【正文】 ..................................................... 81 洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 7— 第一章 總論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱： 洪湖市新灘瓷器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng) 目 項(xiàng)目建設(shè)單位、法人代表、所有制形式 項(xiàng)目建設(shè)單位：洪湖市晨光實(shí)業(yè)有限公司 法人代表：楊凌唐 注冊(cè)資本： 4000 萬(wàn)元 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 注冊(cè)地址：新堤辦事處文泉大道經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 1 號(hào) 成立日期： 1994 年 4 月 26 日 建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)期限、建設(shè)內(nèi)容 一、建設(shè)地點(diǎn)： 洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖 洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 8— 二、建設(shè)規(guī)模： 新灘瓷器湖休閑農(nóng)業(yè)基地 是一個(gè)以 農(nóng)業(yè) 生態(tài)開(kāi)發(fā)為宗旨，集科研、種植、養(yǎng)殖、旅游休閑為一體的綠色休閑農(nóng)業(yè)基地 ，總面積約為 1050 畝。 2，建設(shè)面積為 30750，長(zhǎng)度為 公里的觀光道路。 4，道路綠化及配套工程建設(shè)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ? 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》（財(cái)發(fā)字 [1999]1號(hào)）； ? 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋（財(cái)發(fā)字 [1999]57 號(hào)）； ? 國(guó)家農(nóng) 業(yè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)大綱》的通知（國(guó)農(nóng)辦字 [2020]175 號(hào)）； ? 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》【（ 94）國(guó)農(nóng)綜字第 28號(hào)】； ? 《湖北省休閑農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)認(rèn)定暫行辦法》 ? 《洪湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一 .五規(guī)劃綱要”》； ? 《洪湖市城市總體規(guī)劃》； ? 相關(guān)土地勘察資料： ? 國(guó)家發(fā)展和改革局《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ? 公司財(cái)務(wù)報(bào)表和其它資料； 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 10— 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 值 1 年均收入 萬(wàn)元 400 游客人數(shù) 萬(wàn) .人次 4 利潤(rùn) .人次 元 100 2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 400 建設(shè)投資 萬(wàn)元 400 流動(dòng)資金 3 年均銷售收入 萬(wàn)元 400 4 年均稅金及附加 萬(wàn)元 5 年均企業(yè)所得稅 萬(wàn)元 6 年均毛利潤(rùn) 萬(wàn)元 7 年均利稅 萬(wàn)元 8 年均凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 所得稅后投資利潤(rùn)率 % 37% 10 投資利稅率 % 18% 11 銷售凈利潤(rùn)率 % 37% 12 銷售毛利潤(rùn)率 % % 13 內(nèi)部收益率（全部投資，所得稅后） % % 14 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC＝ 10%） 萬(wàn)元 256 15 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期 2年） 年 16 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期 2年） 年 17 盈虧平衡點(diǎn)（正常年份） ％ % 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資 400 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 400 萬(wàn)元（土建工程投資 349 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 33 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 18 萬(wàn)元，本項(xiàng)目建設(shè)投資中自籌 