【正文】 ” 是公司新開發(fā)建設(shè)的新項(xiàng)目，位于沈陽市 渾南新區(qū) C10 號(hào)地塊 ， 總投資額 23360 萬元， 項(xiàng)目將于二 O一 五 年十二 月全部竣工 , 項(xiàng)目建成后將以集居住為主、商網(wǎng)、辦公、休閑于一體的多功能小區(qū)。 隨著 國(guó)家制定十二五規(guī)劃即將到來 ，沈陽城市新一輪規(guī)劃在兩年前就已經(jīng)啟動(dòng)了，新規(guī)劃跟現(xiàn)行規(guī)劃比起來，首先就是城市定位明顯提高。從 “ 東北地區(qū)中心城市 ” 到 “ 國(guó)家中心城市 ” ，進(jìn)一步提升了沈陽城市的地位，從 “ 全國(guó)重要的工業(yè)基地 ” 到 “ 國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)基地 ” ，強(qiáng)調(diào)的是沈陽制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和目標(biāo)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強(qiáng)和諧社 會(huì)建設(shè)。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神 和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。 本項(xiàng)目所處 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展帶，功能定位為：以居住為主、商業(yè)為輔的現(xiàn)代 化公寓 小區(qū)，是沈陽市 渾南新 區(qū)城市建設(shè)的重要發(fā)展地區(qū)。 根據(jù)該項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)，綜合分析其在該地區(qū)的地位和作用，考慮到沈陽總體規(guī)劃的要求及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的總體要求，建設(shè)該項(xiàng)目是有必要的、可行的。 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 在沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，渾南板塊已經(jīng)并將繼續(xù)占據(jù)重要的地位。除便捷的交通意外，水系，綠地，文化，教育，科技以及巨大的發(fā)展空間，已經(jīng)并將繼續(xù)造就出渾南新區(qū) “ 得天獨(dú)厚 ” 的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。其開發(fā)的產(chǎn)品主要有普通住宅，情景洋房和別墅等，另外渾南有著寶貴的濱水土地資源，部分項(xiàng)目濱水而建依托良好的自然環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目的自身屬性來規(guī)劃園區(qū)景觀，布局合理，著重提高居住舒適度。渾南新區(qū)在保持，擴(kuò)大固有的空氣，綠地等優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，依靠科學(xué)的規(guī)劃，高效的運(yùn)營(yíng)，發(fā)展了產(chǎn)業(yè)，凝聚了人氣，提高了交通的可達(dá)性，并與文化，政策等優(yōu)勢(shì)緊密結(jié)合，適應(yīng)了購(gòu)房者需求，提升了區(qū)域的 品位與價(jià)值。作為“前奧運(yùn)效應(yīng)” ，渾南新區(qū)已經(jīng)借助奧運(yùn)契機(jī)，完善了城市功能，提升整個(gè)區(qū)域和諸多項(xiàng)目的美譽(yù)度；作為“后奧運(yùn)效應(yīng)”，渾南新區(qū)應(yīng)當(dāng)能夠繼續(xù)整合資源，重組人們的消費(fèi)心理，發(fā)掘其對(duì)房地產(chǎn)的巨大利好，進(jìn)而形成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)充分發(fā)展的原動(dòng)力。這就決定了渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是母城的“升級(jí)版”，是沈城居民二次置業(yè)，改善居住條件的理想選擇。以電子信息和先進(jìn)制造為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已形成特色；沈陽建筑大學(xué)，沈陽理工大學(xué)，沈陽音樂學(xué)院等高等院校的進(jìn)駐，凝聚了人氣，提升了品位。 隨著奧運(yùn)會(huì)，全運(yùn)會(huì)陸續(xù)召開，渾南的房?jī)r(jià)也從 3000 元 /平方米以上飆升到萬元，就目前而言，均價(jià) 6000 元 /平方米的樓盤已經(jīng)占據(jù)大部分市場(chǎng)，隨著全運(yùn)會(huì)的召開，渾南的房?jī)r(jià)將會(huì)有更大的增值潛力。 2020 年 2月 28 日，“東陵區(qū)，渾南新區(qū)，航高基地合署辦公”，建設(shè)“大渾南”的序幕正式拉開。 沈陽給大渾南做出了打造 “ 和諧渾南，綠色渾南，創(chuàng)新渾南 ” 的發(fā)展定位，在這樣的定位中，渾河的生態(tài)作用再次凸現(xiàn)出來。 渾南近幾年每年的住宅供應(yīng)面積在 100萬 150萬平方米左右，而空置率基本為零。