【正文】 實力、價格、規(guī)模、環(huán)境、配套等。但在小高層的開 發(fā)上仍有較大的發(fā)展空間。 第二篇 項目規(guī)劃定位 一、 項目發(fā)展之 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 a、 目前南湖片區(qū)一個大型的居住社區(qū)已初具規(guī)模，規(guī)劃中可容納 30萬人的區(qū)域，已進駐 10 萬余人，市政配套已陸續(xù)完善，小型商業(yè)街已形成。優(yōu)良的居住環(huán)境、突出的地理優(yōu)勢及合理的樓 盤價位，使得此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)進行得有聲有色。 c、 南湖華錦花園一、二期的開發(fā)及得體的宣傳，使“南湖華錦”品牌已有一定的市場知名度，為三、四期項目的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。 （二）劣勢： a、 現(xiàn)階段困擾這一區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展的重要因素就是交通。 b、 由于這一區(qū) 域?qū)匍_發(fā)熱點區(qū)域，競爭激烈。 c、 市政府規(guī)劃的奧林匹克公園落戶于此，周邊各樓盤亦以此為宣傳賣點，但由于資金及其他原因，一直未破土動工，拖延至今，一定程度上影響客戶對開發(fā)商信譽度及區(qū)域價值的認(rèn)同感。 e、 項目仍處于城郊結(jié)合部，由于治安管理不規(guī)范，且本案在南湖花園城的邊沿地段，仍是存在安全隱患。 （三 ）機會點： a、武漢房地產(chǎn) 2021 年前兩個季度，商品房銷售面積達 萬平方米，比去年同期增長 %，其中個人購買８７ .２萬平方米，比去年同期增長了１１０％。 b、南湖片區(qū)的升溫，購房者對該片區(qū)樓市的關(guān)注度亦隨之增加。 d、南湖片區(qū)住宅小區(qū)商鋪投資隨著市場前景而提升，引領(lǐng)了江城商鋪投資的熱潮，使這一區(qū)域倍受關(guān)注。 （四）威脅點： 本案周邊有寶安科技園、寶安新世紀(jì)、新大 地花園、博雅苑、南湖中央花園、寶安松濤苑、江南庭園、成功花園等十多個樓盤，大多為現(xiàn)房銷售，并借其小區(qū)特色大勢宣傳，搶占了較多的市場份額，競爭激烈。如南湖中央花園的中心位置，已成為其一大賣點。商業(yè)配套作為住宅小區(qū)的派生產(chǎn)品，已受到購房者普遍的關(guān)注。 c、小區(qū)配套的競爭。南湖花園城內(nèi)開發(fā)商實力可觀，象寶安、南湖置業(yè)等 開發(fā)的項目配套多比較齊全，南湖中央花園就配有醫(yī)院、會所。價格仍是最為直接有力的競爭武器，經(jīng)濟適用房仍將是價格競爭的主要競爭對手。根據(jù)對消費者的調(diào)查結(jié)果，我們了解到消費者對樓房的選擇不再是基本的居住要求，已開始轉(zhuǎn)向舒適、健康、環(huán)保、時尚。 （二） 形象定位 在小區(qū)園林景觀上，可將現(xiàn)代歐式風(fēng)格與中國古典風(fēng)格相結(jié)合；外形設(shè)計為后現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以尊貴、時尚的感覺。正如武昌另一樓盤“水藍(lán)郡”之所為，先做景觀，以景動人，以景造勢，后做別墅，從一個鮮為人知的樓盤“一炮而紅”，“別墅，就是水藍(lán)郡”已為廣大市民所接受。建議在小區(qū)中設(shè)計一主景觀，作為南湖花園城的標(biāo)志性建筑。