350 萬(wàn)元，中央補(bǔ)助資金 50 萬(wàn)元，項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)后，可實(shí)現(xiàn)年均銷售收入 400 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)年均利潤(rùn) 萬(wàn)元、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 37%、銷售凈利潤(rùn)率 37%，實(shí)現(xiàn)年均利稅 萬(wàn)元、項(xiàng)目投資利稅率 18%，實(shí)現(xiàn)年均銷售毛利 萬(wàn)元、銷售毛利潤(rùn)率%；所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%時(shí)）256 萬(wàn)元，所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期 2 年） 年、所得稅后靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期 2 年） 年。 隨著旅游業(yè)的深入發(fā)展，滿足旅游者不同需求和偏好的旅游產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。“休閑農(nóng)業(yè)”旅游是城市需求和農(nóng)村特別是城郊農(nóng)業(yè)綜合資源相互適應(yīng)、相互作用的結(jié)果，開(kāi)辟了一條傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)增加收入，調(diào)整結(jié)構(gòu)的新路子同時(shí)也為廣大農(nóng)民改變精神面貌，加快文明進(jìn)程提供了機(jī)遇?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”隨旅游業(yè)興起而出現(xiàn)，它適應(yīng)現(xiàn)代人從物質(zhì)到精神的日趨多樣化的需求，讓人流連山水、游賞名勝、尋訪 古跡、聆聽(tīng)傳說(shuō)、把玩民俗，從而得到身心的調(diào)適、知識(shí)的增長(zhǎng)和精神境界的提升。洪湖市素有“百湖之市”、“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美稱，境內(nèi)河渠縱橫，湖泊縱多，池塘星羅棋布，尤其是 53 萬(wàn)畝大湖水生資源極為豐富，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)漁業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 12— 第二章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目的由來(lái) 休閑農(nóng)業(yè) 是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型 休閑農(nóng)業(yè) 業(yè)。 隨著收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。 現(xiàn)代社會(huì)，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中放松、休閑。據(jù)專家介紹，觀光休閑農(nóng)業(yè)，在日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家 20 世紀(jì) 70 年代就已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，進(jìn)入 90年代，隨著我國(guó)人民生活水平的提高觀光休閑農(nóng)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場(chǎng)銷售情況較好、人人愛(ài)吃的動(dòng)物及特色品種。 在 休閑農(nóng)業(yè) 園內(nèi)游客不但可吃到各種山珍野味，品嘗到珍奇 水果、蔬菜，還能看到各種動(dòng)物表演，同時(shí)還能燒烤、垂釣、采果、制作栩栩如生的標(biāo)本，使農(nóng)產(chǎn)品在各種休閑、參與的項(xiàng)目中就地消費(fèi)。 休閑農(nóng)業(yè)基地 不是人們通常所述的與 休閑農(nóng)業(yè) 、旅游農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)等同意義上的 休閑農(nóng)業(yè) 觀光，它是在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，迎合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們情趣變化的需要而洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 13— 提出的。 休閑農(nóng)業(yè)基地 是 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，有著豐厚的社會(huì)基礎(chǔ)。在解決溫飽之后，人們對(duì)吃穿以外的生活追求日益增多，日趨多樣，這是 休閑農(nóng)業(yè) 發(fā)展的主要基礎(chǔ)。從人們旅游情趣多向性來(lái)看，追求田園式的生活情趣是一個(gè)重要的發(fā)展趨向。 