【正文】 問題與建議第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱東方市高坡嶺水庫休閑漁業(yè)基地項(xiàng)目. 項(xiàng)目承辦單位及項(xiàng)目法人代表項(xiàng)目承辦單位:海南省東方市小嶺農(nóng)民專業(yè)合作社.法人代表:湯天貴 項(xiàng)目性質(zhì)新建. 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)東方市八所鎮(zhèn)高坡嶺水庫． 項(xiàng)目主要產(chǎn)品及產(chǎn)品方向和生產(chǎn)規(guī)模休閑漁業(yè)及漁家樂。日接待顧客能力500人次. 主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模①魚類增殖：投放各類苗種30萬尾，增加庫區(qū)魚類資源；②購置游艇：購置12座游艇4艘，6座救護(hù)艇一艘，用于庫區(qū)游覽觀光、釣魚及救護(hù)；③建造休閑漁業(yè)碼頭2個(gè)，供游客上下游艇和?？坑瓮в?；④建造江濱路：在江岸建一條寬3米，長1公里的江濱路，　供游客休閑觀光及垂釣； ⑤建設(shè)水上樂園； ⑥在庫區(qū)沿岸建造茶吧、歌舞廳、餐飲等?！　∫皇歉邩?biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，編制全省休閑漁業(yè)發(fā)展規(guī)劃，分期分批建設(shè)集休閑、度假、觀光、娛樂于一體的休閑漁業(yè)基地?！　《侵贫ㄏ鄳?yīng)的扶持政策和優(yōu)惠措施，對重點(diǎn)休閑漁業(yè)項(xiàng)目在稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、貸款等方面予以優(yōu)惠和扶持?！　∪羌哟笳猩桃Y力度，積極爭取國內(nèi)外漁業(yè)大公司、跨國集團(tuán)到海南從事休閑漁業(yè)開發(fā)。積極引導(dǎo)企業(yè)、社會(huì)資金投入休閑漁業(yè)，幫助符合條件的漁民牽線搭橋爭取小額貸款，讓休閑漁業(yè)遍地開花、讓“漁家樂”處處結(jié)果。東方市是典型的濱海港口城市，基本上沒有開發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢極為明顯，東方市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、高坡嶺水庫、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內(nèi)和邊界上的大山大嶺共有48座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨(dú)具特色。全國最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選擇高坡嶺水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。西線高速及國道225線從項(xiàng)目地塊旁經(jīng)過,高速公路及國道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達(dá)水庫，交通狀況非常理想。業(yè)主單位有多位社員是多年的漁民，有良好的養(yǎng)殖經(jīng)驗(yàn)。，其中：灌溉配套設(shè)施103萬元，電路配套設(shè)施80萬元，冷庫280萬元，冷藏車240萬元，農(nóng)用車26萬元，辦公樓120萬元，工人宿舍108萬元(）。合作社實(shí)行了“公司＋合作社＋農(nóng)戶的經(jīng)營管理模式，東方天潤農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司與小嶺農(nóng)民專業(yè)合作社合署辦公，內(nèi)設(shè)六個(gè)部門（生產(chǎn)部、技術(shù)部、人事部、采購部、銷售部、財(cái)務(wù)部）有232人。休閑漁業(yè)集垂釣、觀賞、休閑、餐飲于一體，實(shí)現(xiàn)一業(yè)多主、多業(yè)并存、相互結(jié)合、共同發(fā)展、相互促進(jìn)，從而創(chuàng)造出較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的一種新興產(chǎn)業(yè)。它不僅能增加人們生活的情趣，提高生活質(zhì)量和漁業(yè)效益，而且還能促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)門路，推進(jìn)漁業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快東方市漁業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到積極的作用。由于內(nèi)容的互補(bǔ)，將會(huì)受到游客的歡迎.，衣食住行、旅游娛樂、休閑健身、置業(yè)購物等各種各樣的消費(fèi)活動(dòng)，本項(xiàng)目作為綜合性多元化休閑服務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目，樹立自身的整體形象、：在定位于普通消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，通過個(gè)性創(chuàng)意、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等打造“內(nèi)功”；通過公共關(guān)系、政治權(quán)力等營銷技巧和形象宣傳，打造良好的外部形象；注意開發(fā)消費(fèi)者對服務(wù)產(chǎn)品的心理特性，樹立現(xiàn)代整體產(chǎn)品概念，精心提供出迎合消費(fèi)者心理的現(xiàn)代概念，用綠色消費(fèi)和生態(tài)觀光服務(wù)等概念引導(dǎo)休閑消費(fèi)，創(chuàng)造品牌.、方案和營銷模式 推銷策略、對市場特別是將要拓展的市場進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查，研究產(chǎn)品主銷區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、產(chǎn)品要求、市場管制、銷售渠道上的特點(diǎn)，從中找出規(guī)律，、購買行為、價(jià)值觀念、偏愛程度而引起的對同一產(chǎn)品消費(fèi)需求的差異性，把整個(gè)市場分成若干消費(fèi)群，針對消費(fèi)者對產(chǎn)品各種屬性的重視程度，強(qiáng)力塑造出企業(yè)與眾不同的、給人以印象鮮明的個(gè)性或形象；注重開發(fā)人們對產(chǎn)品的心理屬性，既注重有形的物質(zhì)屬性，（核心產(chǎn)品+形式產(chǎn)品+附加產(chǎn)品），用生態(tài)理念來引導(dǎo)消費(fèi)、開拓市場.