泉眼呈左右對稱分布，泉線交錯噴射，水落之處，置一水球，沐水而轉(zhuǎn)。同時在泉眼四圍設(shè)置彩燈，造成如夢如幻的特效。如：假山，命名“南山”或“南湖之巔”，意寓吉祥、長壽，“南湖片區(qū)我獨尊”。小橋流水間配以竹園、菊園、梅園、蘭園，植睡蓮于水中，菊園之上為南山，以合“采菊東籬下，悠然見南山”之仙境。整體景觀中，應(yīng)配有彩色燈光、背景音樂，以山、水之靈性添樓盤之品味，以“觀山觀水觀天下”增業(yè)主之氣度。區(qū)域內(nèi)置業(yè)群體已形成各自渭徑分明的層次或階層，但一些收入差別、置業(yè)檔次、生活品位差異大的群體雜居一處的現(xiàn)象也比較普遍。 （四） 戶型及面積配置 戶型面積 我司根據(jù)樓盤走訪及置業(yè)群體調(diào)查得出分析結(jié)論，當(dāng)前武漢樓盤在戶型面積上呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，占據(jù)中心位置的樓盤大多數(shù)單價高、面積大，而定位為工薪一族經(jīng)濟房的樓盤大多單價低、面積精巧。因而該項目的面積定位應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)層次豐富、戶型多樣、大小具備、各有側(cè)重的特點，以回避開發(fā)風(fēng)險，造就項目成功。他們對居室空間追求的是質(zhì)量而不是數(shù)量，如能在戶型內(nèi)部的功能細(xì)節(jié)處理上創(chuàng)新出彩、精雕細(xì)琢、體現(xiàn)品位與檔次，定能贏取這部分客戶的青睞，故而可全面爭取此類客戶的市場份額。同時餐廳 4 M2— 5 M2的面積方正實用，可滿足 4— 5 人的就餐空間，至于臥室基本可保證 13 M2— 16 M2的主臥、 12 M2的次臥，滿足 3— 4 口之家和諧舒適的生 活。可有效地誘惑該群體的置業(yè)心理，給予他們有效地選擇需求，以及給予更多的實惠與舒適空間。此類戶型也非常適宜武漢市的二次置業(yè)者的購房空間需求，既不會造成空間浪費，又可充分照顧到室內(nèi)人居行為的需求，空間可相對獨立、家庭活動方便、氣氛親切，這也是國家提倡小康型文明住宅的標(biāo)準(zhǔn)。 此類客戶創(chuàng)業(yè)時間較長、積蓄豐厚、收入穩(wěn)定，住宅總價保證于 30 萬左右基本可以承受，從而保證 此類戶型的暢銷。當(dāng)前都市題材的住宅都在提供此類面積的住宅，武漢居民對此較為熟悉和認(rèn)同，客廳開間高達 米，滿足人們對會客、娛樂功能與體現(xiàn)尊貴檔次身份的更高追求，主臥及次臥均開闊寬敞，符合主人、老人、小孩的居住心理。由于年齡相對年輕，家庭人口有限，對面積需求有 限。兩房二廳上下兩層打通即為小型復(fù)式，當(dāng)市場銷售受阻時，隔層則成無積壓風(fēng)險的兩房兩廳戶型。 戶型功能定位 我司經(jīng)過對眾多樓盤進行走訪發(fā)現(xiàn)，許多樓盤在戶型設(shè)計上仍然沿襲傳統(tǒng)單元樓住宅的設(shè)計手法。同時公共活動空間與私密空間的區(qū)分的意識不強，相互干擾嚴(yán)重。陽臺大多數(shù)沒有區(qū)分生活陽臺與觀景陽臺，且大多數(shù)設(shè)于主臥內(nèi)，難以共享自然的陽光與空氣。 （ 1）兩房 兩廳一衛(wèi) 兩房兩廳內(nèi)部功能設(shè)計要求： 客廳開間最好保持 米以上，以不少于 米為限。兩房兩廳同樣設(shè)置客廳觀景陽臺與廚房生活陽臺，大開間落地塑鋼推拉門連同客廳與陽臺使客廳采光充沛、親近自然。