湖北省是我國(guó)的農(nóng)業(yè)大省，在西部大開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃湖北省外商投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)目錄中，“糧食、蔬菜、水 果、禽畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品的儲(chǔ)藏、保鮮和加工”等若干與農(nóng)業(yè)資源開(kāi)發(fā)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)列在了首要的位置。有影響的主要是 黃鶴樓 、黃岡赤壁 、 武當(dāng)山、神龍架等，隨著旅游業(yè)的發(fā)展到 2020 年， 全省旅行社 1011 家，其中出境旅游組團(tuán)社 38 家。長(zhǎng)江星級(jí)游船 20條，其中五星級(jí) 9 條、四星級(jí) 4 條、三星 級(jí) 3 條、其它 4 條。工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)： 67 家，其中工業(yè)點(diǎn) 12 家，農(nóng)業(yè)點(diǎn) 55 家；國(guó)家級(jí) 23 家。旅游名鎮(zhèn)： 11 個(gè)，旅游名村： 15 個(gè)。全省取得導(dǎo)游資格證人員 20788 人，上崗導(dǎo)游 12885 人。 因此洪湖市晨光實(shí)業(yè)有限公司抓住機(jī)遇決定在洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖興建 一個(gè)以生態(tài)開(kāi)發(fā)為宗旨，集科研、 野鴨、桂花魚(yú)的養(yǎng)殖與銷售，蓮 藕的種植加工與銷售，以及觀光休閑集于一體 的綠色休閑農(nóng)業(yè)基地 ，總面積約為1050 畝?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向和新的歷史階段，在突出現(xiàn)代高新技術(shù)的先導(dǎo)性、農(nóng)工科貿(mào)的一體性、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的多元性和綜合性的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化資源節(jié)約、環(huán)境零損害的綠色性。休閑農(nóng)業(yè) 的發(fā)展既符合農(nóng)業(yè)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的方向，又符合農(nóng)業(yè)和農(nóng)洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 15— 村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的方向，也符合農(nóng)村社會(huì)人文發(fā)展的方向 。 現(xiàn)代 休閑農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。 可以肯定， 休閑農(nóng)業(yè) 是非常具有前景的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，但需要不懈的 努力，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的。另外，目前我國(guó)城市居民與農(nóng)村的千絲萬(wàn)縷的血緣聯(lián)系，加 之過(guò)去 “ 上山下鄉(xiāng) ” 的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識(shí)驅(qū)使他們尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)與方式，于是旅行社的 “ 當(dāng)一天農(nóng)民 ” 、 “ 插隊(duì)落戶 ” 等項(xiàng)目一經(jīng)推出，即產(chǎn)生了強(qiáng)烈反響。 休閑農(nóng)業(yè)改變了我國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營(yíng)思想，把發(fā)展的思路拓展到關(guān)注人 地 人和諧共存的更廣闊的背景之洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 16— 中，這也正好契合了長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)民渴望脫貧致富的愿望。 （三） 休閑農(nóng)業(yè) 旅游開(kāi)發(fā)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期社會(huì)資金尋求新投資領(lǐng)域的必然選擇，并將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)界人士普遍寄予厚望的汽車、城市房地產(chǎn)，由于遠(yuǎn)超越了現(xiàn)階段大眾的經(jīng)濟(jì)承受力，加之缺乏相應(yīng)的金融政策的支持，雖然短暫火爆，但終歸有價(jià)無(wú)市。城市周邊農(nóng)村地帶正是基于這種地緣加血緣的優(yōu)勢(shì)，吸引了大批投資者紛紛進(jìn)入，可能成為下一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。公司現(xiàn)有員工 422 名，其中生產(chǎn)人員 252名，管理人員 50 名，業(yè)務(wù)人員 120 名，大專以上學(xué)歷人員 100 名。主要產(chǎn)品有洪湖藕粉、洪湖通心蓮、皮咸蛋、腌制魚(yú)、腌制肉、腌制鴨、玉米羹、蓮子羹、荷葉茶等九大系列共一百多個(gè)品種。 