根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看， 2020 年，渾南地區(qū)的平均房?jī)r(jià)4800 元 /平方米，其中最高樓盤均價(jià)為 6700 元 /平方米，而目前，渾南地區(qū)的商品房均價(jià)已經(jīng)超過了 6000 元 /平方米，其中親水樓盤的銷售價(jià)格已經(jīng)超過萬元，有一次攀升至歷史最高點(diǎn)。這也就另一角度證明，沈陽商品住宅市場(chǎng)的 需求是巨大的，市場(chǎng)的消化能力仍將保持在高水平。渾南新區(qū)位于渾河水系沖積而成的渾河平原上，地形平緩，地勢(shì)東高西低，平均海拔低于 50 米。交通條件便利 ， 位于沈陽市城 南 部 ， 東至 16 米規(guī)劃路東邊線，南至 80 米規(guī)劃路中心線，西至 30 米規(guī)劃路中心線，北至用地界線 。區(qū)政府不斷完善城市載體功能，大力優(yōu)化城鄉(xiāng)發(fā)展條件 ，提升 區(qū)域形象， 渾南新 區(qū) 日益成為“投資置業(yè)的熱土”。 渾南新 區(qū)建筑 市場(chǎng)的地域優(yōu)勢(shì)、 完善的 配套設(shè)施等方面都具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，適宜進(jìn)行 “ 泛華商業(yè)廣場(chǎng) （ B 座） ” 項(xiàng)目開發(fā)。 總體預(yù)測(cè)為： 2020 年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降或是穩(wěn)中略降。 2020年第 1季度在多重緊縮因素的綜合作用下 ，開發(fā)企業(yè)可能會(huì)降價(jià)或變相降價(jià)，銷售面積則可能因房?jī)r(jià)下鄉(xiāng)而上升；第 2季度，地方政府調(diào)控措施可能會(huì)變相放松，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，銷售面積上升；第 3季度，市場(chǎng)供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房?jī)r(jià)有一定的上漲壓力；第 4季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房?jī)r(jià)與銷售量相對(duì)穩(wěn)定。 2020 年 商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要影響因素包括 （ 1）積極穩(wěn)健，審慎靈活的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向 2020年， 宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點(diǎn)是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加 突出的位置，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動(dòng)力。 （ 2）積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化 2020年， 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出， “ 要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，合理確定大中小城市和小城鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界，形成基本公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的城鎮(zhèn)化新格局 ” 。 （ 3）經(jīng)濟(jì)增速將有所放緩 2020年， 全球經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇過程中。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇減小了房?jī)r(jià)大幅下跌的可能，但同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將帶來房?jī)r(jià)漲幅的趨緩。 2020 年 12 月 26 日，溫家寶總理在參與《重返災(zāi)區(qū) 中國(guó)之聲溫暖行動(dòng)》直播節(jié)目中表示，通過加大保障性住房建設(shè)和抑制住房投機(jī)，有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位。 綜合上述影響因素，預(yù)計(jì) 2020 年商品住宅市場(chǎng)的 發(fā)展趨勢(shì)如下： 住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。具體到住宅市場(chǎng)自身的供求狀況來看， 2020 年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加 2020 年住宅市場(chǎng)的供給，也為市場(chǎng)需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。住宅價(jià)格保持基本平穩(wěn)。