(xiàng)目收入及支出 ........................................................... 18 專業(yè)好文檔 1 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱及概況 彭營社區(qū)位于臥龍崗東側(cè)，有四個自然村 15596 人組成，該項(xiàng)目為彭營社區(qū)的一個自然村，項(xiàng)目名稱為 “萬裕 開發(fā)公司 “萬裕 萬裕房產(chǎn)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了 “萬裕 四季春花園 ”、 “萬裕 經(jīng)過近 兩 年的努力，為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，先后組建了機(jī)電、 物 業(yè)、勞務(wù)、木業(yè)生產(chǎn)、防水、門窗制作、白酒釀造等子公司，已成為一個集團(tuán)化經(jīng)營公司。 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大 ， 總投資額可達(dá) 22 億 元 人民幣，因而由萬裕房產(chǎn)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可行性研究依據(jù)為：南陽市中心城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 、南陽市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值及房價(jià)信息。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測結(jié)論 目前房地產(chǎn)市場 價(jià) 格情況 ： 住宅售價(jià) 2200—3100 元 /㎡ ；專業(yè)好文檔 3 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000 元 —15000 元 /㎡ ， 二層 —三層售價(jià)在 3000 元 —6000 元 /㎡。 保守估計(jì) ,本項(xiàng)目的利潤 12 個億。 總之，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 極 小，利潤客觀，前景看好。 計(jì)劃本項(xiàng)目于 2021 年 10 月動工， 2021 年 12 月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。 項(xiàng)目綜合評價(jià) 水岸新城本身具有地處未來臥龍 區(qū)行政中心地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢。值得注意的是 ， 微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困 時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實(shí)實(shí)在在的。在 1998 年～ 2021年多的時(shí)間里，６年物價(jià)指數(shù)都很低。應(yīng)該說物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、 通信 、旅游、餐飲服務(wù)等行專業(yè)好文檔 5 業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。未來中國人均GDP 將達(dá)到 3000 美元以上（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。 2021 年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢。 （ 2）社會總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升。 （ 4）外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定。消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級。 （ 7）進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少。 （ 9）貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長。 專業(yè)好文檔 6 2021 年 以來全國三線城市房地產(chǎn)市場前瞻，經(jīng)濟(jì)繁榮帶動房市平穩(wěn)增長。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度 GDP 增長 %，二季度增長 %，三季度由原先發(fā)布的 %修訂為增 長 %，四季度增長 %。 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi) 在 的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國 民 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善 、 世界 經(jīng)濟(jì)將走出低 谷 等因素都將促進(jìn)2021 年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 2021 年 以來 是我國房地產(chǎn)業(yè)自 2021 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年 年均 增長近 20%的基礎(chǔ)上， 2021 年前 11個月，我國房 地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 10285 億元，同比增長 了專業(yè)好文檔 7 %。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對 土地 供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤 率 吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ： 中低價(jià)房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)專業(yè)好文檔 8 力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看 ， 主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。 ” 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)理念。 2021 年房地產(chǎn)二手市場將受到更多消費(fèi)者的推崇。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費(fèi)模式 ， 不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為 處 在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 “空 置房 ”的大量上市，將成為促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)機(jī) 制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。 2021 年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中 開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而 主要 是通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 在 今年 股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進(jìn)的金融 大背景下，處于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率 時(shí)，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提高，進(jìn)而拉 升 了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。 2021 年以來，我國房地產(chǎn)金融市場將進(jìn)一步 進(jìn)行 多元化改革，我國近 3 個月以來 ， 房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面， 銀 行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場，尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化 等等手段的措施，改變現(xiàn)在 “一刀切 ”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時(shí)代要求?？