公司在全國(guó)各大中型城市設(shè)有辦事處，在全國(guó) 600 多家大中型超洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 17— 市設(shè)有銷售專柜。特別是世界 500 強(qiáng)之首 — 美國(guó)沃爾瑪連鎖超市亞洲拓展部已與本公司簽訂授權(quán)使用“惠宜”商標(biāo)協(xié)議，公司已經(jīng)正式成為中國(guó)境內(nèi)“蓮子、藕粉”兩種產(chǎn)品在沃爾瑪定點(diǎn)生產(chǎn)廠家，產(chǎn)品已發(fā)往沃爾瑪及好又多在中國(guó)境內(nèi)的 212 家超市，市場(chǎng)前景十分看好。產(chǎn)品曾多次被評(píng)為“湖北省市場(chǎng)暢銷商品”、“湖北省市場(chǎng)質(zhì)量信得過(guò)品牌”、“中國(guó)食品 (飲料 )博覽會(huì)金獎(jiǎng)”。 洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 18— 現(xiàn)擬投資 400 萬(wàn)元，啟動(dòng)旅游觀光通道、游園碼頭等建設(shè)項(xiàng)目。該基地是我市休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展示范項(xiàng)目，也是帶動(dòng)農(nóng)民脫貧致富的鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域及所在地概況 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域概況 自然地理?xiàng)l件 洪湖市位于 湖北省 中南部， 長(zhǎng)江 與 東荊河 之間，西南隔長(zhǎng)江與 湖洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 19— 南省 臨湘縣相鄰。07′~114176。39′！30176。面積 2519平方千米，人口 94萬(wàn)。境內(nèi)有大小湖泊 102個(gè)，河、湖、渠交織成稠密水網(wǎng)，水域約占總面積的 30%。 1， 地質(zhì)地貌 洪湖所在的四湖地區(qū)屬我國(guó)東部新華夏系第二沉降帶的江漢沉降區(qū)，是由燕山運(yùn)動(dòng)開(kāi)始形成的內(nèi)陸斷陷盆地，其構(gòu)造格局受西北、西北西和東北北向構(gòu)造線所控制。前第四系地層洼地接受了由四周隆起的高處沖刷下來(lái)的碎屑沉積和河湖相沉積，是一巨大深厚的山麓相 洪積、河湖相沉積。由于江漢平原的構(gòu)造線呈北西 —南東向，因而控制了平原上的水系發(fā)育。河間低濕平原是洪湖自然保護(hù)區(qū)主要洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 20— 的地貌類型，其內(nèi)部又為湖泊和湖垸所構(gòu)成，湖泊所占的面積是保護(hù)區(qū)總面積的 82%。四季分明，冬季寒冷干燥，盛行東北季風(fēng)；夏季氣候炎熱多雨，多為東南季風(fēng)或西南季風(fēng)控制；春、秋兩季為過(guò)渡季節(jié)，兩種季風(fēng)交替出現(xiàn)。 由于受季風(fēng)氣候的影響，洪湖地區(qū)具有光能充足，降水充沛，熱量豐富，雨熱同季的特點(diǎn)。年積溫（ ≥10℃ ）一般為 5100～ 5300℃ ，其初日在 4 月上旬，終日在 11月上旬，平均日照數(shù) 小時(shí)，無(wú)霜期長(zhǎng)，一般為 250 天以上。該區(qū)域是河湖沖積、淤積物組洪湖市新灘鎮(zhèn)磁器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 — 21— 成的低洼地和沼澤。水稻土是現(xiàn)代沼澤化土經(jīng)過(guò)自然演化和圍墾，在長(zhǎng)期水耕熟化過(guò)程中發(fā)育起來(lái)的，其中主要有潛育型水稻土和沼澤型水稻土，這兩種土壤的形成主要受洪湖地下水位起落影響，土壤剖面構(gòu)型多呈 AG 型和 APG 型。 根據(jù)洪湖市土壤普查資料表明，新灘鎮(zhèn)瓷器湖海拔 21 米系洪湖鍋底，基地內(nèi)低湖 田無(wú)淤積現(xiàn)象，土質(zhì)較好，土壤為泥沙質(zhì)，呈弱堿性，適宜名貴水產(chǎn)品養(yǎng)殖，適宜蓮藕種植 。西北部伸展至湖北省荊州市的長(zhǎng)湖邊緣，北部達(dá)到峰口至老新口一線，南以荊江大堤、洪湖大堤為界。 磁器湖基地系洪湖子湖群，緊靠長(zhǎng)江和東荊河，水質(zhì)清新，水源充足。其中農(nóng)村人口 萬(wàn) 人，城鎮(zhèn)人口 萬(wàn) 人；男性人口 萬(wàn) 人，女性人口 萬(wàn) 人；城區(qū)常住人口 13 萬(wàn)人，城區(qū)流動(dòng)人口 萬(wàn)人；人口密度每平方公里 367 人；人口平均壽命 歲，老年人口比例 %。 財(cái)政收入水平 億元，人均收入 15857 元，國(guó)民生產(chǎn)總值 億元，其中工業(yè)增加值 億元、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，第三產(chǎn)值 億元。既有煙波浩渺、綠荷紅蓮的旖旎風(fēng)光，又有三國(guó) “赤壁之戰(zhàn) ”火燒烏林的古戰(zhàn)場(chǎng)；既有元末農(nóng)民起義領(lǐng)袖 陳友諒 的故居黃蓬山，又有 成吉思汗 的后裔 阿里不哥 隱居的陸莊；既有 瞿家灣 的明清建筑一條街，又有全國(guó)十大紀(jì)念館之一的湘鄂西革命烈士紀(jì)念館，還有國(guó)家級(jí)珍稀動(dòng)物 白鰭豚 自然保護(hù)區(qū)和省有洪湖濕地自然保護(hù)區(qū)；洪湖以其秀麗的湖光水爭(zhēng)和燦爛的人文景觀為世人所矚目。洪湖景區(qū)以自然景物為主，以水、蓮、魚(yú)、鳥(niǎo)和漁家民俗等為賞