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 地理位置 該項(xiàng)目位于 沈陽 市渾南新區(qū) C102號(hào)地塊 ， 沈陽市城 南 ，東至 16 米規(guī)劃路東邊線，南至 80 米規(guī)劃路中心線，西至 30米規(guī)劃路中心線，北至用地界線。步行路 和車行道寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。雨季集中在七～八月份。新區(qū)地形平緩，區(qū)內(nèi)地勢(shì)東高西低，南高北低，平均海拔低于 50 米。年平均氣溫在 ℃ 左右，歷史最高氣溫 ℃ ，發(fā)生在 7月份；最低氣溫為 ℃ ，發(fā)生在一月份。年平均日照時(shí)數(shù)為 2554 小時(shí)，最多在 5月， 266 小時(shí) /月，最少在 12 月， 156 小時(shí) /月?，F(xiàn)今區(qū)內(nèi)渾河，白塔堡河水污染得到有效的控制。 基礎(chǔ)設(shè)施情況 、排水 供水 本項(xiàng)目用水由沈陽市 渾南新區(qū) 供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。初步計(jì)算日用水量為 。 排水 排水采取雨水、污水分流方式進(jìn)行排放。雨水經(jīng)雨水排放管網(wǎng)收集后可用于綠地澆灌、道路沖洗。 排水量按生活用水量 90%計(jì)算，日最高排水量為。建議在建筑物邊緣設(shè)置箱式變壓器，即可滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期用電需求。 本項(xiàng)目冬季供暖由沈陽市熱網(wǎng) 直接 供暖，不另設(shè)鍋爐房，為居民提供優(yōu)越的無污染的居住環(huán)境。 根據(jù) 渾南新區(qū) 總體規(guī)劃 ，綜合考慮電訊設(shè)施的敷設(shè)。在多局制的電纜網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)時(shí)，用戶主干電纜應(yīng)與局間中繼電纜的路由一并考慮，使線路網(wǎng)有機(jī)地結(jié)合，做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理。 第五章 工程技術(shù)方案 總平面布置 （ 1）尊重環(huán)境，文脈相承，精心組織建筑形體使其和諧地融入到城市環(huán)境中去。提供一個(gè)舒適、溫馨、優(yōu)美的居住環(huán)境。 以人的需求為主出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)都市住宅新形象，營(yíng)造景觀優(yōu)雅，文化濃郁的良好人居環(huán)境，打造優(yōu)越的生活品質(zhì)，滿足居民的生理和精神需求，滿足中高端客戶的職業(yè)主流需求。 園區(qū)內(nèi)布置新穎，錯(cuò)落有致，樓體與周圍環(huán)境，設(shè)施等有機(jī)結(jié)合 ，已達(dá)到符合城市整體規(guī)劃的要求。 （ 1）機(jī)動(dòng)車道沿建筑周邊布置，正面主入口和沿街商業(yè)街主要為人行，以樹木、花壇、地面鋪裝、雕塑及供人休息的設(shè)施共同構(gòu)成 休息、娛樂、散步的步行場(chǎng)所，只在消防撲救時(shí)作為消防環(huán)道的一部分使用。 建筑、結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì) “ 泛華商業(yè)廣場(chǎng) （ B座） ” 項(xiàng)目共有 1棟樓， B座為地下2層地上 6層的 商業(yè)廣場(chǎng) 一棟。 “ 泛華商業(yè)廣場(chǎng) （ B座） ” 地下總面積為 ，其中 人防建筑面積為 4200平方米， 公用設(shè)備建筑面積為。 集餐飲，娛樂，購(gòu)物于一體， 設(shè)計(jì)考究，功能多元化，為小區(qū)及周邊提供了完善的服務(wù)， 滿足人們不同的生活需求。 建筑造型充分體現(xiàn)自身的性格特征，各個(gè)建筑的風(fēng)格融為一體，體現(xiàn)出經(jīng)典的自身特征。 （ 1）墻體： 墻體材料為鋼筋砼墻，加氣砼砌塊墻，輕鋼龍骨纖維水泥加壓板 墻 。 ②地下及地上部分所有框架間填充輕質(zhì)內(nèi)隔墻均為加氣砼砌塊墻，除特別注明外，厚度均為 200。 （ 2）地面：網(wǎng)點(diǎn)及住宅除衛(wèi)生間、廚房地面外均為水泥砂漿地面。 （ 3）樓面 ： 同地面面層。 （ 5）門窗：網(wǎng)點(diǎn)門窗均為鋁合金門窗。 （ 6）頂棚及內(nèi)墻面：均為刮大白，刷內(nèi)墻涂料。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1） 自然條件 a）基本風(fēng)壓 ㎡ b）基本雪壓 ㎡ c）土壤凍結(jié)深度 d）建筑物抗震設(shè)防烈度 7 度 e）設(shè)計(jì)基本地震加速度值 ，第一組 f）結(jié)構(gòu)安全等級(jí) 二級(jí) g）建筑場(chǎng)地類別 II 類 h）設(shè)計(jì)使用年限 50 年 I)設(shè)防類別：本工程按丙類抗震設(shè)防類別的建筑設(shè)計(jì)。 （ 3）變形縫 地下室頂板按嵌固進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算，該層不設(shè)置變形縫。地下室以上商場(chǎng)部分按規(guī)范設(shè)置變形縫或后澆帶。 