傮w來看， 2021 年南陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 但是從整體來看，外部因素對南陽房地產(chǎn)市場的影響并不顯專業(yè)好文檔 11 著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著平穩(wěn) 、理性的發(fā)展，供求 總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本 合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn) 且穩(wěn) 中有升。 根據(jù)市規(guī)劃局與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，今年與去年相比增加了 %，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年 高 增長回復(fù)到平均水平，房地產(chǎn)市場需求 增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。近年來，我市住宅市場一直保持著 “一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ”的銷售規(guī)律。 2021年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期下降 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。針對 2021 年以來，商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤 其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺 ， 商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。該小區(qū)的建設(shè)大大提高了我市西南區(qū)域的城 市品位。交通四通八達(dá)，是我市未來的黃金地段，房產(chǎn)價(jià)格具有很大的上升空間。 除 我國個別一線城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良性地發(fā)展。因此，本項(xiàng)目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。這說明，關(guān)鍵是你 得 適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標(biāo)市場。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 本項(xiàng) 目屬于臥龍區(qū)市場，而目標(biāo)客戶群是我市城市規(guī)劃區(qū)轄區(qū)人口。 應(yīng)該說，隨著該區(qū)域居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價(jià)格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心，人 流 量密集的生活社區(qū)及交通 便捷的專業(yè)好文檔 14 大面積商鋪，其價(jià)值將會首先被 挖掘出來 。隨著這些工作的逐步完善 ， 隨著市區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加 ， 這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越來越多 ，價(jià)格也會逐步穩(wěn)定提高。 會所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施 。 對戶型的需求 ,置業(yè)者對三房兩廳的戶型需求占 85%。 對價(jià)格的承受力 ： 價(jià)格方面 2300－ 2600 元 /㎡ ， 是消費(fèi)者普遍能接受的價(jià)格。調(diào)查客戶中 ， 55%的客戶選擇銀行按揭付款方式。 地形地勢 本項(xiàng)目地塊平坦 ， 南北兩側(cè)均有良好景觀資源 ， 一側(cè)是上萬平方米白河濕地公園 ， 一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動場 ， 視野開闊 ， 滿眼翠綠。 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好 ， 總用地 ㎡ ， 容積率 ， 綠化率 40%， 商業(yè)面積占總?cè)莘e率面積不超過 %， 停車位不少于總戶數(shù)的 50%。 四、項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評估 項(xiàng)目定位 市場定位 ： 高品質(zhì)精致住宅小區(qū) 形象定位 ： 首席景觀住宅 目標(biāo)客定位 ：以南陽市規(guī)劃區(qū)內(nèi)客戶為主 專業(yè)好文檔 16 方案評估意見 在 方案設(shè)計(jì)上 ， 引入 “后小康住宅小區(qū) ”理論 ， 結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn) ， 做出了以下 特 色 ： 總體布局采用排列布局 ， 分兩排布置 ， 南側(cè)一排為 22 層 ，北側(cè)一排為 28 層 － 33 層 ， 充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀 ，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。 沿車站路與北京大道臨街三層布置成商鋪 ， 充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。 建筑立面造型上 ， 以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為主要特 征 ， 以簡潔的色彩和景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果 ,從而形成本建筑典雅、 精致的特征。 總 之， 經(jīng)過近半年的時(shí)間 ， 反復(fù)幾易其稿 ， 目前的方案應(yīng)屬比較理 想 的方案 ， 既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征 ， 充分挖掘了地段價(jià)值 ， 又貼近市場 ， 符合目標(biāo)客戶的需求 。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 六、可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目的意義及利潤預(yù)測 “城中村 ”改造項(xiàng)目作為城市建設(shè)的一個重要組成部分 , 是省市政府工作的重點(diǎn)之一 ， 城中村改造后 ， 解決了該區(qū)域臟、亂、差的社會環(huán)境 ， 不但提高了我市西南區(qū)域的城市品味 ， 重點(diǎn)是解決了 居民 的居住條件和居住環(huán)境 ， 所以對該區(qū)域的城中村項(xiàng)目 ， 市、區(qū)、鄉(xiāng)三級政府都高度重視 ， 并把該項(xiàng)目作為南陽市第一批城中村改造項(xiàng)目。 該項(xiàng)目總投入資金為 22 億 元 人民幣 ， 銷售收入 億元 人民幣 ， 稅后凈利潤為 億 元 人民幣。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)存于建筑工程上面 ， 如何將一個好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)專業(yè)好文檔 18 化成經(jīng)濟(jì)效益和社會效益工程環(huán)節(jié)對本項(xiàng)目來說 至關(guān)重要，建議建工部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)，建立科學(xué)的施工管理流程 ， 外部聘請專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、高效的工程形象。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ll be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound 690 mph (1,110 kph) in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him pletely. If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be d