【正文】 容 項(xiàng)目用地面積 28878 m2，建筑面積 47761m2。其中 1樓 4433 m 2樓 5436 m6樓 3691 m 7樓 3265 m 8樓 4314 m 9樓 4731m 10樓 4572 m 11樓 3806 m 12樓 4513 m 13樓 4500 m 14樓 4500m2?？倯魯?shù) 394 戶，庫(kù)房 94 個(gè)。 （ 5）總投資及資金來(lái)源： 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 萬(wàn)元。 （ 6）建設(shè)年限： 2020 年 2020 年。公司**旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 2 成立于 2020 年 9 月，地址位于 **市賽罕區(qū)新華東街長(zhǎng)安金座 C 棟 705號(hào)，注冊(cè)資金 3000 萬(wàn)元人民幣。公司現(xiàn)有職工 65 人，高級(jí)工程是 1 人，注冊(cè)會(huì)計(jì)師 1 人，中級(jí)會(huì)計(jì)師2 人，注冊(cè)建筑師 12 人，中級(jí)工程師 12 人，初級(jí)工程師 18 人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師 1 人，中級(jí)統(tǒng)計(jì)師 1 人，系統(tǒng)操作員 1 人，售樓人員 10 余人。目前開(kāi)發(fā)的建設(shè)的各項(xiàng)工作均有序地推進(jìn)中。 報(bào)告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南 》； （ 2）發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 3）《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱**旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 3 要》； （ 4）《 **市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； （ 5）《 **旗國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； （ 6）《 **市 **克 **城市總體規(guī)劃》（ 2020 年 2030 年）； （ 7）國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等； （ 8）建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù)； （ 9）建設(shè)單位可行性研究報(bào)告編制委 **書(shū)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 項(xiàng)目的建設(shè) ，不僅能滿足 **旗城鎮(zhèn)發(fā)展、人們居住的需求，還能美化、亮化 **旗城鎮(zhèn)，提升城市道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施水平，使城市品位得到進(jìn)一步提升。項(xiàng)目在工程技術(shù)上是可行的。 （ 2）建議 ①加緊前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)工前各項(xiàng)審批手續(xù)；建議建設(shè)**旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 6 單位盡快組織評(píng)審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。 **旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 7 第二章 項(xiàng)目提出的理由、過(guò)程和必要性 項(xiàng)目提出的理由 本項(xiàng)目是在 **旗經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)下，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，人口迅速增加，人們對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來(lái)越高的前提下提出的。一方面，經(jīng)濟(jì)建設(shè)能夠推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進(jìn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展除了為城市建設(shè)提供了足量的市場(chǎng)需求外，還為社會(huì)建設(shè)所需的機(jī)械設(shè)備、物資 開(kāi)采、運(yùn)輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動(dòng)了社會(huì)城鎮(zhèn)建設(shè)。城鎮(zhèn)化大建設(shè)有利于提升 **旗城市品位，提升城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化的凝聚力，不僅能改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件，為人們提供宜居的居住環(huán)境，還能改善人們的消費(fèi)環(huán)境，有利于本地區(qū)形成小商圈和融入外部大商圈，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增加助力。 **旗提出了 20 年的城市發(fā)展規(guī)劃 —— 《 **市 **旗 城市總體規(guī)劃》 （ 2020— 2030 年）。 “ 十 二 五 ” 期間 ， **旗將主要建設(shè) 平方公里核心區(qū)，重點(diǎn) 發(fā)展 平方公里新 鎮(zhèn) 區(qū) 。 **鎮(zhèn) 按照 《 **旗 **鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 “ 東擴(kuò)、西改、南聯(lián)、北控 ” 的發(fā)展思路進(jìn)行空間布局 ，未來(lái)將建設(shè)成為 **旗行政和商業(yè)中心。 項(xiàng)目提出的過(guò)程 2020 年 5 月，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委 **我公司對(duì)舒居雅苑Ⅰ期工程展開(kāi)系統(tǒng)論述，并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。在此基礎(chǔ)上，編制小組形成了項(xiàng)目編制方案，并從各方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性論證。初稿形成后我們組織有關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了內(nèi)部的評(píng)審討論，并對(duì)研究方案進(jìn)行了修改補(bǔ)充，使研究方案更加完善充實(shí)，最終形成了《 **旗舒居雅苑住宅小 區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報(bào)告》。 “ 一核 ” 指 **市 市區(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū) ；“ 雙圈 ” 就是以五個(gè)旗縣**旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 9 所在地為節(jié)點(diǎn)、以五十公里為半徑的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和城鎮(zhèn)圈。 **旗積極落實(shí)和融入 **市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展定位為 **市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)到 呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng) **旗融入 **市“一核雙圈”戰(zhàn)略，促進(jìn)本地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進(jìn)，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎(chǔ)設(shè)施的水平，提升 **旗城市服務(wù)能力，對(duì) **旗實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)具有重要意義。