給排水設(shè)計(jì) 給水設(shè)計(jì) 本工程設(shè)有生活給水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 （ 2）給水方式 購(gòu)物中心用水采用一套變頻恒壓供水裝置，供水壓力為，其余用水由市政給水管道直接供水。含油污水管，熱水排水管，普通排水管分開設(shè)置，排水立管的設(shè)置盡可能不影響購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部的平面布置，當(dāng)污水不能自流排入市政管網(wǎng)時(shí)，設(shè)置封閉的污水提升泵房用污水泵提升。 空調(diào)通風(fēng)防排煙設(shè)計(jì) 、采暖設(shè)計(jì) （ 1） 室外設(shè)計(jì)參數(shù) ： 冬季采暖室外計(jì)算溫度 19℃ 冬季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 12℃ 冬季空調(diào)室外計(jì)算溫度 22℃ 冬季空調(diào)室外相對(duì)濕度 64% 夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 28℃ 夏季空調(diào)室外計(jì)算溫度 ℃ 夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度 ℃ 夏季通風(fēng)室外平均相對(duì)濕度 64% （ 2） 室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)： 夏季空調(diào)室內(nèi)干球溫度 27℃ 夏季空調(diào)室內(nèi)相對(duì)濕度 58% 冬季空調(diào)室內(nèi)干球溫度 18℃ 冬季空調(diào)室內(nèi)相對(duì)濕度 45% （ 3） 空調(diào)系統(tǒng)： 本項(xiàng)目中商業(yè)，購(gòu)物中心分設(shè)集中空調(diào)系統(tǒng)，冷源 均由電制冷水機(jī)組提供 7/12℃冷水供本樓空調(diào)夏季使用，冷凍機(jī)房均設(shè)在地下二層；熱源均由城市熱力提供110/70℃一次熱水至本樓換熱站交換成 60/50℃ 二次熱水供本樓冬季空調(diào)用。 （ 4） 采暖系統(tǒng)： 本項(xiàng)目地下二層車庫(kù)、庫(kù)房、中水處理站、水泵房、 公共廚房、靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機(jī)房、膨脹水箱間、消防水箱間部分設(shè)計(jì) 集中采暖。七層以下靠外墻的衛(wèi)生間和空調(diào)機(jī)房設(shè)風(fēng)機(jī)盤管采暖，采暖熱水為冬季空調(diào)用熱水 60/50℃ 。其中地下停車庫(kù)，水泵房， 中水處理站，變配電室送風(fēng)系統(tǒng)為熱風(fēng)系統(tǒng)。 ③綜合購(gòu)物中心排風(fēng)均經(jīng)油煙凈化機(jī)組處理后排至室外。 （ 2）排煙系統(tǒng) ①地下二層停車庫(kù)排煙系統(tǒng)與平時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)兼用。 ③地上六層及夾層部分設(shè)置獨(dú)立的排煙系統(tǒng)。 二級(jí)負(fù)荷： 有屋頂水箱的生活泵，客梯電力，空調(diào)設(shè)備，廚房部分動(dòng)力等。 （ 2）供電方案 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，最高用電負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)。 在園區(qū)地下車庫(kù)內(nèi)二個(gè)自維變電所，其中一個(gè)為商業(yè)自維 變電所，另 一個(gè)為園區(qū)自維變電所，用做園區(qū)公共電源。 備用電源及應(yīng)急電源：設(shè)自備柴油發(fā)電電源為備用電源，火災(zāi)應(yīng)急照明另設(shè)蓄電池應(yīng)急電源。供電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)：住宅6~8KW/戶；網(wǎng)點(diǎn) 60~100W/平方米。 工程供電：（高、低壓進(jìn)出線路的型號(hào)及敷設(shè)方式） 高壓進(jìn)線采用 ，埋地敷設(shè)； 各建筑低壓進(jìn)線采用 ，埋地敷設(shè)。冷凍機(jī)及普通商業(yè)用電采用插接母線供電。 ③ 本工程容 量小于 30KW 采用直接啟動(dòng)方式，在 30KW 及以上的電動(dòng)機(jī)采用降壓?jiǎn)?dòng)方式。 ⑤ 冷凍機(jī)，冷凍泵，冷卻泵，冷卻塔，生活泵，空調(diào)機(jī)，新風(fēng)機(jī)，排風(fēng)機(jī)，送風(fēng)機(jī)等采用 DDC 控制，就地設(shè)手動(dòng)控制。 ⑦排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)，進(jìn)風(fēng)剪補(bǔ)風(fēng)機(jī)平時(shí)由 DDC 控制，火災(zāi)時(shí)由消防控制室控制且消防優(yōu)先。消防設(shè)備采用雙回路供電，在最末一級(jí)配電箱進(jìn)行雙電源自動(dòng)切換。 （ 4）照明系統(tǒng) 照明種類及照度標(biāo)準(zhǔn) 按 GB500342020《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的照度標(biāo)準(zhǔn)及照明節(jié)能要求進(jìn)行照明設(shè)計(jì)。②一般辦公，