b區(qū)商業(yè)街定位、業(yè)態(tài)、租金建議方案-在線瀏覽
2025-04-30 11:47本頁面
【正文】 、 業(yè)態(tài)組合 設(shè)計(jì) 以及租金制定提供如下建議方案。 一、 目標(biāo)消費(fèi)市場 調(diào)研 不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的基本原則。 調(diào)研 結(jié)論 如下： 1. 學(xué)生 整體 消費(fèi)能力不強(qiáng)，消費(fèi)層次分化比較明顯。 2. 學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu) 比較 單一 。 3. 與學(xué)生日常生活配套 的 商業(yè)項(xiàng)目的支持率較高。支持率低于 50%的項(xiàng)目是 KTV、咖啡、體育 用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些 項(xiàng)目 并不是 必備性商業(yè) 。 4. 當(dāng)前吸引區(qū)內(nèi)學(xué)生消費(fèi)的主要因素仍然是價格、質(zhì)量和潮流。在購買商品和服務(wù)時，學(xué)生們大 多本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則，在消費(fèi)時也會兼顧到實(shí) 惠和高標(biāo)準(zhǔn)。 二、周邊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 基本情況 湖東大廈 聯(lián)豐廣場 翰林大廈 面積 約 30000平方米 96000平方米 23700平方米 定位 在保持 12 項(xiàng)基本功能的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持特色經(jīng)營，以其更全面的功能和更齊全的配套為湖東區(qū)域消費(fèi)群體提供綜合性、全方位、各層次的購物、休閑和生活服務(wù)。 本著“基本功能完善、個性功能突出” 的原則，建設(shè)形成一個區(qū)域商業(yè)中心。整個項(xiàng)目由 3幢建筑組成，南樓設(shè)置中西式餐飲店 5家；北樓設(shè)置鄰里生鮮菜場、衛(wèi)生服務(wù)站和文體中心等公益功能，并配備了生活必備的零售商 業(yè)，主樓 1層為華潤超市、家裝設(shè)計(jì)一條街、家居用品， 3層為商務(wù) 辦公、社區(qū)教育培訓(xùn)。整個項(xiàng)目由 5幢獨(dú)立建筑組成， A棟 1層為服飾、 2層為中介辦公； B棟 1層為百貨街區(qū)； 3層計(jì)劃調(diào)整為大型家居賣場； C棟 14層為 KTV、浴場等休閑娛樂設(shè)施； D棟12層為特色餐飲， 34層為經(jīng)濟(jì)型旅館； E棟引進(jìn)世紀(jì)聯(lián)華和蘇寧電器大型賣場。整個項(xiàng)目由南北2 幢 大樓組成。體量較大，面臨招租壓力較大。 該項(xiàng)目為園區(qū)南部大型的區(qū)域性商業(yè)中心， 周邊居住約近 20萬人口的 拆遷小區(qū)及外來流動人員。由于產(chǎn)權(quán)分散，整個項(xiàng)目缺乏統(tǒng)一的整體運(yùn)營管理，造成業(yè)態(tài)混亂，檔次較低，商業(yè)形象不佳。 租售結(jié)合， 該項(xiàng)目前五年與業(yè)主簽訂包租協(xié)議，由經(jīng)營管理公司代為招租，每年給業(yè)主返回８％左右的投資回報(bào)。 借鑒和啟發(fā)： ① 、 我們應(yīng) 充分 結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群 的具體需求 、商圈人口 結(jié)構(gòu)、收入水平等綜合因素來 確定項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)組合 設(shè)計(jì) 方案。 ③ 、 商業(yè)街應(yīng) 有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，以吸引人氣，積聚商氣 ，同時 強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營， 使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ) 。 三、大學(xué)城 商業(yè) 案例參考 —— 南京仙林 大學(xué)城大成名店公園購物中心 總體情況 大成名店公園購物中心 于 2021 年 9 月投入運(yùn)營，總建筑面積 萬㎡，為單體垂直框架結(jié)構(gòu)，地下 2 層，地上四層，定位于餐飲、購物、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，人氣很旺，經(jīng)營狀況良好，號稱“仙林大學(xué)城的新街口”。 面積從 25 ㎡
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