目前 **旗基本 人口 為 萬(wàn)人 ，其中 **鎮(zhèn)為 萬(wàn)人，再加上眾多的外來(lái)人口，城市 承載力 能力明顯不足。本項(xiàng)目的建設(shè)，能解決人口增長(zhǎng)對(duì)住宅、商業(yè)基本的要求，使 **旗 城鎮(zhèn)框架進(jìn)一步拉開(kāi)，城鎮(zhèn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。 （ 3）有利于提升城市品位，提高人民生活水 平 按照 **旗 “ 強(qiáng)化基礎(chǔ)、完善功能、提升品位、彰顯特色、關(guān)注人文 ” ，著力打造 “ 小而美、小而特、小而強(qiáng) ” 、生態(tài)宜居、休閑園林式城市和 **次中心城市 的城市建設(shè) 要求 ，本項(xiàng)目緊緊 圍繞 **旗 新區(qū)建設(shè) 目標(biāo) ，堅(jiān)持 高品質(zhì)規(guī)劃，高水平建設(shè) ， 力爭(zhēng)打造 **旗最具典型的代表建筑。建設(shè)本項(xiàng)目能有效推進(jìn) **旗 街景 的 綠化、美化 和 亮化 ，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位 不斷提升 ，城市新形象 得以 塑造 。 （ 4）能夠推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 縣域經(jīng)濟(jì)是 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的 基本單元 ， 是以 縣城 為中心、 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 為紐帶、農(nóng)村 為腹地的 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠拉近中心城鎮(zhèn)與 **旗工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問(wèn)題，有利于 **旗工業(yè)園區(qū)吸引人 才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。 （ 5）能夠加強(qiáng)與工業(yè)園區(qū)的銜接 **旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 11 **克 **工業(yè)園區(qū) 是國(guó)家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，是內(nèi)蒙古 自治區(qū) 20 個(gè)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一 ，是 **旗 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大 支撐 。隨著 養(yǎng)大圐圙和李家圪旦兩個(gè)城中村改造項(xiàng)目 的不斷 推進(jìn)， 城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學(xué)校、商業(yè)中心、高級(jí)住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標(biāo)志。為行政中心與 **旗工業(yè)園區(qū)作了重要銜接，拉近了 **旗新區(qū)與 **旗工業(yè)園區(qū)的距離，為加強(qiáng) **旗行政主體服務(wù)與管理工業(yè)園區(qū)增加了助力。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來(lái)的不斷發(fā)展打好基礎(chǔ)。**旗加快了城建投資的市場(chǎng)化、企業(yè)化運(yùn)作進(jìn)程，優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì) 的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 （ 1）項(xiàng)目地理位置佳，很好地銜接了 **旗舊城區(qū)與 **旗工業(yè)園區(qū)，能同時(shí)得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工青睞。 （ 2）項(xiàng)目符合 《 **市 **克 **城市總體規(guī)劃》 （ 2020— 2030）新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的要求 ，與新鎮(zhèn)區(qū)黨政中心、醫(yī)院、商業(yè)中心發(fā)展相輔相成，能成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個(gè)新的標(biāo)桿，滿足人們追求高品質(zhì)的生活需求。此外可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會(huì)，具有良好的社會(huì)效益。同時(shí)為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。 市場(chǎng)供需分析 市場(chǎng)供應(yīng)分析 《 **旗 城市總體規(guī)劃》 核心區(qū)面積為 平方公里 ，推動(dòng)了 **旗房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。 **旗 2020 年建設(shè)廉租房 24 套，位于云中花園小區(qū)，建筑面積1155m2，工程目前完成主體工程。主要有 云中花園 、 利民小區(qū)北區(qū) 、坤翔翰林 、萬(wàn)興廣場(chǎng)、 雙河明珠 、 萬(wàn)象新天地 、 億福家園住宅小區(qū) 和綠洲島 等項(xiàng)目。 2020 年新開(kāi)工建設(shè)的萬(wàn)興廣場(chǎng)建設(shè)面積達(dá) 26 萬(wàn) m 萬(wàn)豪佳苑 萬(wàn) m2。 目前 **旗房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)處于前期準(zhǔn)備階段或施工階段。以目前的住房供應(yīng)水平，難以滿足 **旗城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。在 居住用房 隨剛性需求 量呈現(xiàn) 不斷增加 的同時(shí) ，相應(yīng)的配套商業(yè)、辦公設(shè)施需求量也隨之增加。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取各種方式來(lái)改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。同時(shí)，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。在這種市場(chǎng)氛圍下，非理性的消費(fèi)心理促使商業(yè)用房、辦公用房需求不斷釋放。而且，根據(jù)現(xiàn)在 **旗的既定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場(chǎng)格局還將在未來(lái)幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間。優(yōu)越的區(qū)位使地塊內(nèi)的土地、住房、店面等不動(dòng)產(chǎn)存在廣闊的升值空間。 （ 3）交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于 **旗 **鎮(zhèn)養(yǎng)大圐圙村，北靠 **克 **大街 ，南臨盛唐路，東至健康路。 （ 4）配套設(shè)施優(yōu)勢(shì) 新鎮(zhèn)區(qū)在未來(lái)建成后，配套設(shè)施完善、齊備，除小區(qū)自身服務(wù)設(shè)施外，北側(cè) **克 **大街為商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)步行街；東側(cè)為 **旗一中，東南側(cè)為商住區(qū)；西南側(cè)為 **旗醫(yī)院。 **旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 16 劣勢(shì) （ 1）項(xiàng)目距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，缺乏必要的市政公用設(shè)施配套，需要在住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)中著重考慮小區(qū)級(jí)公共設(shè)施的配套設(shè)計(jì)。在一段時(shí)間內(nèi)不能顯現(xiàn)出項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)，將對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響。 機(jī)會(huì) （ 1）當(dāng)前 **旗房地產(chǎn)處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段，大部分建設(shè)風(fēng)格、社區(qū)環(huán)境、配套條件仍不成熟，使本項(xiàng)目的錯(cuò)位發(fā)展存在機(jī)會(huì)。 挑戰(zhàn) （ 1）本片區(qū)用地為沙質(zhì)土壤，要通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，培育好生態(tài)防護(hù)林地，公共綠地，在打造景觀的同時(shí) 避免揚(yáng)塵現(xiàn)象的出現(xiàn)。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （ 1）銷售區(qū)域確定 圖 31 項(xiàng)目銷售區(qū)域 **旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 17 （ 2）目標(biāo)人群確定 隨著 **旗經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)取得了極大地發(fā)展，同時(shí)城鎮(zhèn)人口的迅速增加，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間。本項(xiàng)目主要面向中高檔的消費(fèi)人群，包括地方公務(wù)員，**旗電廠、 **旗工業(yè)園區(qū)企業(yè)的白領(lǐng)，外來(lái)投資人士。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：（ 1）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；（ 2）由于整體規(guī)劃原因，市場(chǎng)有效需求量巨大，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮；（ 3）目前市場(chǎng)有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決；（ 4）多方面因素支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格溫和上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。 建設(shè)規(guī)模的確定 依據(jù) 《 **旗 城市總體規(guī)劃》 、 《 **旗 城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 和 《 **旗 **鎮(zhèn) 城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 ， **旗發(fā)展 平方公里核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展 平方公里新區(qū)， **鎮(zhèn) 新鎮(zhèn)區(qū) 將 建成 **旗 行政中心區(qū) 的 **旗城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以及當(dāng)前 **旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，確定舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ期工程 建設(shè)規(guī)模為： 用地面積 28878m2，建筑面積 47761m2。 場(chǎng)地現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為養(yǎng)大圐圙村建設(shè)用地和耕地。另外《 **市 **旗新區(qū)城市設(shè)計(jì)》（ 2020— 2030 年）對(duì)本項(xiàng)目功能作了詳細(xì)定位，對(duì)建筑高度、道路紅線、出入口、地標(biāo)節(jié)點(diǎn)控制綠化率等作了要求。 **旗 地處大青山南麓，黃河北 岸的土默川平 原 。 2′ 30″ — 111176。5′35″ — 40176。 （ 2）氣候特征 **旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 19 氣候?qū)僦袦貛Т箨懠撅L(fēng)型氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點(diǎn)是：冬季漫長(zhǎng)嚴(yán)寒，夏季炎熱，春秋兩季氣候變化劇烈。 （ 3）地形地貌 自然地理為黃土高原，地勢(shì)東南高、西北和西南低。分為五類：丘陵區(qū)、山前傾斜平原、湖積臺(tái)地、寬谷洼地和沖積平原。 ① 剝蝕堆積地形：分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程 1100— 1277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質(zhì)粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。地勢(shì)平坦，微有起伏。 ③風(fēng)成地形：分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細(xì)紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅。 場(chǎng)地工程及水文地質(zhì)情況 （ 1）水文 根據(jù)區(qū)域水文調(diào)查資料，地下水賦存于粘土下部的中、粗沙層中，含水層分布較穩(wěn)定。該區(qū)域分布的上層的滯水，**旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 20 水位在 12～ 13 米之間，年變化幅度為 2 米。 地下水和上部滲水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋無(wú)腐蝕性；上部滲水對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性，地下水無(wú)腐蝕性。底部砂礫巖與紅土互層。 B、第四紀(jì)沉積 下中更新統(tǒng)：沖積紅積層，為半膠結(jié)的砂礫層、局部夾粉沙層，具有交錯(cuò)層理，礫石成分為花崗巖、片麻巖、石英安山斑巖及玄武巖等，厚度達(dá) 15 米。 全新統(tǒng)：風(fēng)積層，由細(xì)砂、粉砂組成。 ②構(gòu)造輪廓 位于內(nèi)蒙古東西褶皺帶南部。 （ 3）工程地質(zhì)評(píng)價(jià) 場(chǎng)區(qū)無(wú)不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，無(wú)與建筑相關(guān)的環(huán)境地質(zhì)問(wèn)**旗舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 21 題，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程建設(shè)。場(chǎng)地屬建筑抗震 有利地段，地基土類型屬中硬土，場(chǎng)地類別Ⅱ類。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮凍脹影響。公路 —— 現(xiàn)有