采用落地轉(zhuǎn)角凸窗，突出尺寸在不影響建筑立面外觀的情況下可高達 30CM~40CM，與地面距離 45CM ~60CM 高度，以增大空間感，充足采光量。 （ 2）三房二廳二衛(wèi) 三房二廳內(nèi)部功能設(shè)計要求： ■ 玄關(guān)設(shè)計： 面積約在 2 M2左右，作為室內(nèi)與室外的過度空間，以作為家庭人員生活與親朋好友的生活起點，設(shè)計中考慮鞋柜與換鞋位置之 間的協(xié)調(diào)，保證內(nèi)部潔凈。客廳內(nèi)開門不宜過多，宜通過另設(shè)交通過道來連接廳臥之間，更不可直接開門直通臥室，不利于家私擺放及利用有效空間，更影響臥室的私密空間。便于觀景、保證采光優(yōu)良。 ■ 餐廳設(shè)計： 面積以 8 M2左右為宜，干凈明亮，滿足 4— 5 口之家享用晚餐，餐廳離大門入口應(yīng)保持適當(dāng)距離，以避免頻繁被干擾，同時亦遠(yuǎn)離或局部隔離衛(wèi)生間，有助于食欲。 ■ 臥室設(shè)計： 臥室采用落地轉(zhuǎn)角凸窗，倍顯高檔氣派，景致開揚，采光通亮，主臥室與次臥室的面積應(yīng)有所差 異，私密性的重視程度亦應(yīng)有所區(qū)別，轉(zhuǎn)角凸窗的距地高度亦有所變化，主臥距地 45CM ，次臥距地 60CM（擬訂），以突出主臥室的中心地位。主臥室的更衣區(qū)間設(shè)置同樣必 不可少，確保主人的中心位置與家庭地位，確保私密性，主臥室面積在 14 M2,次臥室面積要求在 11 M2以上。 ■衛(wèi)生間設(shè)計： 保證主人衛(wèi)生間與公用衛(wèi)生間的差異，同樣 注重靠近臥室，遠(yuǎn)離廚房與餐廳，采光與通風(fēng)最好通過開窗自然采取。 （ 4）復(fù)式 復(fù)式各空間的功能設(shè)計因為面積大，設(shè)計上可以盡情發(fā)揮，利用高低層次營造出舒適氣派的享受空間，功能設(shè)計上面需注重的是客廳必須方正闊大，空間感空曠的空間感，陽臺與窗戶均需闊大開揚，大開間落地玻璃推拉門或轉(zhuǎn)角凸窗引進自然于室內(nèi)，復(fù)式房間在每一建筑單位內(nèi)的分布應(yīng)遵循以下原則，即景觀好、朝向佳的位置盡量照顧給復(fù)式住宅。此外，現(xiàn)在許多建筑室內(nèi)的梁與柱的問題嚴(yán)重地干擾了室內(nèi)空間的方正與完整，約束了裝修設(shè)計，影響家私擺放。 ※為突出項目優(yōu)勢，建議在上述戶型中，設(shè)計大陽臺作為觀景臺。同樣，通過武昌、漢口兩區(qū)域的客戶問卷抽樣調(diào)查得出的結(jié)論也基本與樓盤走訪的統(tǒng)計分析結(jié)論相一致，即一次到位購買功能齊全的三房二廳為主力，這一族有經(jīng)濟作為保障。至于其他戶型均有一定的市場承受力，但此類客戶對家居質(zhì)量品質(zhì)的追求正日益提升。 注：分配比例按面積予以比例分配。因此，此次我公司提出的精品型兩房兩廳的概念可滿足周邊對渴求實用型兩房兩廳的客戶。因此，本項目的兩房供給量宜按總建筑面積的 30%予以設(shè)計供應(yīng)。 因此，小型兩房兩廳與中型兩廳的供給比例建議為 12%與 18%，相對中型的兩房兩廳更能為兩房客戶所理解和認(rèn)同。但是眾多面積設(shè)計過大、空間浪費、內(nèi)部功能空間布局不合理及科學(xué)的三房二廳正逐 漸積壓，這一現(xiàn)象在武漢市住宅市場的反映尚不明顯，卻已顯示出增強的趨勢。因此我公司建議精巧性三房二廳二衛(wèi)的供應(yīng)量應(yīng)該大于傳統(tǒng)型三房二廳二衛(wèi)，這也將成為本項目的特色及賣點，這樣既順應(yīng)置業(yè)觀念逐步步入實用、科學(xué)、經(jīng)濟這一趨勢，又順應(yīng)武漢