、用語、記號(hào)、象征、有利于消費(fèi)者理解一家企業(yè)，使消費(fèi)者產(chǎn)生購買的聯(lián)想，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家在經(jīng)歷了產(chǎn)品、技術(shù)、資金、競爭后，：擁有市場比擁有工廠更重要，切實(shí)做好市場探查、分割、優(yōu)先、可提高產(chǎn)品在國內(nèi)外市場上的競爭力.廣告宣傳、電視廣告、報(bào)上宣傳等多種方式擴(kuò)大企業(yè)影響面，力爭35年時(shí)間打造出知名品牌.、三亞等地區(qū)設(shè)立長期營銷機(jī)構(gòu)，靠質(zhì)優(yōu)、優(yōu)良服務(wù)搶占市場.，提高銷售業(yè)務(wù)人員水平，同時(shí)不斷從全國各地聘請精干的業(yè)務(wù)推銷人員，壯大營銷隊(duì)伍，加大銷售力度. 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)因素分析，一旦產(chǎn)品處于飽和狀態(tài)，產(chǎn)品市場可能會(huì)受到?jīng)_擊，造成項(xiàng)目產(chǎn)品滯銷或價(jià)格下跌，從而出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營利潤不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；，導(dǎo)致客源流失，使經(jīng)營處于不飽和狀態(tài).，勞動(dòng)力成本在產(chǎn)品成本中占有較大的比重，項(xiàng)目投資、產(chǎn)品售價(jià)、經(jīng)營成本等因素在項(xiàng)目實(shí)施和生產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生某些不確定性變化,從而造成財(cái)務(wù)指標(biāo)與上述分析產(chǎn)生變化. 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策推介創(chuàng)新，并非一朝一日可融入大眾心理，業(yè)主只有在按照確定的規(guī)劃目標(biāo)和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)進(jìn)行品牌打造，并枳極的不惜代價(jià)向城市居民推介，項(xiàng)目完全可憑借特色優(yōu)質(zhì)服務(wù)取悅于人，這樣項(xiàng)目才可能穩(wěn)定客源.節(jié)源開流，統(tǒng)籌安排，最大限度的降低經(jīng)營成本.第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案、原則及目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀和國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策作指導(dǎo),以建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村為根本目標(biāo),通過定向開發(fā)、集約經(jīng)營為手段,遵循市場需求為導(dǎo)向,依靠科技為支撐,按照高標(biāo)準(zhǔn)、高投入、高產(chǎn)出的要求,保進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展.項(xiàng)目堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、精密設(shè)計(jì)、充分到位原則。堅(jiān)持追求最大產(chǎn)出 、突出生態(tài)特色、致力休閑服務(wù)、保持科技領(lǐng)先的原則。②購置游艇：購置12座游艇4艘，6座救護(hù)艇一艘，用于庫區(qū)游覽觀光、釣魚及救護(hù)；150萬。④建造江濱路：在江岸建一條寬3米，長1公里的江濱路，　供游客休閑觀光及垂釣；120萬。150萬。(2)%測算消費(fèi)人次,并根據(jù)同類項(xiàng)目個(gè)人消費(fèi)情況測算收入,按每天每人次消費(fèi)100元,全年以300天計(jì)算,則年經(jīng)營收入可達(dá)900萬元.以上計(jì)算達(dá)產(chǎn)年銷售收入為990萬元. 銷售稅金及附加估算根據(jù)國家及地方有關(guān)稅收政策，本項(xiàng)目作為休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，（15%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（5%）和教育費(fèi)附加（3%），但根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定也可享有退稅優(yōu)惠，因此本項(xiàng)目實(shí)際銷售收入稅率只計(jì)農(nóng)家樂服務(wù)項(xiàng)目一塊，計(jì)8%，達(dá)產(chǎn)年為72萬元/年. 總成本費(fèi)用估算，共667,55萬元。管理層定員15人,。 .. ,按固定資產(chǎn)的1%計(jì)算。 ..項(xiàng)目經(jīng)營成本包括飼料、肥料、材料購入、直接人工、水電消耗、其他材料消耗、結(jié)合項(xiàng)目所在地實(shí)際進(jìn)行估算，. 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 盈利能力分析利潤及利潤分配該項(xiàng)目建成后，正常年的銷售收入為990萬元（項(xiàng)目利潤及利潤分配見附表），按現(xiàn)行政策，所得稅率為25%，只計(jì)算服務(wù)區(qū)利潤交納所得稅72萬元，企業(yè)每年從所得稅后利潤中按10%提取盈余公積金，按5%提取公益金.根據(jù)項(xiàng)目的投資及利潤情況計(jì)算的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要靜態(tài)指標(biāo)如下：年均投資利潤率=247。1000=%靜態(tài)投資回收期=1000247。（銷售收入可變成本稅金及附加）100% =%該項(xiàng)目建成投產(chǎn)營運(yùn)后，由于固定成本低，營銷效益好，%，維持項(xiàng)目經(jīng)營的盈虧平衡.